Điều kiện và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Đấu giá quyền sử dụng đất là quá trình những người có nhu cầu sử dụng đất sẽ trực tiếp tham gia buổi đấu giá đất công khai do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền tổ chức. 

• Người nào trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng mảnh đất được mang ra đấu giá. 
• Việc đấu giá được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia.

Trường hợp nào phải đấu giá quyền sử dụng đất?

Trước khi tìm hiểu về điều kiện, bạn phải nắm được những trường hợp nào phải đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể, căn cứ Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai quy định có 8 trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
• Sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp nào không phải đấu giá quyền sử dụng đất?

Đối lập với ở trên, cũng có những trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Căn cứ Khoản 2, Điều 118, Luật Đất đai quy định có 9 trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai
• Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật Đất đai
• Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ
• Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở
• Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Lưu ý, nếu đất thuộc trường hợp phải đấu giá theo quy định mà:

• Không có người tham gia, hoặc
• Chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, hoặc
• Đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành 

Khi đó, nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Với tổ chức thực hiện đấu giá

Căn cứ Khoản 1, Điều 119, Luật Đất đai quy định, điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất là:

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
• Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước
• Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá 

Căn cứ Điều 1 và Điều 6, Quyết định số 216/2005/QĐ-TT quy định đối tượng và điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Đối tượng:

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 
• Có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều kiện:

• Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành.
• Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật.
• Hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định.

– Nếu đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì không cần điều kiện này.

– Các điều kiện khác:

• 1 hộ gia đình chỉ được 1 cá nhân tham gia đấu giá
• 1 tổ chức chỉ được 1 đơn vị tham gia đấu giá
• Có 2 doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được 1 doanh nghiệp tham gia đấu giá
• Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được 1 doanh nghiệp tham gia đấu giá.

Thủ tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Thủ tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thường diễn ra như sau:

Bước 1

Người có đủ điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần xem thông tin về cuộc đấu giá tại một trong các địa điểm sau:

• Tại trụ sở của tổ chức đấu giá.
• Tại nơi tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 35, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định tổ chức đấu giá phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại một trong số các cơ quan trên ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

Bước 2

Cá nhân, tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ theo quy định tại Khoản 1, Điều 38, Luật Đấu giá tài sản 2016. Cụ thể, người tham gia đấu giá sẽ liên hệ với tổ chức đấu giá để mua hồ sơ. Việc bán hồ sơ và tiếp nhận hồ sơ được tổ chức đấu giá thực hiện trong giờ hành chính kể từ ngày niêm yết việc đấu giá cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2 ngày.

Bước 3

Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Khoản tiền đặt trước sẽ do 2 bên thỏa thuận và thống nhất, tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

• Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ gửi tiền đặt trước vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá.
• Nếu khoản tiền đặt trước nhỏ hơn 5 triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá.
• Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận việc thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Bước 4

Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất vào thời gian, địa điểm quy định.

Lưu ý:

Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá.

Quy trình trên áp dụng với cả trường hợp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá

Căn cứ Điều 14, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất (áp dụng cả với trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án) như sau:

Bước 1

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Bước 2

Sau khi đã nhận được chứng từ nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

• Trình Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
• Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất theo quy định 

Bước 3

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận với đất trúng đấu giá. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

• Chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đấu giá
• Tổ chức thực hiện bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất
• Chỉ đạo đơn vị có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính theo quy định hiện hành.

Quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, thủ tục tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất gồm 7 bước. 

Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường báo cáo UBND cùng cấp chỉ đạo các đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình UBND cùng cấp phê duyệt.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm:

• Chuẩn bị hồ sơ của các thửa đất đấu giá
• Gửi hồ sơ đó đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường để thẩm định
• Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.

Căn cứ hồ sơ thửa đất đấu giá và ý kiến thẩm định của cơ quan Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. 

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá.

Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá và trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền.

Lưu ý: Quy trình trên sẽ do tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện và áp dụng với cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất dự án.

Kết luận 

Trên đây là những thông tin chi tiết nhất về các điều kiện và thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất. Nếu sắp tới bạn có nhu cầu tham gia đấu giá, hãy luôn để ý mọi thông tin về cuộc đấu giá. Chẳng hạn như địa điểm tổ chức: Trụ sở của tổ chức đấu giá, tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất… để chủ động và có sự chuẩn bị tốt nhất.