Kinh doanh đất nền là gì? 6 kinh nghiệm kinh doanh đất nền hiệu quả

Kinh doanh đất nền là gì?

Trước tiên cùng điểm qua khái niệm về đất nền. Đất nền là chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động của con người. Các tác động cụ thể như san lấp, đào bới, xây dựng… Điều này giúp đất nền còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.

Kinh doanh đất nền là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua bán, cho thuê… đất nền nhằm mục đích sinh lời. 

Theo Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản, việc kinh doanh đất nền phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
• Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

6 kinh nghiệm kinh doanh đất nền hiệu quả

Ngoài khái niệm cơ bản thì kinh nghiệm chính là điều mà các nhà đầu tư đất nền vô cùng quan tâm. Dưới đây là 4 kinh nghiệm kinh doanh đất nền mà bạn không thể bỏ qua. 

Lựa chọn lô đất nền có vị trí đắc địa

Kinh nghiệm đầu tiên chính là việc lựa chọn các lô đất nền có vị trí đắc địa. Vị trí đắc địa là vị trí cao ráo, có hệ thống giao thông thuận lợi, gần các trục đường chính, tiếp giáp với trường học, bệnh viện, siêu thị và các công trình tiện ích khác. Lô đất nền như vậy thường là sự lựa chọn ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư. 

Đặc biệt các khu đất ở vị trí đắc địa có tiềm năng sinh lời rất cao. Bởi đặt vị trí bản thân vào người đi mua đất, ai cũng sẽ ưu tiên lựa chọn những lô đất ở vị trí trung tâm thành phố, nơi có dân cư đông đúc, thuận lợi để kinh doanh. Riêng những khu đất ở xa trung tâm thường rất khó để buôn bán và không phải lựa chọn tốt.

Lô đất nền phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý

Kinh nghiệm tiếp theo mà mọi nhà đầu tư cần ghi nhớ chính là vấn đề pháp lý của lô đất. Bởi nếu đầu tư vào những lô đất có pháp lý không rõ ràng thì rất dễ gặp phải rủi ro “mất trắng” vì bị thu hồi bất cứ lúc nào. Trước khi bạn quyết định bỏ ra một khoản tiền lớn để mua đất nền hãy kiểm tra tính pháp lý của lô đất, của dự án mà bạn đang quan tâm.

 Một số cách đơn giản kiểm tra tính pháp lý của lô đất nền như sau:

• Kiểm tra sổ đỏ: Nhà đầu tư có thể đến các văn phòng công chức gần nhất tại tỉnh/thành phố cùng nơi tọa lạc với lô đất nền để kiểm tra. Văn phòng công chứng sẽ cung cấp cho bạn các thông tin quan trọng về lô đất nền đó như: Lô đất nền đó có đang thế chấp tại ngân hàng không? Lô đất đó có đang hoặc đã bán cho người khác không để tránh chủ sở hữu lô đất gian lận bán cho nhiều người cùng một lúc.
• Kiểm tra xem lô đất nền đó có đang thuộc diện tranh chấp không bằng cách gặp bộ phận địa chính tại địa phương để nhờ họ kiểm tra giúp. BBạn có thể sẽ mất thêm một khoản chi phí nhỏ nhưng nó sẽ giúp bạn yên tâm trước khi bỏ ra khoản tiền lớn để mua đất nền.

Với nhà đầu tư mới hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm bạn nên tìm đến các công ty tư vấn luật, các công ty chuyên môi giới bất động sản để được tư vấn và hỗ trợ. Điều này giúp bạn có thể yên tâm xuống tiền mua lô đất nền đó và có thêm kinh nghiệm đầu tư.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các quy định trong luật kinh doanh bất động sản để thực hiện đúng và đầy đủ các giao dịch mua bán.

Định giá đất nền trước khi mua

Việc định giá đất nền trước khi mua là vô cùng cần thiết. Đơn giản vì điều này sẽ giúp nhà đầu tư mua được mảnh đất với giá tốt nhất. Bạn có ít nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thì có thể tự định giá bằng cách:

• Tìm thông tin rao bán đất gần vị trí với lô đất bạn dự định mua trên các trang mua bán nhà đất. Sau khi nắm được thông tin giá bán, diện tích hãy tính xem 1m2 tại khu vực đó có giá bao nhiêu rồi so sánh với giá của lô đất mình quan tâm để thấy được mức độ chênh lệch. 
• Liên hệ với môi giới xung quanh khu vực mà bạn dự định mua để tham khảo giá. Lưu ý việc hỏi tham khảo giá này bạn nên dùng sim rác hoặc số khác để tránh phiền phức sau này.

Nếu vẫn không thể định giá lô đất hãy tìm đến các chuyên gia tư vấn giá để xác định giá trị của mảnh đất nền dự định mua. Từ đó có thể thương lượng giá với người bán.

Xác định tính thanh khoản đất đai trong cùng khu vực

Yếu tố quan trọng không kém trong kinh doanh đất nền đó chính là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là đất đai tại khu vực đó có khả năng bán lại dễ dàng không. 

Bạn có thể tham khảo một số cách để xác minh tính thanh khoản của lô đất nền như sau:

• Khảo sát tình hình mua bán đất đai tại khu vực đó như thế nào: sôi động hay trầm lắng. Bạn có thể truy cập vào các trang rao bán nhà đất để tìm kiếm xem có nhiều người rao bán đất tại khu vực nào không? Có nhiều hay ít người thảo luận, quan tâm đến các bài viết đó? Giá cả thế nào?
• Khu vực mà bạn dự định mua đất có nhiều ngân hàng hỗ trợ vay thế chấp không? Nếu thế chấp lô đất bạn dự định mua thì có thể vay tối đa bao nhiêu tiền. Nếu tỷ lệ vay hơn lớn hơn 50% giá trị lô đất thì tính thanh khoản của nó khá cao.
• Nếu vị trí bạn mua đất tại khu vực đông dân cư, gần khu công nghiệp thì nhu cầu nhà ở rất nhiều, tính thanh khoản của lô đất tốt.

Không mua đất nền chung sổ

Nhà đầu tư nên cân nhắc không nên mua đất nền chung sổ. Có 2 trường hợp mua bán đất nền chung sổ như sau:

• Mảnh đất đó đủ điều kiện tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa làm thủ tục tách riêng ra một cuốn sổ riêng biệt.
• Mảnh đất đó không đủ điều kiện để tách thành một cuốn sổ riêng biệt.

Một số hạn chế của việc mua đất nền chung sổ sẽ có như sau:

• Rất khó thế chấp mảnh đất nền để vay vốn tại ngân hàng.
• Giấy tờ pháp lý rất phức tạp, mất rất nhiều thời gian và chi phí khi thực hiện giao dịch mua bán, xin giấy phép xây dựng, sửa chữa với lô đất đó.
• Thực hiện bất cứ giao dịch nào liên quan đến mảnh đất đều cần sự chấp thuận của những người có tên trong sổ. Dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp dẫn đến các cuộc kiện tụng không mong muốn.
• Khi có nhu cầu bán lại thì rất khó kiếm được khách hàng hoặc giá bán không được như ý.

Đó là lý do khách hàng không nên đầu tư, kinh doanh vào các mảnh đất nền chung sổ để tránh rắc rối sau này.

Yếu tố phong thủy của đất nền khá quan trọng

Yếu tố phong thủy của mảnh đất nền tuy chỉ là một khía cạnh nhỏ nhưng lại không thể bỏ qua. Chẳng phải ngẫu nhiên người xưa có câu: “Đất lành chim đậu”. Một mảnh đất có phong thủy tốt sẽ có thể đem đến cho bạn may mắn và tài lộc không ngờ đến. 

• Nếu mua đất nền để xây nhà, bạn nên chọn mảnh đất có hướng hợp với mệnh của mình. Theo quan niệm dân gian, chọn được mảnh đất có hướng hợp mệnh sẽ giúp cho cuộc sống của gia đình bạn gặp nhiều may mắn, bình an và tài lộc. 
• Nếu bạn muốn mua đất để bán lại thì càng phải quan tâm đến yếu tố phong thủy để bán được với giá cao hơn.

Xem thêm: 3 cách kinh doanh đất đai “hốt bạc” cho nhà đầu tư

4 loại đất nền tuyệt đối tránh đầu tư

Đất nền thanh lý giá rẻ

Loại đất nền cần tránh đầu tiên chính là đất nền thanh lý giá rẻ. Bởi đây dễ có thể là cái bẫy nhà đầu tư mới trong ngành bất động sản dễ gặp phải. Những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn so với thị trường, nguyên do ngân hàng nhà nước thanh lý hoặc những nguyên nhân khác được đăng tải thu hút sự chú ý của rất nhiều người.

Theo những chuyên viên, quy mô này thường xuất phát từ những sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá thể. Đặc biệt chúng được bán với giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung. Nhà đầu tư phải thật sự cảnh giác những lô đất như vậy trước khi mua bán. Vì rất có thể những mảnh đất này thường nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ. 

Đất nền chưa được phép phân lô

Vài năm trở lại đây, để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo nhiều địa phương đã quyết định cấm phân lô, tách thửa. Đặc biệt là đất tại các vùng ven TP.HCM và Long Thành – Đồng Nai.

Vì vậy, bạn cần phải thận trọng với yếu tố phân lô, tách thửa khi mua đất. Đất nền chưa phân lô, tách thửa cũng không được cấp sổ đỏ chính chủ. Việc mua nhầm đất nền chưa được phép phân lô sẽ gặp khó trong việc bán ra, hoàn toàn có thể “ chôn vốn ” trong thời gian dài.

Đất nền “dự án ma”

Những “dự án ma” là một trong các yếu tố nhức nhối nhất của góp vốn đầu tư đất nền. Tình trạng cò đất rao bán những dự án Bất Động Sản đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của người mua ngày càng nhiều với thủ đoạn tinh vi hơn.

Điển hình là những vụ như địa ốc Alibaba, Công ty Hưng Thịnh… Cùng với một thủ đoạn “ vẽ ” ra những dự án Bất Động Sản không có thật nhưng rất nhiều nhà đầu tư đã bị dính bẫy . Khi mua đất nền dự án Bất Động Sản, bạn cần tìm hiểu và khám phá kỹ mặt phẳng, pháp lý dự án Bất Động Sản. Và nên trực tiếp so sánh với bản đồ quy hoạch tại cơ quan hành chính địa phương.

Đất nền bị cầm cố ngân hàng

Nhiều nhà đầu tư dở khóc dở cười vì mua đất nền bị cầm cố bởi ngân hàng. Sau khi mua đất, nhà đầu tư trước đó không thể xây nhà, sang nhượng vì đất chưa có sổ đỏ chính chủ. Nguyên nhân chính là do đất nền đã bị chủ góp vốn đầu tư cầm cố ở ngân hàng nhà nước. Nếu mua phải những lô đất như vậy, nhà đầu tư hoàn toàn có thể bị mất trắng nếu ngân hàng nhà nước phát mãi và chủ góp vốn đầu tư phá sản.

Bởi vậy mới nói khi góp vốn đầu tư vào đất nền, ngoài việc hiểu rõ thực chất đất nền là gì, nhà đầu tư cần phải thận trọng kiểm tra thật kỹ và tìm hiểu thêm thông tin nhiều nguồn trước khi xuống tay chi tiền.

Có thể bạn quan tâm: Tập đoàn Sông Đà Nhật Nam

Kết luận

Hy vọng những kinh nghiệm kinh doanh đất nền trên đây phần nào giúp bạn có những quyết định đầu tư thông minh và sáng suốt hơn. Chúc bạn thành công!