Có nên đầu tư đất dự án? Kinh nghiệm “vàng” đầu tư hiệu quả

0
Đầu tư BĐS

Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án hay còn gọi là dự án đất nền quy hoạch 1/500, hình thức này diễn ra hầu hết trên quy mô lớn hơn, số lượng tạo ra có thể lên đến con số vài nghìn nền. 

  • Người thực hiện các dự án đất nền này được gọi chung là chủ đầu tư vì đó thường là những doanh nghiệp, tổ chức có năng lực tốt về quản lý cũng như tài chính. 
  • Các dự án đất nền được sự kiểm duyệt chặt chẽ của nhà nước và những dự án đất nền phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản như: Đường, điện, nước, các tiện ích dự án…. tùy thuộc vào quy mô dự án và quy định tại địa phương. 
  • Thời gian ra sổ con của dự án đất nền theo lý thuyết hơn một năm nhưng thực tế hầu hết thời gian kéo dài lên đến hơn 2 năm.
Đất nền dự án là gì? 

Đất nền dự án là gì?

Đất dự án gồm những loại sau:

  • Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
  • Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
  • Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

3 rủi ro khi đầu tư đất nền dự án 

Bên cạnh những cơ hội lợi nhuận cao, đầu tư đất nền dự án còn kèm theo những rủi ro lớn. Trong đó có 3 rủi ro bao gồm:

Đất vướng thủ tục pháp lý

Nhiều tình huống “dở khóc dở cười” dễ gặp ở các khu đất nền dự án vùng ven, đất được mua của các chủ đầu tư nhỏ lẻ không uy tín với giá thành rẻ, giấy tờ pháp lý mua bán đất không đầy đủ dẫn đến nhiều rủi ro. Dù có bỏ tiền tỷ để mua bán đất nền dự án nhưng lại không được xây cất nhà, bán lại cho người khác do vướng các thủ tục pháp lý. Nhiều người cả tin hoặc vội mua với mức giá rẻ dẫn đến giấy tờ không đầy đủ, chất lượng kém.

Khu đất dự án không có tiềm năng phát triển

Nhà đầu tư nào khi mua đất nền dự án đều mong muốn có thể bán lại với mức giá tốt hơn giá ban đầu mua. Đặc biệt, ở những nơi cơ sở hạ tầng phát triển, hoàn thiện giá đất có thể đắt gấp 2, 3 lần ban đầu. Tuy nhiên thực tế có nhiều trường hợp khi cơ sở hạ tầng của các khu vực quanh miếng đất vẫn y như ban đầu, hoặc xuống cấp và giá thành đất không tăng thậm chí xuống giá. Nên chọn ở các khu vực trung tâm, bởi giá bán đất nền dự án Hà Nội, TPHCM và các khu vực lớn sẽ giúp bạn dễ dàng có được lợi nhuận hơn.

Bị cò đất ép giá

Nhiều cò đất, đơn vị môi giới có những hành vi tinh vi để đẩy giá, ép giá miếng đất lên cao hơn so với giá thực sự của miếng đất. Đặc biệt nếu bạn không am hiểu về bất động sản thì rất dễ rơi vào tình trạng này. Chính vì thế, cần đặc biệt chú ý để hạn chế tình trạng này, tìm hiểu kỹ giá đất trước khi tiến hành mua hoặc bán.

Có nên đầu tư đất nền dự án không?

Đầu tư đất nền dự án hứa hẹn cơ hội lợi nhuận lớn. Việc chọn mua đất nền dự án giúp nhà đầu tư có thêm nhiều sự lựa chọn với mức giá hợp lý. Bởi hiện nay thị trường đất nền dự án diễn ra sôi động. Đây là loại hình bất động sản có giá trị cố định trong tương lai, khả năng rớt giá thấp. Một ưu điểm khiến đất nền dự án luôn được chú ý là giá rẻ, khả năng sinh lời cao trong tương lai nếu được mua đúng thời điểm. 

Với nhiều ưu điểm nhưng xác suất rủi ro khi đầu tư đất nền dự án cũng khiến nhiều người lo lắng như: dự án có tiềm năng phát triển hay không, vấn đề pháp lý ra sao và có bị cò đất lợi dụng thổi giá không… 

Nên đầu tư đất nền dự án không?

Nên đầu tư đất nền dự án không?

Vậy nên, đầu tư đất nền dự án là một bài toán không hề đơn giản. Chính vì thế, việc quyết định có nên mua đất dự án hay không hãy căn cứ vào điều kiện tài chính của bản thân, những hiểu biết về đầu tư bất động sản để có lựa chọn phù hợp.

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Theo điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

  • Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
  • Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

– Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

Kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án hiệu quả 2022 

Những kinh nghiệm sau đây chắc chắn sẽ giúp bạn có những quyết định đầu tư sáng suốt, cụ thể như sau:

Kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án hiệu quả 

Kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án hiệu quả

Nắm rõ tổng quan khu đất nền dự án trước khi đầu tư mua bán

  • Đầu tiên bạn cần lưu ý khi mua đất thổ cư là xác thực đất đó có phải là đất thổ cư hay không bằng cách xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
  • Sau đó, bạn cần lên UBND địa phương (thường là cấp phường, xã) để kiểm tra lại thông tin về quy hoạch để biết thửa đất nền có thuộc diện bị giải tỏa hay không, tính pháp lý có rõ ràng và đúng yêu cầu của mình không.
  • Tiếp đến, nhà đầu tư đất nền thổ cư nên tìm hiểu các dự án trong khu vực, bộ phận địa chính của UBND xã, phường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường là những đơn vị nắm rõ tình hình này nhất.
  • Về tiện ích của dự án đất nền thổ cư, bạn phải tự kiểm tra và quan sát, chẳng hạn như đi thực địa.

Dù bạn mua để xây nhà ở hay đầu tư thì các yếu tố này đều thực sự cần kiểm tra kỹ lưỡng vì đây là điều kiện quyết định tính thanh khoản của lô đất nền thổ cư mà bạn đã đầu tư.

Phải có sổ hồng riêng cho thửa đất nền đã đầu tư

Việc thiếu hiểu biết các kiến thức cơ bản về các loại giấy tờ và các thủ tục pháp lý trong việc mua bán bất động sản là lý do rất lớn khiến nhiều người bị lừa, thậm chí lâm vào cảnh tay trắng. Nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ ràng về những giấy tờ quan trọng cần phải có khi mua bán đất như sổ đỏ, giấy tờ kế hoạch đồ án quy hoạch khu đất trong tương lai, hợp đồng đặt cọc…

  • Đặc biệt lưu ý rằng, không bao giờ đầu tư các khu đất nền dự án vẫn còn đang trong giai đoạn tách sổ, tách thửa, chưa có sổ riêng. Sổ hồng riêng là công cụ giúp nhà đầu tư đất nền dự án thổ cư nắm chắc quyền sử dụng, giá trị của thửa đất nền và tránh mắc phải những hệ lụy tiêu cực của tính pháp lý. Nếu không có sổ hồng riêng, bạn sẽ rất khó định vị được thửa đất mà mình đã mua trên mảnh đất chung đối với trường hợp mua đất nền tách thửa; thậm chí bị lừa đảo đối với đất nền riêng lẻ.
  • Không có sổ hồng riêng đồng nghĩa không có giấy tờ pháp lý nào có thể chứng minh bạn làm chủ thửa đất đó, vì sổ hồng chung mang tên người khác. Vấn đề tranh chấp, mâu thuẫn hoàn toàn có thể xảy ra sau này khiến bạn dù có thể xây nhà ở trên đó nhưng không có quyền chuyển nhượng.
  • Bạn cần đề nghị bên bán cung cấp các hồ sơ quyết định giao đất của các cơ quan có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500. Tiếp theo là bạn so sánh với những thông tin mà bên bán đã cung cấp giới thiệu cho bạn. Trường hợp không đủ hồ sơ kiểm chứng, bạn chưa nên vội ký hợp đồng để tránh những bất trắc sau này.
  • Một cách khắc phục rủi ro khi mua đất dự án khác là xem xét kỹ hợp đồng do bên bán cung cấp. Bên cạnh giá trị hợp đồng, bạn cần quan tâm đến các loại thuế phải chịu, thời hạn giao nhà nếu giao nhà chậm thì sao, thời gian giao sổ đỏ… Nếu cẩn thận, bạn có thể nhờ các luật sư tư vấn, đừng nóng vội đưa ra quyết định cuối cùng để tránh những hậu quả nghiêm trọng xảy ra.

Chính vì thế, việc kiểm tra rõ ràng sổ hồng riêng trước khi đặt cọc là điều cần lưu ý và tuyệt đối không tin vào lời hứa ký hợp đồng mua đất nền xong, chủ đất sẽ làm sổ hồng riêng cho bạn. Giá trị lời nói hay giấy viết tay không đủ tính pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn khi có tranh chấp xảy ra.

Đối với đất dự án chung cư phải hoàn thành phần móng mới được bán. Do đó, bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu phần móng. Chú ý, làm xong phần móng bao gồm cọc và đài, giằng móng. Khi ký hợp đồng không phải là người của bên chủ đầu tư thì bạn nên yêu cầu cung cấp giấy tờ ủy quyền.

Cuối cùng là thuế GTGT, có nhiều hợp đồng chỉ ghi giá đã bao gồm thuế VAT. Khi đó, bạn phải yêu cầu CĐT tách riêng giá trị quyền sử dụng đất và thuế GTGT trước khi ký hợp đồng.

Cần có đầy đủ chữ ký của hai bên trong hợp đồng mua bán 

Trong bất kỳ hợp đồng giao dịch mua bán đất nền nào cũng cần có chữ ký của cả hai bên: mua và bán. Tuy nhiên, bên bán đã ký đủ chữ ký hay chưa lại là một vấn đề khác. Đối với bên bán là người có vợ hoặc chồng, hợp đồng mua bán đất nền cần có đủ chữ ký hai người trường hợp đây là đất thừa kế thì phải có đủ chữ ký của những người có quyền lợi trong tài sản đó (như vợ/chồng, con/con nuôi, anh, chị, em…

Nếu hợp đồng không đủ chữ ký của người liên quan, rất có thể người đó không đồng ý bán đất và không được chia quyền lợi sau bán đất. Rủi ro đối tượng đó tranh chấp, khiếu kiện là điều khó tránh khỏi.

Lăn tay công chứng khi làm hợp đồng mua bán 

Người mua đất nền cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi của bản thân. Đây là biện pháp tâm lý vô cùng hiệu quả từ trước đến nay. Bởi vì, chỉ khi nào thửa đất bạn mua có sổ hồng riêng chính chủ, và người bán là chính chủ, pháp lý rõ ràng thì mới dám lăn dấu tay vào hợp đồng. Nếu người bán ngần ngại, viện lý do để từ chối lăn tay, nhà đầu tư có thể hoài nghi và kiểm tra lại mọi thủ tục trước khi chuyển tiền, tuyệt đối không vì tiếc tiền cọc mà phạm sai lầm lớn hơn.

Biện pháp này giúp bạn tránh được các tình huống mua đất nền không được luật pháp thừa nhận như sổ chung, giấy tay…

Ưu tiên mua đất nền trên nền địa chất tốt

Việc xây dựng nhà ở sẽ khó bền vững theo thời gian nếu được xây dựng trên nền đất yếu vì rất dễ bị sụt lún. Nếu bạn đã mua đất nền thổ cư trên các nền đất yếu, khi xây dựng bạn cần lưu ý trong vấn đề làm nền móng rất kỹ bằng bê-tông và phải nâng chất lượng móng cao hơn công trình. 

Nếu bạn mua đất nền để đầu tư, nên tránh các lô đất gần đầm lầy có nền đất yếu để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà và tính thanh khoản vì rất ít người chấp nhận đất loại này dù giá rẻ. Đất thổ cư thường được người mua sau cùng chú trọng yếu tố có lợi cho công trình hơn là giá cả mua ban đầu.

Đánh giá đúng giá trị thực của miếng đất. Đừng quá vội vàng đầu tư vào một miếng đất nền dự án nào chỉ vì giá rẻ trong khi bạn chưa xác định, đánh giá đúng cũng như nắm bắt giá trị thực và tiềm năng phát triển của nó trong tương lai. Việc tìm hiểu này giúp bạn giảm thiểu việc rơi vào tình thế bị ép giá cao và không mua phải các dự án đất nền “chết”, không có khả năng phát triển.

Tránh mua các đất nền trên cống thoát nước

Hiện nay, có một số khu vực xây dựng nhà trên các đường cống thoát nước chung nhưng việc này khó tránh khỏi những rủi ro như các vấn đề kiện tụng từ các tập thể hộ dân nơi đó.

Các công trình gây ảnh hưởng xấu đến hệ thống thoát nước chung có nguy cơ bị thu hồi giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế dù đã được phê duyệt.

Vì vậy, khi mua đất nền thổ cư hoặc đất nền dự án, các nhà đầu tư nên chú ý tránh diện tích xen lẫn các hệ thống thoát nước chung để hạn chế tối đa những rủi ro, xích mích, kiện cáo trong việc xây dựng.

Kiểm tra lối đi vào dự án có đang bị vướng tranh chấp hay không

Vấn đề về lối đi không phải nhà đầu tư đất nền thổ cư nào cũng quan sát để ý và kiểm tra vì thường chỉ tập trung đến thửa đất của mình đang tìm hiểu và “cứ ngỡ” đây là công trình cộng đồng đường đi chung. Thực tế đã cho thấy, rất nhiều hộ gia đình buộc phải rao bán nhà hoặc rao bán đất về vấn đề tranh chấp lối đi chung, nhất là nhà trong hẻm sâu.

Để kiểm tra vấn đề này, thì trước khi thực hiện giao dịch đầu tư mua bán đất nền thổ cư, bạn nên thăm dò dân cư quang khu vực của lô đất để biết được các vấn đề tranh chấp tại đây. Người dân nơi đây có thể biết được cả tình trạng tranh chấp trên thửa đất bạn đang định mua. Nguồn tin này có thể không chính xác tuyệt đối nhưng cũng là một cách tìm hiểu ban đầu để bạn xác nhận lại tại UBND phường/xã.

Tìm hiểu về cơ sở hạ tầng, dân cư khu vực xung quanh, quan sát và đánh giá những yếu tố bên ngoài như cơ sở vật chất, hạ tầng hiện tại của miếng đất nền như thế nào, yếu tố môi trường, phong thủy,…là những điều bạn hoàn toàn có thể quan sát và nhận xét bằng mắt thường để có thể đánh giá được phần nào tiềm năng, khả năng sinh lời của miếng đất sau này.

Chủ đầu tư đất nền dự án là ai?

Những khu dự án có chủ đầu tư uy tín, có tiếng và có trách nhiệm với khách hàng sẽ an toàn và đáng tin tưởng để đầu tư hơn những dự án nhỏ lẻ, tên tuổi nhà đầu tư không rõ ràng và đặc biệt thường được rao bán với giá quá hấp dẫn, giảm giá liên tục và đi kèm với nhiều ưu đãi. Vì đó có thể là những dự án đang gặp trục trặc hoặc không có tiềm năng phát triển, chủ đầu tư đang cố gắng “bán đổ bán tháo” thu hồi vốn càng sớm càng tốt.

Thực tế trên thị trường bất động sản đất nền dự án hiện nay, có rất nhiều dự án đất nền khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên giấy tờ. Một dự án đất nền khi đem ra mua bán giao dịch thì được xem là hợp pháp phải đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới rõ ràng, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Chính vì vậy, việc lưu đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư đất nền dự án là cách tốt nhất để giảm rủi ro trong việc trễ hẹn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch mà không có sự thông báo trước hoặc không thương lượng được.

Theo sát tiến độ thanh toán của dự án đất nền

Khi có ý định đầu tư vào dự án đất nền thì bạn cần có một khoản vốn nhất định, hãy lưu ý thêm những điều sau cũng sẽ không thừa để thương lượng được giá cả chính xác.

So sánh tương quan giá cả bất động sản đang có ý định đầu tư với các dự án bất động sản tương đương trong cùng khu vực. Nếu nhà đầu tư quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền theo hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.

Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, thế nhưng các ngân hàng chỉ hỗ trợ khi người mua có nguồn thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi quyết định đầu tư.

Chú ý về việc thay đổi quy hoạch khi mua đất nền dự án

Dù người mua đã rất chú ý đến sự thay đổi quy hoạch qua việc mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết rõ ràng, song thay đổi quy hoạch là vấn đề thường thấy, quy hoạch có thể làm tăng diện tích phát sinh hoặc làm giảm đi diện tích đã có như hợp đồng, lúc đó giá thành và chi phí sẽ là vấn đề cần phải thương lượng rõ ràng giữa đôi bên.

Đọc kỹ hợp đồng giao dịch mua bán đất nền dự án

Hợp đồng chính là cơ sở để tranh chấp trong trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng. Chính vì vậy, nội dung hợp đồng phải được ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào, …

Một vấn đề riêng biệt trong hợp đồng dành cho người mua đất nền với nhu cầu ở thực sự là xem xét thời hạn chủ đầu tư buộc khách hàng phải xây nhà. Nếu như có chủ đích mua đất nền để xây nhà thì người mua nên tránh mua lại những nền đất đã quá thời hạn phải triển khai xây dựng nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng, nắm rõ thời hạn quy định hoàn tất việc xây dựng nhà ở trong khu dân cư cũng như thiết kế chung của dự án.

Tâm lý đám đông trong việc giao dịch mua bán

Để đầu tư có hiệu quả, bạn cần phải thu thập đầy đủ tất cả những thông tin về chủ đầu tư, dự án, có thể nhờ các chuyên gia tư vấn để vốn đầu tư của mình tránh được rủi ro cao nhất, đừng tin hoặc trông cậy quá nhiều vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người.

Hướng đất của lô đất nền dự án cần mua

Chọn hướng theo tuổi của người chủ gia đình chưa hẳn đã quan trọng bằng tránh các hướng xấu theo quy luật khoa học và môi trường. Một mảnh đất có thể theo “thầy địa lý” là cực kỳ phát đạt, ăn nên làm ra nhưng cửa chính mở thẳng về hướng tây, hứng chịu toàn bộ ánh nắng mặt trời gay gắt buổi chiều, thì chủ nhà phải chịu đựng sự ngột ngạt, nóng bức trước tiên. Còn theo lời dạy của ông bà ta “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng nam” vì hướng Nam hay Đông Nam là hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho các căn nhà ở nước ta.

Kết luận

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có câu trả lời cho việc có quyết định đầu tư đất nền dự án hay không. Với 13 kinh nghiệm được chúng tôi tổng hợp trên đây chắc chắn sẽ hữu ích cho việc đầu tư trong tương lai của bạn. Chúc bạn thành công!

 

Đánh giá bài viết

Tôi là Dung - Biên tập viên phân tích tài chính, với 5 năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư. Tôi rất hy vọng những kiến thức mà tôi học hỏi và tích lũy được có thể hỗ trợ bạn dù chỉ một phần nhỏ trong công việc đầu tư.

dang-ky-dau-tu-nhat-nam

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ NGAY

    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC