Đất nền là gì? Có nên đầu tư hay không?

Đất nền là gì?

Đất nền có tên tiếng Anh là The Ground. Đây là những khu đất trống, chưa có bất kỳ tác động nào của con người như đào, lấp, san đất, xây dựng nhà… Cụ thể đất đó vẫn được giữ nguyên hiện trạng như ban đầu. Chỉ cần có sự tác động nhỏ của máy móc hoặc con người thì mảnh đất đó sẽ không được gọi là đất nền nữa.

Đất nền được phân loại như thế nào?

Có rất nhiều người còn chưa nắm rõ được đất nền bao gồm những loại nào. Cụ thể đất nền gồm 3 loại chính là: đất nền dự án, đất thổ cư và đất nền liền kề. Cùng đi tìm hiểu chi tiết 3 loại đất này ngay dưới đây.

Đất nền dự án

Đất nền dự án tiếng anh là Ground Project. Đất nền dự án là từ để chỉ những khu đất nằm trong quy hoạch và đang được chủ đầu tư chuẩn bị tiến hành thi công công trình xây dựng. Những lô đất này vẫn chưa được chủ đầu tư tiến hành xây dựng nhưng đã bắt đầu có sự tác động của con người như:

• Quy hoạch thành từng lô đất cụ thể
• Xây dựng rào chắn xung quanh
• Phân tách các lô đất theo nhiều diện tích khác nhau
• Xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án

Khác với đất nền nguyên sơ thì đất nền dự án đã có sự tác động ban đầu của con người. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm đền bù cho những gia đình bị thu hồi đất để làm dự án và cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến đất nền cho người dân khi thực hiện mua bán.

Về vị trí, những loại đất nền dự án thường xuất hiện ở những khu vực có nhiều tiện ích xung quanh, có hệ thống giao thông thuận lợi. Đất nền dự án thường được sử dụng với mục đích xây dựng các khu sinh thái, khu dân cư, các tòa nhà, nhà xưởng…

Đất thổ cư

Đất thổ cư tiếng anh là Residential Land. Đất thổ cư là loại đất được sử dụng lâu dài, gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, chủ mảnh đất sẽ được cấp sổ đỏ để chứng nhận quyền sở hữu của mình với tài sản này. 

Mục đích của đất thổ cư là được dùng để xây dựng nhà, các công trình phúc lợi xã hội phục vụ cho đời sống hoặc các mảnh vườn gắn liền với nhà. Do vậy, đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở.

Đất thổ cư được chia làm 2 loại chính, bao gồm đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

• Đất thổ cư đô thị mang các đặc điểm của đất thổ cư thông thường, nhưng thuộc phạm vi của phường, thị trấn, quận, thị xã, thành phố hoặc các khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Dạng đất này thuộc quyền quản lý của xã và các cấp tương đương. Người mua có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị. 
• Khác với đất thổ cư đô thị, đất thổ cư nông thôn thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn được ưu tiên trong cấp phép xây dựng vườn, ao để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương. 

Đất nền liền kề

Đất liền kề tiếng anh là Adjacent land. Đất nền liền kề là những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định. Đất nền liền kề cũng có những đặc điểm giống đất nền dự án nhưng nó bao gồm các khu đất liền kề và có diện tích bằng nhau và cùng xuất hiện trên cùng một khu vực thi công dự án đó.

Hồ sơ pháp lý của đất nền

Bất cứ nhà đầu tư nào cũng đều quan tâm đều hồ sơ pháp lý đầu tiên trước khi quyết định mua bán đất nền. Vậy hồ sơ pháp lý của đất nền bao gồm những gì?

Hồ sơ pháp lý là một trong những yếu tố góp phần sự minh bạch và đúng pháp luật của một loại đất nền. Bởi bạn không thể đầu tư vào một khu đất không có giấy tờ rõ ràng vì sẽ dẫn đến những hệ lụy về sau. Một dự án đất nền đủ điều kiện để bán nếu nhà đầu tư phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ sau:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Hồ sơ dự án
• Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
• Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

– Ngoài những giấy tờ trên, chủ đầu tư dự án cần phải:

• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.
• Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
• Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Thực trạng đầu tư đất nền trong năm 2021

Việc xem xét thực trạng đầu tư đất nền của những năm gần đây là vô cùng cần thiết đối với bất cứ nhà đầu tư nào. Cụ thể, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cuối năm 2020, việc thực hiện chính sách đô thị hóa tại các vùng đất Hòa Lạc, Sơn Tây, Thạch Thất… đã đẩy giá đất tại khu vực này tăng lên rõ rệt từ 25 – 30 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với năm 2019, mức giá này tăng khoảng 50%.

Dù Covid 19 gây nhiều ảnh hưởng trong năm 2021 nhưng thị trường BĐS toàn quốc lại có sự tăng trưởng vượt bậc. Theo thống kê thị trường cho thấy, tại Hà Nội, giá đất nền nhiều khu vực vùng ven như Hoài Đức, Gia Lâm, Sóc Sơn… tăng trên 50%; TP.HCM tăng 20% trở lên, có những địa bàn ghi nhận mức tăng trưởng 80 – 90% như Dầu Tiếng, Thủ Đức…

Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư quan tâm đến đất nền tăng xấp xỉ 80% so với giai đoạn đầu năm. Từng khu vực đều ghi nhận biến động quan tâm tăng trưởng tốt với điểm chung là mặt bằng giá tăng và tạo nền giá mới cao hơn so với 2020.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam thị trường bất động sản nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và vùng phụ cận quý 2/2021: Tổng kết quý 2/2021, thị trường này ghi nhận 22 dự án mở bán, trong đó có 7 dự án mở bán mới và 15 dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Cụ thể bao gồm:

• Có khoảng 2.913 nền được cung cấp ra ngoài thị trường, tương đương với 108% so với cùng kỳ năm ngoái (2.699 nền), tăng 125% so với quý 1/2021 (có 1.296 nền).
• Tỷ lệ tiêu thụ đạt 63% tương đương với 1.826 nền, bằng 90% so với quý 2/2020 (2.038 nền), tăng 59% so với quý 1/2021 (1.1245 nền).

Xét tổng quan nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng so với cùng kỳ năm 2020. Các dự án đất nền được đưa ra ngoài thị trường chủ yếu vào giai đoạn đầu của quý 2/2021. 

Trong số các tỉnh thành có nguồn cung và nguồn tiêu thụ đất nền lớn thì:

• Đồng Nai đang dẫn đầu với nguồn cung là 1.319 nền, tiêu thụ 774 nền. 
• Vị trí thứ 2 thuộc về Long An với nguồn cung là 891 nền, tiêu thụ 501 nền. 
• Tiếp theo là thị trường tại Bình Dương với nguồn cung là 523 nền và tiêu thụ 396 nền.

Do ảnh hưởng lớn của dịch bệnh Covid-19, mặt bằng giá càng ngày càng cao nên thị trường đất nền tại thành phố Hồ Chí Minh hơi chững lại. Cụ thể, trong tháng 7/2021, thị trường đất nền tại Hồ Chí Minh và các khu vực giáp ranh không ghi nhận nguồn cung mới được mở bán. Sự phục hồi của thị trường này sẽ phụ thuộc lớn và tình trạng kiểm soát dịch bệnh tại khu vực này.

Có nên đầu tư đất nền trong năm nay?

Liệu có nên đầu tư đất nền trong năm nay hay không? Để trả lời cho câu hỏi trước tiên hãy cùng nghe các tiến sĩ, chuyên gia đánh giá về thị trường đất nền như thế nào nhé!

Ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội chia sẻ: hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất tại khu vực nội đô để phục vụ cho các dự án phát triển nhà ở đang ở trạng thái suy kiệt. Trong khi các dự án đất đấu giá đều được “chốt” ở mức cao gấp 2 – 3 lần giá khởi điểm. Động thái này khiến thị trường đất nền tăng trưởng nhanh. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư đã chuyển dịch từ khu vực nội đô sang các khu vùng ven các thành phố lớn. Giá đất cũng nhờ vậy là tăng 30 – 50%, thậm chí tăng gấp đôi so với năm 2019.

Ông Cường nhấn mạnh “Cơn sốt của thị trường BĐS thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển rất tốt, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng. Chính vì vậy, từ nay đến nửa đầu năm 2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, nhất là khi nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để”.

Tiến sĩ kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá, hiện nay thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được nhiều quan tâm của nhà đầu tư trong năm tới nhưng rất khó xuất hiện tình trạng “sốt đất”. Năm 2021, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ và các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, đồng thời có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn “sốt đất” nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế.

Cấn Văn Lực cũng nhận định rằng: “Nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng  công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó”.

Có thể thấy rằng đất nền sổ đỏ vẫn là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Sang đến năm 2022 này, dự báo đây vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng khu vực mà tính thanh khoản của thị trường đất nền sẽ khác nhau. 

Do ảnh hưởng của dịch bệnh và nhiều nhà đầu tư phải chịu áp lực về lãi vay ngân hàng họ sẽ chấp nhận giảm giá bán để thu hồi dòng vốn. Đây cũng là thời điểm thích hợp để sở hữu những lô đất nền với mức giá tốt hơn. Các phân tích trên đây chỉ mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư. Vì vậy, bạn nên cân nhắc về tài chính, thời điểm để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.

Xem thêm: Đất nền biệt thự là gì?

Một số câu hỏi thường gặp về đất nền

Đất nền thương phẩm là gì?

Đất nền thương phẩm là loại đất nền có cơ sở hạ tầng đã được quy hoạch, đồng bộ rõ ràng, có các tiện ích đi kèm với công trình xây dựng như đường xá, công viên… Đất nền thương phẩm thường do các nhà đầu tư và kinh doanh địa ốc nắm giữ.

Đất nền công nghiệp là gì?

Đất nền công nghiệp là đất nền dành riêng cho việc xây dựng các khu công nghiệp, các khu sản xuất kinh doanh, chế xuất. Đất nền công nghiệp thường có diện tích lớn, được quy hoạch xa khu dân cư. Đặc biệt nơi đây tập trung rất nhiều nhà máy và người lao động. Chính vì thế, bạn có thể cân nhắc đầu tư vào bất động sản ở khu vực lân cận vì tiềm năng sinh lời là khá cao.

Đất nền nhà phố là gì?

Đất nền nhà phố là những khu đất nền ở mặt đường lớn, ở những khu bố có mật độ dân cư đông đúc. Đất nền nhà phố thường có giá rất cao, thường dùng để xây dựng các cửa hàng kinh doanh.

Bán đất nền là gì?

Bán đất nền là việc chủ sở hữu chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo giá cả đã thỏa thuận. Việc mua bán sẽ tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Phát mãi đất nền là gì?

Phát mãi đất nền là việc người vay thế chấp đất nền để vay vốn nhưng không trả được nợ. Khi đó ngân hàng sẽ tiến hành tịch thu mảnh đất và bán mảnh đất công khai theo thủ tục pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ của người vay vốn.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ những thông tin cơ bản nhất về khái niệm, phân loại, hồ sơ pháp lý và thực trạng đầu tư đất nền do biên tập viên trên trang daututietkiem.vn biên soạn và tổng hợp. Hy vọng những kiến thức về đất nền này hữu ích cho các quyết định đầu tư của bạn. Chúc bạn thành công!

Có thể bạn quan tâm: Kinh doanh đất nền là gì?