3 cách kinh doanh đất đai “hốt bạc” cho nhà đầu tư

Kinh doanh đất đai là gì?

Kinh doanh đất đai là việc bạn đầu tư vốn để thực hiện hoạt động mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng đất nhằm mục đích sinh lời. Kinh doanh đất đai phải tuân thủ theo các nguyên tắc kinh doanh bất động sản. 

Các nguyên tắc được quy định rõ ràng theo Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản 2014:

• Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
• Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Xem thêm: Kinh doanh đất nền là gì?

Điều kiện đưa đất vào kinh doanh

Điều kiện đưa đất vào kinh doanh là một trong những kiến thức cơ bản bạn cần nắm được khi tham gia vào kinh doanh đất đai. Bởi khi nắm được các loại đất được phép thực hiện giao dịch cho thuê, mua bán, chuyển nhượng… bạn sẽ kinh doanh đất đai hiệu quả hơn.

Cụ thể, được quy định trong Khoản 4, Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản như sau:

“Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

…

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”

Ngoài ra, theo Khoản 2, Điều 9, Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

3 cách kinh doanh đất đai “hốt bạc”

Để kinh doanh đất đai “hốt bạc” thì ngoài những kiến thức cơ bản về lý thuyết nhà đầu tư còn cần thử thật nhiều cách hoặc tích lũy thêm nhiều kinh nghiệm. Dưới đây là 3 cách đơn giản mà bạn có thể thử để thu lời cao từ kinh doanh đất đai.

Cho thuê đất

Cách đầu tiên bạn có thể thử là cho thuê đất. Cho thuê đất là việc chủ sở hữu chưa có nhu cầu sử dụng mảnh đất của mình sẽ cho người khác thuê để có thêm thu nhập. Cụ thể, 2 bên sẽ thống nhất thời gian thuê, giá thuê, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán và ghi rõ trong hợp đồng cho thuê. Người thuê có thể sử dụng mảnh đất đó với bất kỳ mục đích gì miễn là không vi phạm pháp luật. Chẳng hạn như để xây dựng kho bãi, xưởng sản xuất, xây dựng cửa hàng để kinh doanh…

Khi sở hữu một khu đất trống và cho thuê sẽ mang đến cho bạn một nguồn thu nhập thụ động và đều đặn. Nhất là các mảnh đất tại thành phố lớn, có vị trí đẹp như nằm trên trục đường chính, có 2 mặt tiền, nơi dân cư đông đúc, gần các khu công nghiệp… Lúc đó thu nhập từ việc cho thuê đất hàng tháng rất cao có thể lên đến 25 – 50 triệu/tháng.

Mua và bán lại để hưởng chênh lệch

Rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn cách kinh doanh mua bán đất để hưởng lợi nhuận chênh lệch từ việc mua vào và bán ra. Khi đó các nhà đầu tư sẽ chọn mua mảnh đất có vị trí lý tưởng rồi chờ thời điểm tăng giá để bán. Lợi nhuận thu được sẽ phụ thuộc vào phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ đi các chi phí liên quan (nếu có). Đây thường là lựa chọn của các nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn để mua đất hoặc có thể vay thêm ngân hàng.

Nhà đầu tư cần lưu ý: 

• Chỉ nên vay thêm 20 – 50% giá trị mảnh đất dự định mua để giảm bớt áp lực trả nợ.
• Khi mua đất, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của mảnh đất đó để giảm thiểu những rủi ro không mong muốn. 
• Ngoài ra nên chọn mua lô đất ở vị trí đẹp, giao thông phát triển, môi trường sống lành mạnh, khu dân trí cao vì tính thanh khoản tốt, dễ bán lại.

Xây dựng công trình và cho thuê

Ngoài 2 cách kể trên, bạn có thể tham khảo thêm cách xây dựng công trình và cho thuê. Với cách này bạn cần cân nhắc kỹ những điều sau đây:

• Trước tiên, cân nhắc về số vốn bỏ ra. Nếu quá lớn và khiến bạn phải đi vay thì không nên chọn cách xây dựng công trình và cho thuê này.
• Nếu mảnh đất bạn đang sở hữu tọa lạc ở vị trí trung tâm thành phố, nơi có giao thông phát triển, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán thì có thể xây dựng mặt bằng, cửa hàng cho thuê. 
• Nếu mảnh đất đó gần các khu công nghiệp, nơi tập trung nhiều người lao động, bạn có thể nghĩ đến phương án xây nhà trọ cho thuê để có nguồn thu nhập thụ động hàng tháng.

Kinh doanh nhà đất không cần vốn có được không?

Kinh doanh nhà đất có lẽ là kênh đầu tư bất động sản không quá khắt khe về dòng vốn. Chỉ cần bỏ ra từ 60 – 100 triệu, nhà đầu tư có thể kiếm được từ 5 – 7 triệu một tháng. Thậm chí bạn có thể bắt đầu mà không cần vốn với những cách dưới đây. 

Lưu ý để có thể tham gia thị trường này, nhà đầu tư cần phải trang bị kiến thức về thị trường, dòng tiền, mối quan hệ là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng.

Vay tiền ngân hàng để kinh doanh nhà đất

Thực ra, kinh doanh nhà đất không cần vốn là việc bạn sẽ vay tiền của ngân hàng để mua nhà đất rồi khai thác mảnh đất để tạo ra lợi nhuận lấy tiền trả ngân hàng. Đây là một cách để bạn có thể xoay sở khi bắt đầu mà không có vốn.

Đến nay, hầu như mọi ngân hàng đều triển khai sản phẩm vay thế chấp bất động sản. Cụ thể, hạn mức cho vay sẽ phụ thuộc vào giá trị của tài sản đảm bảo của khách hàng (trong trường hợp này là giá của mảnh đất) và khả năng chi trả của khách hàng. Thường thì bạn chỉ có thể vay được 70 – 80% giá trị mảnh đất. Tuy nhiên, bạn có thể vay đến 100% giá trị miếng đất dự định mua. Nếu điều kiện thu nhập của bạn tốt, lịch sử tín dụng tốt mà có thêm tài sản khác để đảm bảo cho khoản vay. 

Sau khi mua được mảnh đất đó, bạn phải lên phương án khai thác được tối đa lợi nhuận từ nó để có tiền trả lãi cho ngân hàng. Nên nhớ rằng phương án kinh doanh này khá rủi ro vì nếu bạn không thể trả nợ cho ngân hàng thì sẽ bị thu hồi mảnh đất, mang bán đấu giá để trừ nợ. Bạn phải chuẩn bị sẵn tâm lý là trong những tháng đầu sẽ khó có lợi nhuận từ việc khai thác giá trị sử dụng của mảnh đất, thậm chí có thể mất thêm các chi phí.

Làm môi giới bất động sản

Nếu không muốn mạo hiểm như cách vay ngân hàng ở trên, bạn có thể thử cách làm môi giới bất động sản. Đây là một cách thu lời khá nhanh nếu bạn muốn  kinh doanh đất đai nhưng không có vốn.

Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hiểu đơn giản là bạn sẽ tìm kiếm những khách hàng có nhu cầu mua đất giới thiệu cho người bán đất. Cuối cùng nhận tiền hoa hồng sau khi hợp đồng mua bán được ký kết thành công. 

Tuy nhiên, để trở thành nhà môi giới bất động sản, bạn phải nắm được điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 62 của Luật kinh doanh bất động sản 2014:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Làm “cò đất”

Cách thứ 3 chính là bạn có thể chuyển qua làm “cò đất”. Về bản chất thì “cò đất” cũng làm các công việc giống như một nhà môi giới nhà đất như:

• Tìm kiếm các khách hàng có nhu cầu mua nhà đất, lắng nghe học chia sẻ về mảnh đất muốn mua, tài chính dành cho việc mua đất.
• Tìm kiếm các mảnh đất phù hợp với mong muốn của khách hàng và gặp gỡ chủ nhà để trao đổi thông.
• Sắp xếp cuộc gặp giữa chủ nhà và khách hàng để 2 bên tiến hành thỏa thuận và ký kết hợp đồng mua bán. Cò đất sẽ dùng các kỳ năng của mình như phân tích, cho lời khuyên… để thúc đẩy giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng.
• Sau khi hoàn tất giao dịch mua bán, cò đất sẽ nhận được hoa hồng từ khách hàng hoặc từ bên bán nhà đất hoặc từ cả 2 bên.

So với các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, cò đất có điểm khác là:

• Họ không cần chứng chỉ hành nghề, kiến thức, chuyên môn,… 
• Họ tìm kiếm khách hàng và người có nhu cầu bán nhà đất chủ yếu là từ kinh nghiệm cá nhân và dựa vào các mối quan hệ. 

Kinh nghiệm kinh doanh đất đai hiệu quả

Như đã nói ở những phần trên, để việc kinh doanh đất đai diễn ra thuận lợi hơn bạn cần tích cóp cho mình thật nhiều kinh nghiệm. Bạn có thể tham khảo một số kinh nghiệm kinh doanh mua bán đất như sau:

Về vị trí 

Vị trí tọa lạc của mảnh đất bạn định mua rất quan trọng. Nếu khu đất bạn dự định đầu tư nằm ở vị trí cao ráo, có hệ thống giao thông thuận lợi, khu vực có an ninh tốt, khu dân trí cao, gần các trường học, bệnh viện, chợ, các trung tâm thương mại vì tiềm năng sinh lời cao. Nhu cầu mua đất tại các vị trí này khá lớn nên giá trị của đất cũng tăng theo.

Về pháp lý

Mảnh đất dự định mua phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ. Tuyệt đối không thực hiện giao dịch mua bán với các lô đất đang thuộc diện tranh chấp, không có sổ đỏ.

Tính thanh khoản

Phải luôn ưu tiên kinh doanh các mảnh đất có tính thanh khoản cao. Lí do là bởi mảnh đất đó rất dễ bán lại và thu lời cao. 

Cân nhắc khi vay tiền mua đất 

Bạn không nên vay quá 50% giá trị của mảnh đất dự định mua. Bởi vì, khoản tiền gốc và lãi phải trả không vượt quá 50% thu nhập hàng tháng để đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn khi vay mua đất.

Phân bổ rủi ro bằng đầu tư khác

Phân bổ rủi ro bằng cách đầu tư vào nhiều nhiều mảnh đất khác nhau. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, bạn phải có nguồn tài chính dồi dào. Thay vì đầu tư cá nhân, bạn có thể đầu tư theo nhóm. Để đảm bảo quyền lợi của mình, trong đội nhóm cần có những quy định về việc tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận… 

Phải trang bị kiến thức về Luật

Ngoài ra, trước khi đầu tư kinh doanh đất đai bạn hãy dành thời gian để tìm hiểu về Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các điều luật liên quan… Điều này để đảm bảo giao dịch mua bán, xây dựng công trình cho thuê diễn ra theo đúng trình tự và quy định của pháp luật.

Thực trạng kinh doanh đất đai hiện nay

Thực trạng

Hiện nay, giá đất từng khu vực tuy có sự khác nhau nhưng nhìn chung đều tăng dần theo thời gian. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, giá đất trong 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng mạnh. Có những khu vực giá nhà đất đã tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020. Cụ thể, một số nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng giá đất là:

• Dân số tăng nhanh, nhu cầu nhà ở nhiều nhưng nguồn cung vẫn chưa đủ để đáp ứng được. Đặc biệt các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội…
• Sau khi Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành thì các địa phương lần lượt ban hành bảng giá đất mới áp dụng trong giai đoạn từ năm 2020 – năm 2024. Sự thay đổi này dẫn đến giá đất được điều tăng từ 15 – 20% so với bảng giá đất vào thời điểm trước.
• Hiện nay, các ngân hàng đều giảm lãi suất gửi tiết kiệm, giá vàng trong nước tăng mạnh nên nhiều nhà đầu tư “đổ xô” đi mua đất để giữ tiền.
• Giai đoạn 2021 – 2030 là thời điểm mà các địa phương triển khai lập quy hoạch mới cũng làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Bên cạnh đó, các thông tin về chủ trương, định hướng thay đổi đơn vị hành chính từ cấp huyện lên quận, nâng cấp đô thị hay các dự án phát triển hạ tầng, khu công nghiệp cũng mang đến kỳ vọng cho các nhà đầu tư.
• Những thành công trong công tác phòng chống dịch Covid-19, Việt Nam được lựa chọn là điểm đến an toàn của các quốc gia trên thế giới, dự báo sẽ thu hút dòng FDI mạnh từ nước ngoài. 
• Thị trường đã bắt đầu có hiện tượng “đầu cơ” trái quy định của pháp luật. Ở nhiều địa phương có hiện tượng tung tin đồn sai sự thật về quy hoạch và phát triển các dự án để tăng gia đất.
• Vẫn còn hiệu tượng rao bán đất trái quy định như đất rừng, đất ruộng… để đẩy giá bán đất tăng lên từng giờ.

Việc xuất hiện tình trạng “sốt đất” gây ra những hệ lụy vô cùng nghiêm trọng. Cụ thể như:

• Nhiều người bị rơi vào vòng xoáy tăng giá đất làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều lĩnh vực.
• Cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư phát triển các địa phương. Vì giá đất tăng thì các chi phí khác cũng tăng theo như chi phí đền bù giải phóng mặt bằng.
• Cản trở việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính Phủ. Bên cạnh đó, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
• Giá đất tăng khiến người có nhu cầu thực sự không đủ khả năng để mua đất có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản. Việc này kéo dài sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà được xây dựng, nhiều khu đất trống nhưng không được sử dụng gây lãng phí tài nguyên.

Ý kiến của cơ quan quản lý

Trong phát biểu tại phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 31/3, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhận định về thực trạng sốt đất hiện nay như sau: “Một phần nguyên nhân do lãi suất ở mức thấp, dòng tiền đang có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản, một phần do công tác quản lý đất đai, quy hoạch và việc thổi giá của đối tượng môi giới, tạo nên các cơn sốt đất, khiến giá bất động sản nhiều khu vực tăng mạnh trong những tháng đầu năm, bất chấp diễn biến của dịch bệnh”.

Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cũng đề nghị: “Trong thời gian tới, cần chú trọng theo dõi sát diễn biến các thị trường trên, không để xảy ra tình trạng bong bóng thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến nền kinh tế. Trong đó, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, BOT giao thông”.

Bộ trưởng cũng đề xuất phải có phương án quản lý chặt chẽ việc sử dụng, khai thác tài nguyên, đặc biệt là đất. Theo đó, các Bộ, cơ quan trung ương và địa phương đang thực hiện phương án xây dựng và phê duyệt các dự án đầu tư có sử dụng diện tích đất lớn. Bộ trưởng chia sẻ:“Tuy nhiên trên thực tế, nhiều dự án có diện tích sử dụng đất lớn được lập ra với mục đích chiếm dụng đất, trông chờ chênh lệch địa tô, bán lại dự án, không phải mục đích đầu tư phát triển… cản trở đến hiệu quả sử dụng đất, phát triển kinh tế của các địa phương”.

Ông Đào Minh Tú – Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong thời gian gần đây, giá bất động sản có chiều hướng tăng nhanh, rõ rệt. Ông Tú khẳng định: “Với các đối tượng đầu cơ bất động sản, hoặc đầu tư tại các dự án với khả năng thanh toán hoặc hiệu quả đầu tư không cao, chúng tôi luôn kiểm soát chặt chẽ và có biện pháp hạn chế, đồng thời có chế tài trực tiếp hoặc gián tiếp với các tổ chức tín dụng”.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng gửi công văn yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ước nhanh chóng chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ: “Thời gian gần đây, qua công tác chỉ đạo điều hành và nắm bắt các thông tin của các cơ quan thông tấn báo chí, giá đất ở một số địa phương, một số khu vực tăng lên một cách đột biến gây nên hiện tượng sốt ảo làm ảnh hưởng đến điều hành phát triển kinh tế – xã hội và việc triển khai các dự án đầu tư”.

Có thể nói, trong thời gian gần đây tình trạng giá đất tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Đặc biệt các khu vực thuộc diện quy hoạch đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Nếu nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính thì rất khó tham gia vào việc kinh doanh đất đai trong thời điểm hiện tại.

Bạn đọc có thể tham khảo thêm về các thông tin và chia sẻ từ các đơn vị quản lý tại trang báo điện tử chính phủ.

Kết luận 

Chắn hẳn qua bài viết này, bạn sẽ dắt túi cho mình kha khá kiên kiến thức và kinh nghiệm trong kinh doanh đất đai. Hy vọng những kiến thức này hữu ích với bạn. Chúc bạn một ngày tốt lành!