Đất vườn có được xây nhà không theo pháp luật?

0
Đầu tư BĐS

Đất vườn là đất gì?

Đất vườn là phần diện tích gắn liền với đất ở thường dùng để trồng rau, hoa màu hoặc trồng xen kẽ các loại cây. Đất vườn có thể liền kề, cùng thửa với đất ở hoặc được tách thửa riêng.

Đất vườn là gì?

Đất vườn là gì?

Căn cứ Điều 103, Luật Đất đai quy định đất vườn, ao của hộ gia đình hoặc cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Bên cạnh đó, đất vườn không được xếp vào nhóm đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Vì vậy, việc xác định chính xác đất vườn thuộc nhóm đất nào vẫn còn nhiều tranh cãi. Trên bản đồ địa chính vẫn chưa có kí hiệu cụ thể cho đất vườn.

Đất vườn và đất trồng cây lâu năm khác nhau như thế nào?

Theo hướng dẫn lập biểu kèm theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước, trong đó có quy định:

  • Đất vườn tạp: Là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
  • Đất trồng cây lâu năm: Là diện tích đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm. Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa (thơm), nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này.

Mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước (hướng dẫn ghi trong Sổ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có loại đất làm vườn (Vườn) và đất trồng cây lâu năm (LN) thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Như vậy sự khác nhau chủ yếu giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là: Thửa đất được xác định là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.

Đất vườn có được xây nhà không?

Phần quan trọng nhất mà nhiều bạn đọc thắc mắc là: Đất vườn có được xây nhà không? Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

  1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.

Như vậy đất đai phải được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Hiện nay chỉ có đất ở (đất thổ cư) là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống. Trả lời cho câu hỏi “đất vườn có xây được nhà không” thì câu trả lời là không. Bởi đất vườn là loại đất chỉ được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây ăn quả,… không thuộc phạm vi đất xây nhà ở.

 Đất vườn có được xây nhà không?

Đất vườn có được xây nhà không?

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 57, Luật Đất đai, chủ sở hữu có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có thể xây dựng nhà trên mảnh đất đó sau khi được chuyển đổi thành đất ở.

Hướng dẫn cách chuyển đất vườn thành đất xây nhà

Điều kiện chuyển nhượng/mua bán đất vườn

Trong quá trình sử dụng đất, nếu bạn có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) thì đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
  • Đảm bảo không có tranh chấp với bên thứ ba.
  • Đảm bảo mảnh đất vườn đó không bị kê biên, phát mãi tài sản để thi hành án.
  • Mẫu giấy mua bán đất vườn có thể được viết tay hoặc in thành văn bản theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

Quy trình

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản, quy định liên quan thì quy trình chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở được thực hiện như sau:

Bước 1. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ 

  • Điền đầy đủ các thông tin trong tờ đơn xin chuyển mục đích (tờ đơn được in mẫu trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).
  • Có thể đầy đủ hoặc một trong ba loại giấy tờ chứng minh diện tích đất vườn cần chuyển mục đích thuộc quyền sử dụng của chủ thể thực hiện chuyển đổi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Một số loại giấy tờ tùy thân như: Sổ hộ khẩu, Thẻ căn cước công dân (có thể thay thế bằng chứng minh nhân dân nếu chưa được cấp Thẻ căn cước công dân).

Bước 2. Nộp hồ sơ đã chuẩn bị cho Phòng Tài Nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích có trách nhiệm:

  • Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ được nộp.
  • Xác minh tính chính xác và thẩm định mục đích chuyển đổi được đề cập trong tờ đơn.
  • Hướng dẫn chủ thể tham gia chuyển mục đích thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến vấn đề tài chính theo luật định.
  • Trình các giấy tờ hồ sơ liên quan lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xác định diện tích đất đó được phép hay không được phép chuyển mục đích.
  • Chỉ đạo các chủ thể có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính tại khu vực.
  • Trong trường hợp Phòng Tài Nguyên và Môi trường phát hiện hồ sơ bị thiếu hoặc có vấn đề không hợp lệ thì phải thông báo, hướng dẫn cho chủ thể thực hiện chuyển mục đích bổ sung, hoàn chỉnh (thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ).

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ nộp phí 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra hai trường hợp sau:

  • Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở trong cùng thửa đất đã có nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50% 
  • Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

Cần lưu ý rằng, tất cả giá đất đều sử dụng giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định cho phép chuyển mục đích.

Bước 4. Nhận kết quả 

Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ bạn sẽ nhận được kết quả. Sau khi hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở được phê duyệt bạn có thể tiến hành xây dựng nhà trên mảnh đất này.

Hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Hiện nay, theo các quy định tại Luật đất đai hiện hành và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành thì không có một quy định cụ thể nào về vấn đề hạn mức hay còn gọi là diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề này, luật định sẽ giao thẩm quyền về cho các cấp chính quyền trong vấn để cho phép chuyển mục đích, quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.

Xây nhà trên đất vườn khi chưa được phép có bị phạt không?

Câu trả lời là xây nhà trên đất vườn khi chưa được phép có bị phạt. Cụ thể khi đó chủ sở hữu sẽ bị phạt hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

Mức xử phạt được quy định tại Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.

Vậy mức phạt hành chính với trường hợp vi phạm xây nhà trên đất vườn khi chưa được phép dao động từ 2.000.000 – 200.000.000 đồng tùy thuộc vào diện tích mảnh đất. Không chỉ phải nộp phạt, chủ sở hữu sẽ phải khôi phục lại tình trạng của đất.

Giải đáp các thắc mắc liên quan đến đất vườn

Đất vườn thổ cư là gì?

Trong Luật Đất đai hiện nay không có quy định nào về đất vườn thổ cư hay đất thổ vườn. Đó chỉ là tên gọi phổ biến của người dân về phần đất vườn và đất thổ cư cùng trong một thửa đất. 

Đất vườn thổ cư là gì?

Đất vườn thổ cư là gì?

Đất vườn và đất thổ cư là hai loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau. Đất thổ cư dùng để xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống. Đất vườn thường được dùng để trồng trọt, chăn nuôi…

Đất vườn thổ cư có được xây nhà không?

Nhiều người thắc mắc không biết “Đất vườn thổ cư có được xây nhà không?”. Theo quy định hiện nay, chỉ có phần diện tích đất thổ cư (đất ở) mới được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà trên phần diện tích đất vườn thì người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Đất nhà vườn là gì?

Không ít người thắc mắc đất nhà vườn là gì. Thực chất trong Luật đất đai hiện hành không có bất kỳ một khái niệm cụ thể nào về đất nhà vườn. Đây là tên gọi được người trong giới bất động sản ngầm hiểu với nhau là mảnh đất vườn. Trong đó, một phần đất đã được chuyển đổi thành đất thổ cư hợp pháp để phục vụ cho việc xây dựng công trình, nhà ở tùy theo nhu cầu. Phần còn lại chính là đất vườn và sẽ dùng để trồng các loại cây yêu thích để tạo nên một không gian sống xanh, thoáng mát.

Quy hoạch đất nhà vườn là gì?

Căn cứ theo Khoản 2 Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành thì có thể hiểu quy hoạch đất (quy hoạch sử dụng đất) là việc từng địa phương lên kế hoạch sử dụng đất một cách phù hợp cho từng giai đoạn, mục đích. Đất được quy hoạch hoạch là vùng đất nằm trong bảng kế hoạch đó.

Vậy, quy hoạch đất nhà vườn là quá trình phân bổ, khoanh vùng một diện tích nhất định và được sử dụng cho việc xây dựng các nhà vườn. Tùy vào từng mục đích sử dụng khác nhau mà cơ quan có thẩm quyền sẽ chia đất theo một cách cụ thể khác nhau.

Kết luận

Tổng kết lại, đất vườn nếu không được chuyển đổi thành công sang đất ở sẽ không thể xây nhà. Hy vọng những thông tin này phần nào giải đáp được những thắc mắc của bạn. Chúc bạn một ngày tốt lành!

Đánh giá bài viết

Tôi là Dung - Biên tập viên phân tích tài chính, với 5 năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư. Tôi rất hy vọng những kiến thức mà tôi học hỏi và tích lũy được có thể hỗ trợ bạn dù chỉ một phần nhỏ trong công việc đầu tư.

dang-ky-dau-tu-nhat-nam

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ NGAY

    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC