Mua bán nhà đất chịu thuế gì theo quy định pháp luật?

0
Đầu tư BĐS

Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Nhiều nhà đầu tư do không nắm được các quy định của pháp luật về vấn đề này. Nên dễ bị lúng túng, thậm chí “mất tiền oan”. Vậy, theo quy định hiện hành người mua đất phải đóng thuế gì? Câu trả lời sẽ có ngay trong bài viết này.

Mua đất có phải đóng thuế không?

Căn cứ Điều 2, Điều 3, Luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

“Điều 2. Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam”.

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Mua đất có phải đóng thuế không?

Mua đất có phải đóng thuế không?

Vậy nên, theo quy định trên thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua không phải nộp thuế. Bởi bên bán có nguồn thu nhập từ việc chuyển nhượng đất cho bên mua. Tuy nhiên bên bán và bên mua hoàn toàn có thể thỏa thuận về đối tượng thực hiện trách nhiệm này.

Các khoản phí phải nộp khi mua bán nhà đất

Khi tiến hành mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ cần phải nộp thuế và các lệ phí cần thiết cho nhà nước theo quy định của pháp luật. Những khoản thuế và lệ phí đó bao gồm:

  • Thuế thu nhập cá nhân
  • Lệ phí trước bạ
  • Phí thẩm định hồ sơ
  • Phí công chứng
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Thuế thu nhập cá nhân

Như đã nói ở phần trên, mọi hoạt động từ việc kinh doanh mua bán giao dịch bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, bên chịu thuế là bên bán bất động sản, còn bên mua không phải chịu khoản thuế này.

Thuế suất 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.

Lệ phí trước bạ 

Căn cứ Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.

Vậy cụ thể, người mua sẽ phải nộp lệ phí đăng ký biến động đất đai hay còn gọi là sang tên sổ đỏ. Mức nộp lệ phí trước bạ được quy định như sau:

– Nếu giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì căn cứ Khoản 1, Điều 1, Nghị định 20/2019/NĐ-CP quy định như sau:

“Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà”.

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng

– Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì:

  • Với đất:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất

(Căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 301/2016/TT-BTC)

  • Với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

Trong đó:

  • Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân
  • Giá 1m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ
  • Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

(Căn cứ Điểm b, Khoản 2, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC)

Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ Điểm l, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“ Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh”.

Lưu ý rằng mức phí thẩm định hồ sơ này sẽ do Hội đồng nhân dân tại mỗi tỉnh thành quy định.

Phí công chứng

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua.

Phí công chứng 

Phí công chứng

Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC như sau:

– Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

TT Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu

(đồng/trường hợp)

1 Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn
2 Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn
3 Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4 Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5 Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6 Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7 Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8 Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: 

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; 
  • Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; 
  • Trích lục bản đồ địa chính; 
  • Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. 

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất

Nếu bạn đã biết phải nộp thuế khi mua bán nhà đất, vậy bạn đã biết cách tính chưa? Cụ thể, mức nộp thuế thu nhập cá nhân được quy định tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Công thức tính toán khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà, đất được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2%  x Giá chuyển nhượng

Trong đó:

  • Giá chuyển nhượng thường là giá bán.
  • Bên mua và bên bán sẽ thỏa thuận số tiền này để ghi vào hợp đồng chuyển nhượng. 

Ví dụ: bất động sản được bán với giá 2 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp là: 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng.

– Nếu như trên hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành thì mức giá chuyển nhượng là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Ví dụ: Lô đất 50m2 được thỏa thuận là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: 1 tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.

Cách nộp thuế thu nhập cá nhân

a, Hồ sơ khai thuế

  • Tờ khai thuế TNCN theo như mẫu số 03/BĐS-TNCN.
  • Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cùng giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc công trình trên đất bản chụp. Cá nhân phải ký cam kết về việc chịu trách nhiệm đối với các giấy tờ này vào bản chụp đó. 
  • Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà 2 bên ký kết
  • Nếu thuộc diện được miễn thuế TNCN cần có thêm giấy tờ chứng minh.

b, Nơi nộp hồ sơ 

  • Cá nhân đến Chi cục Thuế hoặc bộ phận 1 cửa liên thông – nơi có nhà đất được chuyển nhượng để nộp hồ sơ khai thuế và chuyển nhượng nhà, đất.
  • Nếu địa phương đó chưa thực hiện theo quy chế 1 cửa liên thông, cá nhân sẽ đến nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký về quyền sử dụng đất của nơi có nhà, đất được chuyển nhượng. 
  • Nếu cá nhân tiến hành chuyển nhượng nhà hoặc công trình tương lai mới hình thành sẽ phải khai thuế và nộp thuế TNCN ở Chi cục Thuế của địa phương hoặc cá nhân, tổ chức được ủy nhiệm thu bởi cơ quan thuế.

c, Thời hạn nộp hồ sơ

  • Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là vào ngày thứ 10 tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực. Được áp dụng khi trong hợp đồng không có thỏa thuận bên mua thay bên bán nộp thuế. 
  • Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua thay bên bán nộp thuế thì thời hạn chậm nhất là vào thời điểm tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu. 
  • Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình hình thành trong tương lai sẽ là thời điểm mà cá nhân nộp cho cơ quan thuế hồ sơ khai thuế. 

d, Thời hạn nộp thuế

  • Là thời hạn được ghi trên Thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.
  • Cơ quan thuế sẽ tính toán và đưa thông báo về số thuế phải nộp cho cá nhân khi nộp hồ sơ khai thuế.

Đối tượng nào được miễn giảm thuế khi mua bán nhà 

Khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán nhà đất.

Đối tượng nào được miễn giảm thuế khi mua bán nhà

Đối tượng nào được miễn giảm thuế khi mua bán nhà

Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

  • Giữa vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
  • Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
  • Ông nội, bà nội với cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
  • Anh chị em ruột với nhau.

Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế).

Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

  • Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
  • Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

  • Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
  • Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất là:

  • Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.
  • Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

Câu hỏi liên quan đến thuế, phí khi mua bán nhà đất

Khi mua đất cần đóng thuế gì?

Theo phân tích ở trên thì khi mua đất thì người mua sẽ chỉ mất các loại phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản phí công chứng hợp đồng.

Bên bán đất chịu thuế gì?

Bên bán đất là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật hiện hành đều không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế hay các phí nêu trên. Vì vậy, người mua hoàn toàn có thể trích tiền cho người bán nộp thuế thu nhập.Thậm chí, người bán có thể nhận trách nhiệm đóng các khoản phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ… cho bên mua để nhanh chóng bán được mảnh đất của mình.

Bên mua đất chịu thuế gì?

Nhiều người đang có dự định mua đất băn khoăn rằng: “Người mua đất chịu thuế gì?”. Câu trả lời là theo quy định hiện nay thì bên mua đất không phải chịu thuế thu nhập cá nhân mà chỉ mất các phí sang tên sổ đỏ, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng…

Như vậy khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí theo quy định.

Kết luận 

Trên đây là toàn bộ thông tin về các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất. Hy vọng những thông tin này hữu ích với bạn. Chúc bạn một ngày tốt lành!

 

Đánh giá bài viết

Tôi là Dung - Biên tập viên phân tích tài chính, với 5 năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư. Tôi rất hy vọng những kiến thức mà tôi học hỏi và tích lũy được có thể hỗ trợ bạn dù chỉ một phần nhỏ trong công việc đầu tư.

dang-ky-dau-tu-nhat-nam

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ NGAY

    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC