Các loại đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 188, Luật Đất đai quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
Các loại đất không được chuyển nhượng
Vậy không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất không có Giấy chứng nhận
Trừ 2 trường hợp sau:
– Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định.
– Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp 2: Đất đang có tranh chấp
Trường hợp 3: Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trường hợp 4: Đất hết thời hạn sử dụng.
Có thể thấy, hiện có 4 trường hợp đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định hiện hành.
Các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 191, Luật Đất đai, những trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất
Trường hợp 1
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Ví dụ:
Căn cứ Khoản 1 Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong vòng 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất.
Trường hợp 2
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp 4
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Vậy cần lưu ý người sử dụng đất không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất với các trường hợp nêu trêu.
Mức xử phạt khi vi phạm quyền chuyển nhượng đất đai
Mức xử phạt hành chính
Nếu tổ chức, cá nhân cố tình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho với các trường hợp không được phép sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4, Khoản 5, Điều 19, Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Mức xử phạt hành chính
Mức xử phạt cụ thể như sau:
“Điều 19. Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, thế chấp theo quy định của Luật đất đai
…
Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng quy định tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại đất, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.
Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với trường hợp tương ứng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này”.
Với những trường hợp không được chuyển nhượng đất mà cố tình thực hiện sẽ bị xử phạt hành chính từ 3.000.000 đồng – 100.000.000 đồng ở khu vực nông thôn. Mức xử phạt trên sẽ gấp 2 lần nếu vi phạm tại khu vực đô thị.
Biện pháp khắc phục hậu quả
Bên cạnh việc bị xử phạt hành chính, bạn sẽ phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Theo quy định tại Khoản 6, Điều 19, Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
- Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê đất phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi chuyển quyền. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
- Buộc bên chuyển nhượng, bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên cho thuê đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng, cho thuê đất, cho thuê lại đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời gian vi phạm.
- Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, cho thuê lại đất (trong trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) trong thời gian sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật dân sự.
Chuyển nhượng đất nhưng không chuyển nhượng nhà
Ai cũng biết rằng thửa đất và ngôi nhà là một khối thống nhất không thể tách rời, di chuyển khi chuyển nhượng.
- Nếu chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không chuyển nhượng nhà thì khi đó đất thuộc quyền sử dụng của 1 người nhưng nhà trên đất đó lại thuộc quyền sở hữu của người khác.
- Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ việc chuyển nhượng căn nhà gắn liền với thửa đất thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng và không thể thực hiện được.
– Căn cứ Điều 408, Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 408. Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được
1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.”
– Căn cứ Điều 131, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.
Vậy nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực nhưng trên nội dung hợp đồng không ghi rõ việc chuyển nhượng nhà và tài sản gắn liền với đất, khi có tranh chấp xảy ra thì có thể hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu:
- Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ phải hoàn trả nhà và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng (bên bán).
- Bên chuyển nhượng sẽ phải trả lại tiền mua đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Kết luận
Có tất cả 4 trường hợp đất không được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho. Dù là thực hiện bất cứ giao dịch nào thì nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi khi thực hiện giao dịch. Chúc bạn thành công!
