Đất thổ cư là gì? Những quy định pháp luật về đất thổ cư

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư có tên gọi tiếng anh là Residential land. Đất thổ cư (đất ở) là loại đất được sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình nhà ở và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp dùng để phân biệt với đất thổ canh (đất canh tác). Theo pháp luật đất đai thì không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.

Phân loại đất thổ cư

Ngoài khái niệm bạn còn cần nắm được phân loại của đất thổ cư. Cụ thể theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thổ cư (đất ở) được chia thành 2 loại:

• Đất ở tại nông thôn (ký hiệu: ONT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý.
• Đất ở tại đô thị (ký hiệu: ODT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã được thực hiện thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của các quận, thành phố, thị xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng đến thời điểm thống kê, kiểm kê vẫn do xã quản lý.

Ngoài ra nếu đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đất thổ cư có thời hạn sử dụng không?

Nhiều người thắc mắc liệu đất thổ cư có thời hạn sử dụng hay không? Nếu có thì thời hạn bao nhiêu? Câu trả lời có trong Khoản 1, Điều 125 Luật Đất đai quy định như sau:

“Điều 125. Đất sử dụng ổn định lâu dài

Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng.”

Như vậy, đất thổ cư là loại đất được sử dụng ổn định, lâu dài, không xác định thời hạn sử dụng đất.

So sánh đất thổ canh và thổ cư

Trước tiên bạn cần nắm được khái niệm đất thổ canh là gì? Đất thổ canh là tên gọi phổ biến của đất nông nghiệp (NNP). Đất thổ canh là loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. (Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT).

So sánh đất thổ canh và thổ cư với một số tiêu chí sau đây:

Tiêu chí so sánh	Đất thổ canh	Đất thổ cư
Mục đích sử dụng	Sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt, chăn nuôi…	Dùng để ở, xây dựng nhà cửa và cả công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
Thời gian sử dụng	Thường không quá 50 năm. Để tiếp tục sử dụng đất, người dân phải làm đơn xin gia hạn theo quy định.	Lâu dài
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất	Đất nông nghiệp khi đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở	Không thể chuyển đổi từ đất ở sang đất nông nghiệp
Giá bán	Thấp	Cao

Quy định thuế sử dụng đất thổ cư

Thuế đất thổ cư là gì?

Trước tiên bạn phải hiểu thuế đất thổ cư là gì? Thuế đất thổ cư là khoản tiền mà chủ sở hữu mảnh đất đất phải nộp vào ngân sách nhà nước trong quá trình sử dụng đất. Căn cứ Khoản 1, Điều 1, Thông tư số 153/2011/TT-BTC, đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị là đối tượng chịu thuế. Vậy nên sử dụng đất thổ cư phải nộp thuế theo quy định.

Công thức tính

Công thức tính thuế đất thổ cư được quy định tại Điều 8 của Thông tư trên:

• Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

• Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất) x Thuế suất (%)

(Đơn vị tính: đồng)

Quy định về diện tích đất thổ cư

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 143 và Khoản 4 Điều 144, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn/đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Cụ thể diện tích đất thổ cư tối thiểu/tối đa là bao nhiêu còn phụ thuộc vào quy định của từng địa phương.

Ví dụ ở Hà Nội: Căn cứ Điều 3, Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, hạn mức giao đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30m2	90m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60m2	120m2
Các xã vùng đồng bằng	80m2	180m2
Các xã vùng trung du	120m2	240m2
Các xã vùng miền núi	150m2	300m2

Ví dụ ở TP.HCM: Căn cứ Khoản 1, Điều 5, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh được quy định như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Các khái niệm liên quan đến đất thổ cư

Đất nền thổ cư là gì?

Đất nền thổ cư là loại đất nền dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho cuộc sống. Đây là loại đất chưa có bất kỳ tác động nào của con người và máy móc như đào lấp, san đất… Vì có thời hạn sử dụng lâu dài nên giá đất nền thổ cư rất cao và được nhiều người rót vốn đầu tư.

Đất quy hoạch thổ cư là gì?

Đất quy hoạch thổ cư là loại đất đã được phân bổ và khoanh vùng theo không gian sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống.

Đất thổ cư SHR là gì?

Đất thổ cư SHR là loại đất thổ cư có sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bạn mua đất thổ cư SHR, sau khi thỏa thuận giá cả và ký kết hợp đồng mua bán thì bên bán sẽ có nghĩa vụ chuyển giao sổ hồng và các giấy tờ liên quan đến mảnh đất thổ cư đó cho bạn.

Mua đất thổ cư là gì?

Mua đất thổ cư là việc trao đổi bằng tiền để có được quyền sở hữu hợp pháp với mảnh đất thổ cư đó. Theo đó, bên bán sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua sau khi thỏa thuận về giá cả và ký kết hợp đồng mua bán và các văn bản liên quan khác (nếu có).

Kinh nghiệm mua đất thổ cư hiệu quả

Nếu bạn quan tâm và có ý định mua đất thổ cư, vậy hãy dắt túi ngay một số kinh nghiệm mua đất thổ cư sau đây.

Vị trí

Nên mua mảnh đất thổ cư ở vị trí đẹp, bằng phẳng, thông thoáng, gần các công trình tiện ích như chợ, bệnh viện, trường học, khu dân trí cao…

Pháp lý của mảnh đất

Bạn phải kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất thật kỹ trước khi mua. Chỉ nên mua đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ (hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để tránh những rắc rối về sau. Vì khi mua đất có sổ đỏ, bạn mới có thể dễ dàng làm thủ tục xây dựng nhà ở hay thực hiện các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho, tặng… 

Không mua đất thổ cư chung sổ

Không mua đất thổ cư chung sổ vì bạn sẽ dễ vướng phải các cuộc kiện tụng nếu có tranh chấp xảy ra. Hơn nữa sẽ có nhiều rắc rối khi bạn làm thủ tục. 

Luôn ghi nhớ khi thực hiện bất cứ giao dịch nào, bạn cũng cần đầy đủ chữ ký của những người đứng tên trong sổ. Chỉ cần 1 người trong số đó không đồng ý thì giao dịch của bạn sẽ không thực hiện được.

Chú ý phong thủy mảnh đất

Ngoài vị trí đẹp, bạn cũng cần lưu ý về phong thủy mảnh đất, hướng hay diện tích… Hướng của mảnh đất cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. Theo quan niệm dân gian thì mảnh đất nằm ở hướng Nam hoặc hướng Đông Nam là lý tưởng nhất bởi đó là 2 hướng có khí hậu ôn hòa rất thích hợp để xây dựng nhà ở.

Một mảnh đất thổ cư đẹp sẽ có chiều rộng (hay còn gọi là mặt tiền) và chiều dài (còn được gọi là chiều sâu) có tỷ lệ hài hòa, chiều rộng thường bằng 2/3 chiều dài để dễ dàng xây dựng ngôi nhà đẹp.

Tránh mua đất có nền đất yếu

Kiểm tra kỹ về địa chất của mảnh đất để tránh mua phải các lô đất có nền đất yếu. Những khu đất nằm trên khu vực ao hồ lấp thường có nền đất rất yếu. Nếu bạn mua mảnh đất đó để xây dựng nhà ở sẽ mất khá nhiều chi phí để khắc phục nhược điểm đó.

Hợp đồng phải đủ chữ ký

Hợp đồng mua bán đất phải có đầy đủ chữ kỹ của những người liên quan để hạn chế tranh chấp tài sản về sau. Ví dụ trên sổ đỏ có ghi “Chủ hộ: Nguyễn Văn A” thì khi thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất cho bạn tất cả thành viên trong sổ hộ khẩu của ông A đều phải ký tên theo quy định. 

Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng. Bạn phải chú ý điều này để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Kết luận

Trên đây là toàn bộ những thông tin cơ bản nhất từ khái niệm cho đến những quy định pháp luật liên quan về đất thổ cư. Đất thổ cư (đất ở) có giá trị sử dụng trong thời gian dài nên thường có giá trị cao nhất trong các loại đất. Vì có giá trị cao nên trong quá trình giao dịch mua bán, bạn hãy lưu ý những kinh nghiệm mà tôi gợi ý để tránh những rủi ro không đáng có nhé. Chúc bạn thành công!