Trong quá trình tìm hiểu quy định pháp luật về đất đai, chúng ta có thể đã nghe đến rất nhiều lần thuật ngữ đất xen kẹt. Vậy đất xen kẹt là gì, đất xen kẹt có được xây nhà không? Nếu bạn đang có cùng câu hỏi trên thì bài viết này chính là dành cho bạn.
Đất xen kẹt là những mảnh đất nằm xen lẫn với đất ở trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc phần diện tích đất còn dư thừa sau quy hoạch. Những mảnh đất này thường có diện tích không quá lớn và phân bố rải rác trong khu vực dân cư.
Đất xen kẹt là gì?
Một điều mà các nhà đầu tư không nên bỏ qua khi có ý định đầu tư hoặc xây nhà trên đất xen kẹt đó là đặc điểm của loại đất này. Những đặc điểm đó là:
- Đất xen kẹt thường là đất nông nghiệp, nằm xen giữa các phần đất ở;
- Diện tích đất xen kẹt khá nhỏ bởi lẽ nó nằm xen kẽ giữa các phần đất ở trong khu dân cư.
- Đất xen kẹt thường chưa được cấp sổ đỏ. Thông qua thực tế sử dụng, có thể thấy đất xen kẹt hầu như chưa được cấp sổ đỏ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt thông qua giấy tờ viết tay.
- Đất xen kẹt có giá tương đối thấp vì vị trí của đất xen kẹt, diện tích.
Đất xen kẹt có được xây nhà không?
Đất xen kẹt có xây được nhà không? Đây là câu hỏi mà rất nhiều bạn đọc quan tâm. Trả lời câu hỏi trên, căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Đất xen kẹt có được xây nhà không?
Theo đó, chỉ có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mới được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống. Nếu đất xen kẹt được xác định là đất ở thì người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở theo quy định.
Giả sử thửa đất xen kẹt của gia đình bạn không phải là đất ở mà vẫn xây nhà thì sẽ vi phạm nguyên tắc sử dụng đất. Lúc đó, bạn sẽ bị phạt hành chính và buộc phải khôi phục vào tình trạng đất trước khi xây dựng (trường hợp này là dỡ bỏ nhà). Để tránh rủi ro đó, bạn nên kiểm tra thông tin trên sổ đỏ nếu phần diện tích định xây dựng là đất ở thì mới xây nhà.
Ngoài ra, phần diện tích đất ở thường là đất vườn, ao được xác định là đất nông nghiệp nên không thể xây nhà. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở. Nếu được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước, bạn có thể xây dựng nhà ở sau khi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được phê duyệt.
Xây nhà trên đất xen kẹt có bị phạt không?
Như có giải thích ở phần trên, đất xen kẹt có thể xây được nhà nếu có thể chuyển mục đích sang đất ở. Cụ thể:
- Nếu đất xen kẹt là đất ở thì việc bạn xây nhà trên mảnh đất đó hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc sử dụng đất và sẽ không bị phạt.
- Trường hợp đất xen kẹt không được coi là đất ở nếu người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải thực hiện biện pháp khôi phục như ban đầu.
Mức phạt hành chính tự ý xây dựng nhà ở khi chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước được quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP. Có 3 trường hợp xét phạt như sau:
Trường hợp 1
Căn cứ Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, đất xen kẹt được xác định là đất trồng lúa thì mức phạt hành chính được quy định như sau:
“3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
4. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều này”.
Trường hợp 2
Căn cứ Khoản 2, Điều 11, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp nhưng không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất thì mức phạt hành chính như sau:
“2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này”.
Trường hợp 3
Căn cứ Khoản 1, Điều 12, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP đất xen kẹt thuộc nhóm đất phi nông nghiệp thì mức phạt hành chính được quy định như sau:
“1. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần sang đất ở tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
e) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên.
2. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm sang đất ở; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
d) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên”.
Kết luận
Tổng kết lại, đất xen kẹt có thể xây nhà nếu được xác định là đất ở. Tuy nhiên, nếu đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì sẽ không được phép xây nhà nếu chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy hãy tìm hiểu thật kỹ càng trước khi ra quyết định xây nhà trên đất xen kẹt. Chúc bạn sẽ có những quyết định thành công trong tương lai!
