Đất xen kẹt là gì?
Đất xen kẹt là những mảnh đất nằm xen kẽ với đất ở trong khu dân cư hoặc phần diện tích đất còn lại sau quy hoạch.
Đất xen kẹt
Đặc điểm chung của đất xen kẹt là:
- Đất xen kẹt thường có diện tích không lớn, không tập trung tại cùng một khu vực mà nằm rải rác ở nhiều nơi.
- Đất xen kẹt thường là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hoặc đất vườn xen kẹt, đất ao.
- Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các khu dân cư, các công trình tiện ích, khu công nghiệp… ở một số địa phương khiến các khu vực đồng ruộng bị chia cắt. Từ đó tạo nên những khu đất xen kẹt không được sử dụng và để trống.
- Ngoài ra, tại nhiều khu dân cư, việc giải phóng mặt bằng để phục vụ các dự án đã làm phát sinh những khu đất có diện tích nhỏ, hình hài méo mó. Mà nó không được cấp giấy phép xây dựng vì có diện tích dưới 15m2.
Đến nay, việc giải quyết đất xen kẹt trong khu dân cư cũng là một bài toán nan giải với nhiều chủ đầu tư. Chỉ cần trong dự án có chứa 1 phần diện tích rất nhỏ của đất xen kẹt thì dự án đó có thể bị dừng triển khai. Thậm chí còn làm chậm tiến độ thi công.
Các quy định pháp luật về đất xen kẹt
Chắc chắn nhiều bạn đọc còn mông lung về những quy định pháp luật xung quanh đất xen kẹt. Ở phần này chúng ta sẽ cùng đi làm rõ một số câu hỏi mà nhiều người thắc mắc nhất.
Các quy định pháp luật về đất xen kẹt
Đất xen kẹt có được phép xây nhà không?
Câu trả lời là đất xen kẹt có thể được phép xây nhà. Theo quy định hiện nay, nếu đất xen kẹt được xác định là đất ở thì người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cho cuộc sống.
Nhưng thực tế cho thấy, những mảnh đất xen kẹt thường là đất nông nghiệp, đất ao, vườn… Nên người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở nếu không có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu muốn xây dựng, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Chỉ tiến hành xây dựng nhà sau khi đơn đó được phê duyệt.
Đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?
Đất xen kẹt có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Tuy nhiên phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai.
Trong đó có 2 trường hợp như sau:
- Đất xen kẹt có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Đất xen kẹt không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đây là trường hợp thường gặp nhất của những mảnh đất xen kẹt hiện nay.
Giao đất, cho thuê đất xen kẹt do Nhà nước quản lý
Vậy việc giao đất, cho thuê đất xen kẹt do nhà nước quản lý thì như thế nào? Căn cứ Khoản 11, Điều 1, Nghị định 148/2020/NÐ-CP, quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý như sau:
– Tiêu chí giao đất, cho thuê đất:
- Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Không có tranh chấp, khiếu nại
– Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất:
- Ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Nếu không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
- Nếu có 2 người sử dụng đất liền kề cho nhu cầu sử dụng thì việc giao đất, cho thuê đất sẽ thông qua hình thức đấu giá.
- Việc giao đất, cho thuế đất cho người sử dụng đất liền kề sẽ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.
- Việc giao đất, cho thuê đất dựa vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.
- Sau khi được giao đất, cho thuê đất thì người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
- Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Đất xen kẹt có bán được không?
Câu trả lời là đất xen kẹt có thể bán được. Nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Nếu mảnh đất xen kẹt có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và mảnh đất đó vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Khi có đủ các điều kiện trên thì người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Có nên mua đất xen kẹt không?
Có nên mua đất xen kẹt không? Thông thường, đất xen kẹt thường có giá rẻ hơn so với loại đất ở với cùng diện tích trong cùng một khu vực. Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi khuyên bạn không nên mua đất xen kẹt. Nếu mua hãy cân nhắc thật kỹ càng.
Những điểm để bạn cân nhắc khi mua đất xen kẹt như:
- Đất xen kẹt thường không có đầy đủ giấy tờ pháp lý có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua sau này.
- Người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà.
- Đất xen kẹt nhiều sơ hở tạo điều kiện cho “cò đất” lừa đảo, bán trao tay một mảnh đất cho nhiều người. Vì không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư. Khi phát hiện ra, người mua có nguy cơ mất trắng rất cao do không có căn cứ pháp lý chứng minh.
Kết luận
Trên đây là những giải đáp về đất xen kẹt là gì và các quy định pháp luật về đất xen kẹt. Đất xen kẹt có thể bán được tuy nhiên phải có điều kiện kèm theo. Vì thế bạn hãy cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định mua đất xen kẹt. Chúc bạn thành công!
