Ngày nay, cụm từ đất nền đã không còn xa lạ với những nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản. Tuy nhiên khái niệm đất nền dự án dường như còn hơi lạ lẫm đối với nhiều người. Vậy đất nền dự án là gì? Cùng tìm hiểu ngay với chúng tôi qua bài viết này.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án có tên tiếng anh là Ground project. Đây là loại đất nền nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư và chưa được tiến hành xây dựng. Các lô đất này chưa có sự tác động của con người và móc móc như đào, lấp, san đất nên vẫn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.
Đất nền dự án
Đất nền dự án thường nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết, rõ ràng với nhiều tiện ích xung quanh như hệ thống cây xanh, lối đi, vỉa hè, đèn chiếu sáng… Các lô đất này thường được sử dụng trong các dự án lớn để xây dựng khu sinh thái, khu dân cư, các dự án nhà ở, xây dựng tòa nhà văn phòng hay nhà xưởng…
Xem thêm: Đất nền biệt thự là gì?
Phân loại đất nền dự án
Đất nền dự án cũng được chia ra 2 loại rõ rệt thường gặp. Cụ thể, hai loại đất nền dự án như sau:
- Loại 1: Đất nền dự án được chủ đầu tư thực hiện thường được gọi là dự án có quyết định 1/500. Đa số dự án này sẽ không có sổ sẵn, khi khách hàng mua sẽ phải đợi sổ một khoảng thời gian nhưng ưu thế của loại này là khách hàng được thanh toán theo tiến độ. Dự án 1/500 thường được chính quyền địa phương phê duyệt cho chủ đầu tư để thực hiện dự án với quy mô tương đối lớn.
- Loại 2: Loại này thường được gọi là dự án đất nền phân lô vì chủ sở hữu lô đất là người xin giấy phép tách nhỏ quỹ đất lớn của mình. Đa số dự án này đều có sổ tổng trước và chỉ đợi tách nhỏ sổ ra nên thời gian ra sổ tương đối nhanh.
Lưu ý: Đối với dự án này khi nào có sổ thì khách hàng mới nên mua. Bởi vì đa số dự án ma và lừa đảo khách hàng đều từ hình thức này. Bạn hãy cẩn thận và sáng suốt khi mua những dự án như thế này mà chưa có sổ.
Tính pháp lý của đất nền dự án
Tính pháp lý của đất nền dự án là một điều mà mọi người không nên bỏ qua. Lý do là để đảm bảo quyền lợi cho mình, các nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các giấy tờ pháp lý chứng minh dự án đó đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cụ thể theo Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định như sau:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở”.
Điều kiện để dự án đất nền có thể bán
Để dự án đất nền đủ điều kiện bán theo quy định thì chủ đầu tư cần:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. (Theo Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
(Căn cứ Điểm b, c, Khoản 1, Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản)
6 lưu ý khi mua đất nền dự án
Để việc mua bán thuận lợi nhất, bạn có thể tham khảo 6 gợi ý dưới đây.
Lưu ý
Tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư dự án
Chủ đầu tư dự án đất nền là những người trực tiếp giám sát công trình, kiểm tra công tác thiết kế và tiêu chuẩn thi công. Chủ đầu tư phải là những người có đủ năng lực để tư vấn, quản lý dự án thay cho các nhà đầu tư.
Chính vì thế việc lựa chọn các chủ đầu tư uy tín rất quan trọng. Bạn có thể xác định mức độ uy tín của các chủ đầu tư thông qua:
- Tìm hiểu năng lực tài chính của họ trên báo cáo tài chính năm gần nhất hay uy tín truyền thông được thể hiện trên các trang báo lớn trong nước và quốc tế.
- Tham khảo ý kiến đánh giá của người dân về mức độ hài lòng của họ với các sản phẩm/dịch vụ mà các chủ đầu tư cung cấp để có thêm cơ sở đánh giá nhà đầu tư.
Xem thêm: Có nên mua đất nền dự án không?
Cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn lô đất phù hợp
Trước khi rót tiền để đầu tư bạn hãy xem xét khả năng tài chính của bản thân để lựa chọn mảnh đất phù hợp. Có đủ tài chính để mua là điều tốt nhất. Hạn chế trường hợp vay mượn quá nhiều làm cho việc trả nợ trả thành áp lực lớn, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt hàng ngày. Tuy nhiên, nếu phải vay mượn bên ngoài cũng không nên vượt quá 50% giá trị của lô đất.
Nếu bạn muốn rủ bạn bè, người thân cùng đầu tư thì nên có văn bản thỏa thuận về việc góp vốn, chia lợi nhuận… một cách rõ ràng. Điều này giúp tránh những rắc rối không đáng có làm ảnh hưởng đến mối quan hệ 2 bên.
Chỉ giao dịch với các lô đất nền có đầy đủ giấy tờ pháp lý
Lợi dụng tâm lý người mua, nhiều người đăng bán đất nền dự án thiếu giấy tờ pháp lý với giá rẻ. Tuy nhiên, bạn không nên mua những lô đất thiếu giấy tờ để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì các điều sau:
- Nếu lô đất thiếu giấy tờ rất dễ xảy ra tranh chấp, khó thực hiện các giao dịch mua – bán.
- Người sở hữu sẽ mất thêm các chi phí khác để hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho mảnh đất đó sau khi mua.
- Thậm chí có thể mất trắng tiền.
Vì vậy, để chắc chắn bạn hãy yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các giấy tờ sau:
- Giấy tờ chứng minh về vị trí của dự án cũng như giá trị lô đất.
- Giấy tờ chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai…
- Để tránh việc chủ đầu tư cố tình cung cấp các giấy tờ giả nhằm lừa đảo, người mua đất dự án hãy tìm đến văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất hoặc các nhà môi giới chuyên nghiệp để được hỗ trợ.
Không mua đất nền chung sổ
Bạn cần tránh mua đất nền chung sổ. Vì đất nền chung sổ rất phức tạp, khi làm bất cứ thủ tục gì bạn cũng cần có đủ chữ ký của tất cả những người có tên trên sổ. Chỉ cần một trong số những người đó không đồng ý bạn sẽ rất khó để thực hiện các giao dịch sang tên, chuyển nhượng, mua bán…
Ngoài ra, khi có nhu cầu tách sổ bạn có thể gặp rắc rối như:
- Diện tích đất dự định tách thửa quá nhỏ so với quy định của từng địa phương khiến lô đất đó không thể thực hiện thủ tục này.
- Một trong số những người đứng tên trên sổ không đồng ý tách thửa.
Cân nhắc tính thanh khoản của lô đất
Bạn cần nghiêm túc cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu mua bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
Phải định giá đất nền
Trước khi mua, bạn cần định giá đất nền. Bạn đừng nên là người đầu tiên định giá đất. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa. Hoặc bạn có thể tham khảo thông tin từ những người xung quanh.
Phương pháp định giá phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên mua khi giá nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.
Các khái niệm liên quan
Đất dự án là gì?
Đất dự án là những lô đất được phân chia rõ ràng và nằm trong các khu vực được quy hoạch để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng… Khu vực có đất dự án thường có hạ tầng được đồng bộ, có tiện ích đi kèm như lối đi, hệ thống cây xanh, đèn chiếu sáng…
Đất dự án 50 năm là gì?
Đất dự án 50 năm là gì?
Đất dự án 50 năm là cách gọi phổ biến của người dân chỉ mảnh đất dự án có thời hạn sử dụng 50 năm kể từ khi Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư. Sau thời hạn 50 năm, để tiếp tục sử dụng đất chủ đầu tư hoặc hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất phải làm đơn xin gia hạn theo quy định.
Đất dự án khu dân cư là gì?
Đất dự án khu dân cư là đất dự án được xác định mục đích xây dựng nhà ở cho khu dân cư – nơi tập hợp người dân, hộ gia đình sinh sống trong phạm vi nhất định.
Quy hoạch đất ở dự án là gì?
Quy hoạch đất ở dự án là việc phân bổ và khoanh vùng đất ở theo không gian sử dụng phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh… Mỗi địa phương đều có kế hoạch sử dụng đất riêng dựa trên quỹ đất hiện có. Kế hoạch này sẽ được điều chỉnh trong từng thời kỳ để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của từng ngành tại địa phương.
Đất trong dự án quy hoạch là gì?
Đất trong dự án quy hoạch là khu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương. Các dự án được phân loại dựa trên mục đích sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Một số dự án đất đai phổ biến như: quy hoạch đất để xây dựng khu dân cư, quy hoạch đất để làm đường giao thông…
Bên cạnh đó, việc quy hoạch đất phải phù hợp với chính sách phát triển kinh tế ở mỗi địa phương và phải đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả nhất.
Kết luận
Trên đây chúng tôi đã trả lời cho bạn về khái niệm, phân loại và 6 lưu ý khi mua đất nền dự án. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích với bạn. Dù vậy, trước khi đưa ra quyết định đầu tư bạn hãy tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án… để đưa ra quyết định tốt nhất và đảm bảo quyền lợi cho mình. Chúc bạn thành công!
