Đầu tư bds cá nhân là gì?
Đầu tư bds (bất động sản) cá nhân là dạng đầu tư khi dự án đã ở giai đoạn bán hàng. Mục đích chính là mua để ở, chờ lên giá, cho thuê… Do nó được chọn bởi phần lớn khách hàng cá nhân có lẽ cũng vì thế mà tên gọi đầu tư bất động sản cá nhân ra đời.
Không phải tất cả các loại sản phẩm bất động sản đều phù hợp để đầu tư cá nhân mặc dù bất động sản là kênh đầu tư an toàn và mang lại hiệu quả cao nhất nhưng cũng tìm ẩn nhiều rủi ro nếu bạn không có kiến thức và kinh nghiệm cần thiết.
Phân loại các kiểu đầu tư bds cá nhân
Đối tượng thứ nhất: khoảng từ 3 – 5 %
Nhóm này là những nhà đầu tư có quan hệ thông tin sớm trong giai đoạn đang phát triển về hạ tầng và đô thị. Có thông tin sớm nhất sẽ có cơ hội giành lợi nhuận cao và gần như không có rủi ro về đầu tư. Nhưng không phải ai cũng được nằm trong nhóm này bởi họ chính là những người gom đất số lượng lớn trước cả thị trường và khi có thông tin chính thức thì họ đã bán lại và thu lợi nhuận khổng lồ.
Đối tượng thứ hai: khoảng từ 10 – 20 %
Nhóm thứ hai này họ chiếm khoảng từ 10 đến 20 %, là những nhà đầu tư hay đầu cơ chuyên nghiệp. Họ rất nhanh khi nhận ra những vùng đất tiềm năng. Nhóm này cũng có thông tin nhanh chỉ sau đối tượng nhà đầu tư thứ nhất. Trước đây họ có thể là những chủ doanh nghiệp kinh doanh nhanh nhạy với thị trường trúng phải lần đầu tư có vốn và trở thành những người coi công việc đầu tư bất động sản là công việc chính.
Nhóm đối tượng thứ ba: khoảng từ 12 – 20 %
Nhóm đối tượng này là những người không chuyên, chỉ coi bất động sản là nghề tay trái thỉnh thoảng đầu tư chút. Đối tượng này thường đầu tư hòa hoặc lỗ nhiều hơn là thắng, tính trên tổng đầu tư. Có lúc lỗ vốn khiến họ cũng nhận ra đầu tư bất động sản không phải dễ, công việc tiêu tiền vốn đã khó nhưng để đầu tư kiếm được nhiều tiền vào bất động sản lại còn khó hơn.
Đối tượng thứ tư: khoảng từ 6 – 10 %
Là những người bắt đầu quan tâm đến đầu tư bất động sản, nghe báo chí, bạn bè kể chuyện, những người mới tích lũy được ít tiền hoặc thậm chí là cả những người đã kinh doanh thành đạt sửa tài sản lớn nhưng chưa biết bắt đầu từ đâu.
Tất nhiên nhóm đối tượng này chiếm phần lớn nhất trong số các nhóm đối tượng đầu tư bất động sản. Họ dành hầu hết thời gian vào việc kiếm tiền, suy nghĩ làm sao để kiếm nhiều tiền, để duy trì được như vậy chứ họ chưa nghĩ đến cách để tiền mình kiếm được nhân bản ra nhanh hơn ngoài số tiền tái đầu tư vào mô hình kinh doanh hiện tại. Đây là những đối tượng mà môi giới thích chăm sóc nhất, được telesales nhiều nhất, dễ kích vào các dòng quảng cáo hấp dẫn trên Facebook hay Google nhất.
Đối tượng thứ năm: chiếm khoảng 69 – 45 %
Đối tượng cuối cùng này họ sẽ chẳng quan tâm đến đầu tư bất động sản. Phần lớn là như vậy, bởi theo như bạn biết đấy số lượng người mua bất động sản ở thành phố trung tâm như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh không phải là nhiều. Hơn nữa số lượng người có tư duy đầu tư ít, số người đầu tư bất động sản chuyên nghiệp lại càng ít hơn.
Khi bạn giỏi kinh doanh ở lĩnh vực của bạn cộng với việc đầu tư bất động sản khôn ngoan thì tài sản của bạn sẽ gia tăng vững chắc và hỗ trợ cho nhau tốt.
Các hình thức đầu tư bds cá nhân
Đầu tư vào (nhà) đất
Đầu tư vào (nhà) đất cũng có nhiều loại, cụ thể có những loại cơ bản sau: (nhà) đất nền dự án, (nhà) đất thổ cư riêng lẻ, đất trồng cây lâu năm hoặc lúa nước, (nhà) đất giấy tay…
– (Nhà) đất nền dự án: Chọn những chủ đầu tư uy tín trên thị trường, pháp lý ổn, đầu tư lướt sóng hoặc dài hạn tùy số vốn mà cân đối lại tài chính. Nên chọn những dự án có yếu tố nước ngoài đầu tư vì nhận nhà chỉ thanh toán 50%, nếu dùng đòn bẩy tài chính mà được thừa hưởng chính sách ưu đãi thì là một lợi thế cực kì tốt, bỏ vốn ít mà tỷ suất lợi nhuận cao.
– (Nhà) đất nền riêng lẻ: Đầu tư dạng này là dạng đầu tư chắc chắn, nhưng không có nghĩa là không rủi ro. Những rủi ro thường gặp rất nhiều mà phải va chạm mới nhiều bạn mới nhận ra được. Một số rủi ro thường xảy ra như: tranh chấp, lấn ranh đất, mua đất thổ cư nhưng xây dựng không được, mua không nghiên cứu kĩ về xung quanh… Đầu tư dạng (nhà) đất riêng lẻ này thường giá đã ở mức trần, đạt đỉnh, lợi nhuận chỉ cao khi xây dựng lên bán hoặc mua nhà rồi sửa chữa, cải tạo lại để đầu tư.
– Đất trồng cây lâu năm hoặc lúa nước: là dạng đầu tư theo nhóm và mua diện tích lớn vì giá còn khá mềm sau đó chuyển lên thổ cư. Tỷ suất đầu tư dạng này thường rất khủng, bởi họ là những người có mối quan hệ với chính quyền, họ nắm bắt được thông tin và đường đi một cách rõ ràng nên việc đầu tư dạng này thường đầu tư lâu dài. Họ coi kỹ quy hoạch và nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận mà xin lên thổ cư nên dạng đầu tư này thường lời và lời rất nhiều.
– (Nhà) đất giấy tay: là những trường hợp những người biết rành về giá trị pháp lý thì không dám đầu tư. Những người mua ở đây là những người tài chính vừa đủ để mua giấy tay vì giá có thể rẻ chỉ bằng 1/2 thậm chí 1/3 so với (nhà) đất có sổ cũng do họ không có nhiều sự lựa chọn. Còn những người đầu tư giàu nhanh thì cũng từ đây mà ra bởi họ nắm bắt được thị trường, họ biết chỗ nào ở ổn định, không tranh chấp và họ là những người có lượng tiền mặt tương đối lớn. Nhà đầu tư sẽ bán lại cho những người có nhu cầu thật sự, nhất là những lúc sốt đất giá có thể tăng lên gấp 2, gấp 3 là bình thường. Còn khi rục rịch biến động thì họ thanh lý rất nhanh.
Đầu tư vào căn hộ
Đầu tư căn hộ về cơ bản thì cũng giống như đầu tư vào (nhà) đất nền dự án. Đầu tư có thể lướt sóng, nhận nhà bán hoặc nhận nhà rồi cho thuê. Tùy dòng tiền mà cân đối tài chính, tận dụng đòn bẩy, chính sách vay ưu đãi của ngân hàng, phân tích dự án về nhiều mặt như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, yếu tố tăng giá là gì… Sau đó, tính toán khả năng sinh lời, nắm kiến thức thị trường, có thêm kiến thức về mảng nội thất là một lợi thế trong trường hợp nhận nhà bán.
Thuê và cho thuê
Mảng đầu tư nhà trọ cho thuê thu hút rất nhiều người vì nhu cầu cao, dễ quản lý và có nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên, khi bước vào kinh doanh phải đối mặt với nhiều vấn đề khác nhau từ giấy tờ thủ tục, người thuê, an ninh khu vực…
Với những nhà đầu tư dạng này thì lưu ý về dòng vốn ban đầu mà tính toán cho hợp lý, khả năng sinh lời dạng này thường không cao, nếu chưa có kinh nghiệm hoặc không có đam mê thì sẽ gặp nhiều vấn đề rắc rối trong quá trình vận hành thậm chí còn thua lỗ.
Mua lô đất lớn chia ra nhiều lô nhỏ để bán
Dạng này đỉnh cao và khó nhất, gần như phải có kiến thức để kiểm soát giao cho đơn vị dịch vụ làm nếu bản thân không có đủ khả năng, tính toán được mức lợi nhuận và dự phòng các rủi ro khi mới triển khai.
Đầu tư bds Nhật Nam
Đầu tư vào bds Nhật Nam sẽ rất phù hợp cho những đối tượng sau:
- Mong muốn đa dạng hóa vào một danh mục với số vốn nhỏ và chi phí thấp.
- Nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư dài hạn nhưng lại bận rộn và không có thời gian theo sát diễn biến thị trường.
- Nhà đầu tư mong muốn có quản lý đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo kỷ luật đầu tư.
- Nhà đầu tư mong muốn hình thức đầu tư thuận tiện, dễ dàng cho việc giao dịch.
Khi đầu tư vào bất động sản Nhật Nam, nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm bởi có hợp đồng pháp lý rõ ràng, thanh khoản dễ dàng vì có thể rút vốn bất cứ lúc nào. Nhà đầu tư sẽ luôn nhận được khoản lãi đều đặn mỗi tháng qua ngân hàng. Đặc biệt hình thức đầu tư này khá phù hợp khi bạn chỉ có một số vốn nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư bất động sản.
Chiến lược đầu tư bds cá nhân cơ bản
Chiến lược đầu tư bds cá nhân
Khoanh vùng khu vực đầu tư và lên kế hoạch mua
Trước khi đi khảo sát thực tế bạn nên lên một kế hoạch cụ thể cho chuyến đi khảo sát hiệu quả nhất.
- Trước tiên bạn sẽ nhờ những người anh em trong nghề hoặc người quen hỏi về giá khu vực đó xem giá khoảng tầm bao nhiêu và họ đánh giá về tiềm năng khu đó thế nào.
- Tiếp theo sẽ lên mạng gõ giá đất ở các khu vực đó hiện tại gọi trực tiếp cho các môi giới địa phương để khảo sát giá thêm một lần nữa (theo kinh nghiệm cá nhân thì môi giới địa phương hay đăng tin ảo giá thấp hơn thị trường để câu khách nên mọi người hỏi giá thì cũng không nên tin tuyệt đối, chỉ là tính chất tham khảo thêm).
- Sau khi bạn tìm hiểu được mức giá trung bình của khu vực rồi, tiếp theo sẽ chọn các khu vực trọng điểm ví dụ như giá khu đó còn rẻ, vị trí đẹp hay gần dự án… để lựa chọn đi khảo sát.
- Sau đó bạn sẽ hẹn các môi giới địa phương để đi xem thực tế nên hẹn từ 3-5 người để xem được nhiều khu đất khác nhau vì bản chất môi giới địa phương sẽ có nguồn nhiều và đa dạng hơn. Nhưng khi đi với môi giới xong thì chúng ta nên tự đi để khảo sát người dân địa phương để có thêm cái nhìn về giá (vì thường môi giới địa phương sẽ chênh giá rất cao đặc biệt là những thị trường mà chưa nóng nguồn hàng các môi giới nắm kín nên có thể tự chênh lên cao).
Lên kế hoạch phân bổ dòng vốn để đầu tư
Sau khi đã nắm được mặt bằng giá các khu vực muốn đầu tư thì chúng ta sẽ lên kế hoạch ngân sách đầu tư.
- Thông thường, bạn sẽ đánh giá xem nơi đó đầu tư được ngắn hạn hay dài hạn để phân bổ vốn. Có thể những thị trường đầu cơ thì chúng ta nên đầu tư lướt và ngắn hạn theo trend của sóng rồi rút ngay.
- Nhưng có những thị trường phát triển công nghiệp bền vững theo giá trị thực thì chúng ta có thể để lâu dài được tùy từng khu vực.
- Bạn nên đầu tư ngắn hạn nhiều hơn, chỉ chọn 1-2 mảnh giá rẻ và thật tiềm năng để đầu tư dài hạn. Nên dùng tiền của mình để đầu tư dài hạn và dòng đòn bẩy để đầu tư những mảnh lợi nhuận cao, tính thanh khoản cao.
Kế hoạch bán
Sau giai đoạn trên thì chúng ta sẽ có kế hoạch bán. Cụ thể, bạn nên có một mục tiêu và kỳ vọng lợi nhuận để có kỷ luật trong đầu tư.
- Khi đạt tỷ suất lợi nhuận sẽ bán, tránh nhiều trường hợp khi tăng đạt mục tiêu rồi nhưng thấy thị trường nóng lại đắn đo không muốn bán.
- Sau đó lại bị gãy sóng thì sẽ rất rủi ro, nên có một bảng tính toán kỳ vọng và rủi ro nhất là gì và đặc biệt là việc sử dụng đòn bẩy, trường hợp rủi ro nhất là gì, liệu có chịu đựng được nó không, tránh tham lam sử dụng nhiều đòn bẩy.
- Có kế hoạch khi bán sẽ có phương án thế nào với từng lô đã đầu tư, nên bán cả lô hay tách ra phân nhỏ từng lô.
- Chủ động liên kết làm thân với môi giới ở đó trước để họ cập nhập cho mình giá và sẽ tập trung bán cho sản phẩm đã mua.
Kết luận
Hy vọng những thông tin đầu tư trên hữu ích với bạn. Chúc bạn có những quyết định đầu tư thành công trong tương lai!
