Mua đất vi bằng là gì? Mua đất vi bằng có an toàn không?

Vi bằng trong mua bán nhà đất là gì?

Trước khi tìm hiểu vi bằng trong mua bán nhà đất là gì, chúng ta cùng lướt nhanh qua về khái niệm thừa phát lại. 

Thừa phát lại là gì?

Căn cứ Khoản 1, Điều 2, Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Công việc Thừa phát lại được làm bao gồm:

• Tống đạt (1) giấy tờ, hồ sơ, tài liệu theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
• Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.
• Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
• Tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Trong đó:

(1) Tống đạt là việc thông báo, giao nhận giấy tờ, hồ sơ, tài liệu do Thừa phát lại thực hiện theo quy định của pháp luật.

Vi bằng là gì?

Theo quy định pháp luật hiện hành tại khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận khái niệm vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.

Vi bằng trong mua bán nhà đất là văn bản do Thừa pháp lại lập trong đó ghi nhận sự kiện giao nhận tiền và giấy tờ nhà đất giữa bên mua và bên bán. Thực chất thì vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi tiền và giấy tờ có giá chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất, nó không thể thay thế được hợp đồng mua bán nhà đất do công chứng viên chứng nhận theo quy định trong Luật Công chứng.

Các sự kiện về nhà đất được lập vi bằng

Theo quy định thì Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận một số sự kiện liên quan đến việc mua bán nhà đất như sau:

• Xác định tình trạng nhà, đất vào thời điểm lập vi bằng. Những công trình (nhà cửa) có nguy cơ bị nứt hoặc xuống cấp, vi bằng giúp ghi lại hiện trang để được bồi thường xứng đáng.
• Doanh nghiệp gặp khó khăn khi xây một công trình mà bị ảnh hưởng bởi công trình kế bên, doanh nghiệp có thể tìm đến Thừa phát lại để lập vi bằng.
• Trong trường hợp công trình được xây dựng kém chất lượng, chất lượng thi công và nghiệm thu không chính xác, bạn cũng được lập vi bằng.
• Xác nhận bên mua và bên bán thực hiện việc đặt cọc để mua bán đất.
• Các hành vi liên quan đến tranh chấp tài sản.
• Xác nhận việc việc trao đổi tiền, Giấy chứng nhận sau khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực trong các giao dịch mua bán hợp pháp.
• Những trường hợp doanh nghiệp bị từ chối bởi một cơ quan, đơn vị cá nhân mặc dù mình đang thực hiện đúng pháp luật.

Mua đất vi bằng có an toàn không?

Hiểu được về khái niệm rồi, vậy liệu mua đất vi bằng có an toàn không?

Cụ thể, vi bằng trong mua bán nhà đất chỉ là văn bản ghi nhận sự việc bên mua và bên bán trao đổi tiền và giấy chứng nhận nhà đất cho nhau. Vì vậy, nó chỉ là căn cứ để xác thực giao đó có xảy ra chứ không chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực trước pháp luật. 

Theo Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.

Rất nhiều người hiểu nhầm về văn bản vi bằng, cho rằng nó có thể thay thế văn bản công chứng. Tuy nhiên, đây là 2 loại văn bản hoàn toàn khác nhau. 

• Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận lại các sự kiện, hành vi có thật, trực tiếp chứng kiến. 
• Còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng. 

Chính vì sự hiểu nhầm này mà nhiều người vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà đất trong khi mảnh đất đó đang được thế chấp vay vốn ở ngân hàng hoặc được chuyển nhượng cho người khác bằng giấy viết tay… dẫn đến việc tranh chấp, kiện tụng rất rắc rối.

Có thể thấy những rủi ro thường gặp khi mua nhà đất qua vi bằng như sau:

• Vì mua bán đất vi bằng không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng với mảnh đất đã mua. Việc xây dựng, cho tặng, thế chấp, chuyển nhượng… đều không thực hiện được. 
• Khó khăn trong việc làm các thủ tục pháp lý liên quan đến mảnh đất đã mua.
• Dễ gặp phải trường các trường hợp lừa đảo như: Bán đất khi đang thế chấp mảnh đất đó để vay vốn tại ngân hàng, một mảnh đất bán cho nhiều người…

Mua bán đất vi bằng có được sang tên sổ đỏ không?

Nhiều bạn đọc thắc mắc, mua bán đất vi bằng có được sang tên sổ đỏ không? Câu trả lời là mua bán đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ. Lý do như sau:

Căn cứ Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Mặt khác, “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác”.

Vậy nên mua bán nhà đất vi bằng không được sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Để để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua và bên bán cần làm hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã để chứng thực.

Những hạn chế của vi bằng mua bán nhà đất

Như bao vấn đề khác, việc lập vi bằng mua bán nhà đất cũng có những hạn chế nhất định. Cụ thể, căn cứ Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP các trường hợp không được lập vi bằng mua bán nhà đất bao gồm:

• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
• Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại, cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực pháp luật không?

Trước tiên có thể hiểu rằng giấy viết tay mua bán đất là việc bên bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua nhưng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Thay vì dùng vi bằng thì giấy viết tay mua bán đất cũng được nhiều người áp dụng trong các giao dịch mua bán. Vậy giấy viết tay mua bán đất có hiệu lực pháp luật không?

Câu trả lời là giấy viết tay mua bán đất không có hiệu lực pháp luật. Vì giấy viết tay mua bán đất chỉ là thỏa thuận giữa người mua và người bán, nếu không được công chứng, chứng thực theo quy định thì không có hiệu lực pháp lý. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. 

Căn cứ cho câu trả lời trên, dựa vào điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Dù vậy thì trong thực tế, các giao dịch mua bán nhà đất qua vi bằng vẫn được thực hiện. Tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua đất nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao tiền để tránh mất tiền oan.

Thủ tục lập vi bằng mua bán đất đảm bảo an toàn

Thay vì giấy viết tay, việc lập vi bằng sẽ mang lại giá trị lớn về mặt pháp lý khi mua đất công chứng vi bằng. Các bên khi có nhu cầu lập vi bằng mua bán đất có thể tìm đến các văn phòng thừa phát lại để thực hiện việc lập thủ tục này theo trình tự như sau:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu lập vi bằng

Khách hàng đến các văn phòng thừa phát lại sẽ được tư vấn về một số quy định của pháp luật liên quan đến vi bằng mua đất. Khách hàng điền nội dung yêu cầu lập vi bằng vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng (theo mẫu). Thư ký nghiệp vụ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của nội dung yêu cầu lập vi bằng và trình Thừa phát lại quyết định. Nếu yêu cầu của bạn không thuộc các trường hợp không được lập vi bằng thì sẽ được tiếp tục điền vào mẫu cung cấp thông tin cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng và Văn phòng Thừa phát lại sẽ tiến hành ký kết hợp đồng dịch vụ với một số nội dung cơ bản như: Nội dung cần lập vi bằng, thời gian, địa điểm lập vi bằng, chi phí lập vi bằng, điều khoản chấm dứt hoặc tạm dừng thực hiện hợp đồng.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi được yêu cầu lập vi bằng cũng như thực hiện các hoạt động như đo đạc, quay phim, chụp ảnh…. Để thể hiện tính khách quan, trung thực trong vi bằng mua bán đất. 

• Vi bằng được đóng số theo thứ tự thời gian, ghi vào sổ theo dõi vi bằng và được lập thành 03 bản chính, bên Thừa phát lại và bên yêu cầu mỗi người giữ một bản, một bản được gửi cho sở tư pháp để thực hiện thủ tục đăng ký vi bằng. 
• Thời gian cho thủ tục lập vi bằng mua bán đất thường không mất nhiều thời gian, các bên có thể nhận được vi bằng trong ngày.
• Khi thực hiện lập vi bằng các bạn nên chú ý thực hiện đúng trình tự và giấy tờ như chúng tôi đã hướng dẫn để vi bằng được lập nhanh chóng và có giá trị pháp lý.

Phí lập vi bằng mua bán nhà đất

Vậy lập vi bằng mua bán nhà đất có mất phí không? Câu trả lời là có. Tuy nhiên chi phí lập vi bằng do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc. 

Chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm: 

• Chi phí đi lại; 
• Chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác (nếu có). 
• Chi phí cho từng loại vụ việc cụ thể được thực hiện theo danh mục biểu phí của Văn phòng. 

Sau khi thỏa thuận được về phí và nội dung yêu cầu lập vi bằng, phần phí các bên thỏa thuận sẽ được ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ được ký kết. Đối với chi phí lập vi bằng liên quan đến mua bán đất thường là vi bằng về việc giao nhận tiền, tài sản giữa các bên hoặc ghi nhận hiện trạng nhà nên chi phí không cao (chủ yếu phát sinh chi phí đi lại do Thừa phát lại phải trực tiếp đến nơi giao dịch của các bên).

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng

Thực tế, việc mua bán nhà thông qua vi bằng hiện nay còn rất nhiều bất cập và cũng có nhiều vấn đề pháp luật bỏ ngỏ. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này làm phát sinh tranh chấp giữa 2 bên. Vậy khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng thì giải quyết thế nào?

Câu trả lời là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

• Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện.
• Tài liệu, chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.
• Tòa án sẽ tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.
• Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

Kết luận

Bài viết này đã giải thích chi tiết về khái niệm và trả lời những câu hỏi thường gặp như mua đất vi bằng có an toàn không, có được sang tên sổ đỏ không, thủ tục lập vi bằng và chi phí như thế nào… Bạn hãy cân nhắc kỹ lưỡng với việc mua bán nhà đất vi bằng để đảm bảo quyền lợi cho mình. Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng viên chứng thực mới giá trị pháp lý để giải quyết tranh chấp. Chúc bạn một ngày tốt lành!