Đất liền kề là gì?
Đất liền kề là những khu đất được bố trí gần nhau liên tiếp theo một kết cấu nhất định. Thường thì các lô đất liền kề thường có diện tích tương đối bằng nhau, chênh lệch không quá lớn và cùng tọa lạc trong một dự án quy hoạch của chủ đầu tư.
Đất liền kề
Bên cạnh đó, đất liền kề còn được hiểu theo một nghĩa khác là những mảnh đất vườn, ao, đất nông nghiệp xen kẽ với đất ở trong khu dân cư sau khi được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Đặc điểm của đất liền kề
Ngoài khái niệm thì đặc điểm của đất liền kề là một trong những yếu tố quan trọng không kém. Cụ thể một số đặc điểm nổi bật của đất liền kề như sau:
Diện tích đất
Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân liền kề với đất ở được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định là đất ở thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là phần diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và được xác định cụ thể là đất nông nghiệp.
Đối tượng áp chế của đất liền kề
Đối tượng áp chế sẽ là Ủy Ban Nhân Dân cấp quận, huyện, xã, phường, thị trấn, khu công trình xây dựng, các đơn vị quản lý nhà nước về Tài nguyên và môi trường tự nhiên, cá nhân sở hữu đất đang trực tiếp sử dụng.
Đất liền kề không áp dụng với loại đất nông nghiệp mà UBND xã, phường, thị trấn, hợp tác xã quản lý và đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
Ranh giới
Ranh giới khu dân cư được xác định theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đối với trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét duyệt sẽ được cơ quan Thẩm quyền xác định theo ranh giới thửa đất ở có nhà ở hợp pháp.
Tính pháp lý
Tính pháp lý của đất liền kề giống với đất nền dự án. Loại đất này có sự quy hoạch rõ ràng theo từng khu, từng lô và có giấy phép của cơ quan chức năng và có sổ đỏ cấp cho người sở hữu loại đất ở đó.
Đất liền kề trong các dự án quy hoạch
Đất liền kề trong các dự án quy hoạch của chủ đầu tư có các đặc điểm sau:
- Chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án và phân lô theo quy định.
- Thường để xây dựng các tòa nhà văn phòng, các khu dân cư, khu sinh thái…
- Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, có các tiện ích như đường xá, cây xanh, điện chiếu sáng…
Các quy định của pháp luật về đất liền kề
Đất liền kề có làm được sổ đỏ không?
Câu trả lời là đất liền kề có thể làm được sổ đỏ. Cụ thể đất liền kề sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đáp ứng được các quy định trong Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia thành 2 nhóm như sau:
Đất liền kề có làm được sổ đỏ không?
Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi:
- Người sử dụng đất giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
- Trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Đất đó không có tranh chấp.
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo:
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.
- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án.
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Trường hợp này sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp theo quy định. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất phải nhanh chóng hoàn thiện.
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện sau:
- Sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất… sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Làm thế nào để chuyển đất liền kề sang đất thổ cư?
Đất liền kề có thể chuyển sang đất thổ cư bằng cách xin giấy chứng nhận chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau đây:
- Đầu tiên, chấp hành các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.
- Bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.
- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
Về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được quy định tại Điều 171, Luật Đất đai như sau:
“Điều 171. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
- Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
- Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”.
Nói dễ hiểu, quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề gồm:
- Quyền về lối đi.
- Quyền cấp, thoát nước.
- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.
- Quyền cấp khí ga.
- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc.
Nguyên tắc, phương pháp định giá đất liền kề
Nguyên tắc, phương pháp định giá đất liền kề được quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 112 Luật Đất đai như sau:
“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
…
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.
5 lưu ý cần nhớ khi mua đất liền kề
Lưu ý khi mua đất liền kề
Phải tìm hiểu kỹ về khu đất
Nhà đầu tư nên bỏ nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin về lô đất nền liền kề dự định mua như:
- Vị trí mảnh đất đặt ở đâu, có gần đường lớn không, giao thông ở đó như thế nào, có gần trường học, bệnh viện, chợ không… để đưa ra quyết định phù hợp.
- Nếu bạn chọn mua mảnh đất liền kề có vị trí đắc địa, nằm ở trung tâm các thành phố lớn thì sẽ thuận tiện cho việc sinh sống và làm việc ở đây.
- Trường hợp bạn muốn bán đi thì cũng sẽ được giá hơn so với những mảnh đất ở vùng xa xôi hẻo lánh.
Tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư
Uy tín của chủ đầu tư chính là nơi bạn gửi gắm niềm tin và tiền bạc. Vì vậy nếu bạn mua đất liền kề của các dự án do chủ đầu tư thực hiện phân lô, quản lý thì cần tìm hiểu kỹ uy tín của chủ đầu tư.
Đã có những trường hợp chủ đầu tư cầm cố dự án tại ngân hàng khiến người mua đất không được cấp sổ đỏ. Thậm chí nhiều kẻ lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc của người mua đất qua các “dự án ma” không có thật. Hãy bớt chút thời gian tìm hiểu về mức độ uy tín của chủ đầu tư thông qua năng lực tài chính, chất lượng sản phẩm, dịch vụ đang cung cấp… để yên tâm hơn khi ký kết hợp đồng mua bán.
Tính pháp lý của đất liền kề
Yếu tố pháp lý là cái quyết định chủ chốt việc mua bán của bạn có thành công hay không. bạn chỉ nên thực hiện việc mua bán đất liền kề với những lô đất đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý để đảm bảo quyền lợi. Mảnh đất nền liền kề thiếu Giấy chứng nhận thường được bán với giá rẻ hơn. Tuy nhiên, nếu mua những mảnh đất đó, bạn sẽ gặp rất nhiều rắc rối khi làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng…
Lưu ý về giá đất liền kề
Trên thị trường bất động sản hiện nay, đất nền liền kề thường có giá cao hơn so với các loại đất khác. Đặc biệt, giá đất tại khu vực thành thị và nông thôn có sự chênh lệch khá lớn. Bạn nên khảo sát giá đất của khu vực xung quanh vị trí mảnh đất mà mình muốn để thương lượng giá bán ở mức hợp lý.
Lưu ý về chất lượng xây dựng và cơ sở tiện ích
Về chất lượng xây dựng sẽ phụ thuộc nhiều vào nhà thầu. Người mua phải xác định rằng trước khi mua đất liền kề phải xác định rõ nhà thầu là ai, có uy tín hay không.
Mức sống ngày càng nâng cao nên tiêu chí về cơ sở tiện ích cũng cần được xem xét cẩn trọng. Thực chất loại đất này được xây dựng và phát triển dựa trên cơ sở có chủ đầu tư. Vì vậy, hệ thống tiện ích sẽ được chủ thầu đầu tư theo hướng hiện đại hóa. Bao gồm các trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, giao thông đi lại thuận tiện.
Các khái niệm liên quan đến đất liền kề
Đất nhà ở liền kề là gì?
Đất nhà ở liền kề là đất liền kề có diện tích tương đương nhau dùng để xây dựng những ngôi nhà gần sát nhau trong các dự án bất động sản.
- Những ngôi nhà này thường được thiết kế theo phong cách giống nhau, chủ yếu dùng để lưu trú và kết hợp giữa lưu trú và kinh doanh.
- Nhà ở liền kề kết hợp với nhau tạo thành một khu phố.
- Chúng sử dụng chung hạ tầng tiện ích như đường xá, hệ thống điện, nước…
- Tuy nhiên, mỗi nhà vẫn được cấp sổ đỏ riêng, chủ sở hữu có thể sử dụng ngôi nhà theo ý muốn của mình.
Đất nông nghiệp liền kề đất ở là gì?
Đất nông nghiệp liền kề là phần diện tích đất vườn ao liền kề với đất ở thường dùng để trồng hoa màu, cây cối, nuôi cá…
- Thực tế, phần diện tích đất ở và đất vườn liền kề thường gặp ở khu vực nông thôn – nơi quỹ đất còn nhiều.
- Người sử dụng đất có thể dựa vào thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác minh phần diện tích nào là đất ở, phần tích nào là đất vườn, ao…
Lưu ý: Trên phần diện tích đất nông nghiệp, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở khi chưa được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu cố tình xây dựng khi chưa được phép thì sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu (trong trường hợp này phải dỡ nhà theo quy định).
Đất nông nghiệp không liền kề đất ở là gì?
Đất nông nghiệp không liền kề với đất ở là những mảnh đất phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp và ở xa khu vực đất ở trong khu dân cư. Đó có thể là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trường thủy sản…
Kết luận
Bài viết này đã cung cấp những thông tin cơ bản nhất về đất liền kề là gì, các đặc điểm, quy định pháp luật và 5 lưu ý khi mua đất liền kề. Hy vọng sẽ giúp cho những ai còn đang cân nhắc về việc mua đất liền kề sẽ có thêm những sự tham khảo. Chúc bạn sẽ có những quyết định đầu tư thành công!
