Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm. Vậy giai đoạn này có nên đầu tư vào bất động sản công nghiệp hay không? Cùng tìm hiểu ngay qua bài viết này nhé!
Bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp…
Thông thường, bđs công nghiệp thường có diện tích khá lớn, được quy hoạch tại vị trí nằm xa khu dân cư. Là nơi thu hút nhiều người lao động từ các nơi đổ về. Mặc dù trên thực tế, sự gia tăng của các nhà máy, xí nghiệp ngày càng nhiều lên nhưng dường như sự đáp ứng của nó vẫn chưa thể theo kịp nhu cầu của thị trường. Có thể khẳng định, bất động sản công nghiệp ngày càng bị khan hiếm, cung thấp hơn cầu.
Bất động sản công nghiệp
Đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Theo Khoản 2, điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hằng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.
- Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Những lợi ích khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp
Những lợi ích khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp là:
Lợi ích khi đầu tư vào bđs công nghiệp
Khả năng tăng trưởng và phát triển
Bất động sản công nghiệp sẽ được nâng tầm khi nhà đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp của khu vực. Theo đó, thị trường này sẽ có rất nhiều cơ hội và tiềm năng để tăng giá khi các khu đất công nghiệp sau khi mua có thể chuyển đổi linh hoạt thành dự án nhà, khu văn phòng, nghỉ dưỡng,… Vì vậy, đầu tư vào bất động sản công nghiệp chính là cơ hội để phát triển về sau này.
Liên kết, thúc đẩy phát triển các loại hình bất động sản khác
Bất động sản công nghiệp không chỉ có lợi nhuận về tăng trưởng và phát triển, mà hiện nay nó còn có khả năng liên kết, tạo điều kiện để thúc đẩy các loại hình khác phát triển.
Khi bất động sản của một vùng miền nào đó phát triển, nó sẽ thu hút các chuyên gia, người lao động từ các địa phương khác đổ về. Đồng thời, làm nở rộ các dịch vụ và ngành nghề mới. Chẳng hạn như: Bất động sản Bình Dương phát triển, việc cho thuê mặt bằng/nhà xưởng/văn phòng/nhà trọ, cung ứng các dịch vụ như nhà hàng/quán xá sẽ ngày một gia tăng,… Chính vì thế, tiềm năng kinh doanh khi đầu tư đất khu công nghiệp sẽ luôn hiện hữu.
Được quy hoạch và đầu tư bài bản
Thay vì lo lắng đầu tư với những dự án không an toàn, bạn có thể yên tâm hơn về khi tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp. Bởi vì đây là những dự án này được thực hiện khá minh bạch, rõ ràng, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Với những vị trí giao thông rất thuận tiện. Vừa gần đường lớn, vừa dễ cải tạo và xây dựng. Trong khi đó, việc đầu tư đất công nghiệp làm nhà máy, phân xưởng cũng giúp người chủ doanh nghiệp dễ quản lý và điều hành.
Có nên đầu tư bất động sản công nghiệp?
Đây có lẽ là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm. Như bạn đã biết, bất cứ kênh đầu tư nào cũng có mặt nổi trội riêng và rủi ro là yếu tố không tránh khỏi. Tuy nhiên đầu tư vào bất động sản công nghiệp là một lựa chọn khá tốt dành cho những đối tượng sau:
- Nhà đầu tư có nguồn tiền vốn lớn
- Nhà đầu tư có kiến thức, kinh nghiệm và có thể đầu tư thời gian vào việc quản lý bđs
Ngoài ra, đầu tư vào bất động sản công nghiệp cũng phải giúp tạo động lực cho các khu công nghiệp ở nước ta cải thiện căn bản các vấn đề liên quan đến người lao động, không chỉ giải quyết việc làm mà còn tạo ra an sinh xã hội. Đồng thời cải thiện đáng kể mối liên kết giữa các doanh nghiệp, nhất là giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Đầu tư vào bất động sản công nghiệp được đánh giá vừa an toàn vừa đem lại lợi nhuận “mơ ước”. Bởi vì những dự án này được thực hiện khá minh bạch, rõ ràng, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và tiềm năng rất lớn trong tương lai.
Bên cạnh đó, đầu tư vào bất động sản công nghiệp cũng có những hạn chế như:
- Bị hạn chế quyền chuyển nhượng đối với trường hợp thuê lại đất trả tiền hằng năm.
- Bị hạn chế về đối tượng thuê đất trong khu công nghiệp.
- Do tính chất quan trọng và quy mô đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực về vốn, trình độ quản lý, khai thác, vận hành nên không phải bất cứ cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Nếu bạn có đủ điều kiện về nguồn lực tài chính và kinh nghiệm, lại ưa thích mạo hiểm thì đây chắc chắn là kênh đầu tư dài hạn bạn có thể lựa chọn. Ngược lại, nếu không có những yếu tố trên bạn có thể xem xét lại và lựa chọn kênh đầu tư khác.
Nên đầu tư bất động sản công nghiệp ở khu vực nào?
Những năm gần đây, làn sóng FDI đang đổ bộ, đầu tư mạnh vào các khu công nghiệp Việt Nam. Tuy là tín hiệu tích cực nhưng các nhà đầu tư luôn phải tìm hiểu kỹ môi trường, tình hình kinh doanh, nhân sự tại các khu công nghiệp để đưa ra quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp. Việt Nam hiện có 336 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích khoảng 97,8 nghìn ha, trong đó đất công nghiệp đạt diện tích gần 66 nghìn ha. Các khu công nghiệp phía Bắc có lợi thế tiếp giáp với Trung Quốc, nhưng các khu công nghiệp phía Nam hấp dẫn hơn nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn. Vậy nên đầu tư bất động sản công nghiệp ở khu vực nào?
Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Bắc
Bất động sản công nghiệp miền Bắc phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội và các tỉnh vùng ven như Hải Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên…. Quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đã dần cạn kiệt, và còn lại những khu đất với mức giá khá cao so với mặt bằng chung.
Chính vì vậy, khi các doanh nghiệp từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức… về Việt Nam, họ thường chọn điểm đến là các tỉnh vùng ven có cơ sở hạ tầng, giao thông phù hợp với những chính sách ưu đãi hấp dẫn và đảm bảo nguồn nhân công cung ứng cho doanh nghiệp. Theo thống kê từ thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc giá chào thuê đất khu công nghiệp trung bình rơi vào khoảng 78,3 USD/m2/chu kỳ thuê.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Nam
Cũng tương tự thị trường miền Bắc, bất động sản công nghiệp miền Nam đang cạn kiệt nguồn cung tại thành phố Hồ Chí Minh. Các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa- Vũng Tàu,… Giá chào thuê trung bình bất động sản công nghiệp Việt Nam rơi vào khoảng 74,2 USD/m2/chu kỳ thuê.
TP.HCM vẫn đang dẫn đầu khu vực phía Nam về tốc độ tăng giá đất KCN, với mức giá thuê gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An giữ vị trí thứ 2 với mức 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương có mức giá thuê tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ ở mức 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê.
Bất động sản ven khu công nghiệp – xu hướng tương lai
Theo số liệu khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS KCN tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau khi nhiều NĐT FDI đổ bộ vào Việt Nam. Hàng loạt các dự án KCN, kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương.
- Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tính đến cuối năm 2022, Bình Dương và Đồng Nai sẽ có thêm 2 KCN mới là VSIP III và AMATA Long Thành hoàn thành hạ tầng và sẵn sàng cho thuê. VSIP III khi vừa khởi công vào nửa cuối tháng 3/2022, Tập đoàn Lego (Đan Mạch) đã đăng ký xây nhà máy trị giá 1 tỷ USD.
- Về thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho phía Nam, nhiều dự án được xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2022 với một số tên nổi bật như: SLP, BWID, KCN Việt Nam, JD.com,…. cung cấp cho thị trường thêm khoảng 800.000 m2 diện tích kho xưởng.
- Nhu cầu lớn khiến tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Nam luôn duy trì ở mức cao, xung quanh 90%, mức giá thuê ổn định nhờ sự tăng trưởng nguồn cung. Riêng các tỉnh như Long An, nhờ giao thông thuận tiện – từ TP.HCM, mức giá cho thuê nhà xưởng tăng mạnh so với cùng kỳ từ 21 – 45%. Các ngành hiện đang có nhu cầu nhà xưởng lớn bao gồm kho vận, điện tử, nội thất và thiết bị y tế.
Tương tự, khảo sát của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu hỏi thuê BĐS công nghiệp dần phục hồi. Trong đó:
- Lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng tăng lần lượt 10% và 7% so với cùng kỳ. Tỷ lệ lấp đầy cũng được ghi nhận ở mức 90% ở phía Nam trong 6 tháng qua. Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng trưởng mức 8-13% tại phía Nam so với cùng kỳ 2021.
- Theo dự báo của các chuyên gia, trong thời gian tới, nhu cầu phát triển công nghiệp sẽ tiếp tục tăng kéo theo sự phát triển của hàng loạt các yếu tố về hạ tầng, logistic, dịch vụ… và làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. Khi đó, sẽ là thời cơ chín muồi để BĐS lân cận các KCN trỗi dậy.
- Thực tế cho thấy, sự gia tăng nhanh chóng của BĐS công nghiệp ở các địa phương tiếp giáp TP.HCM đã phần nào làm tăng thêm giá trị của BĐS các khu vực lân cận.
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhận định, mặc dù thị trường hiện đang có những khó khăn nhất định nhưng quan sát thấy sự quan tâm của người mua, NĐT dành cho thị trường BĐS không hề suy giảm. Đó là điểm sáng cho thấy NĐT vẫn liên tục nghiên cứu, theo dõi thị trường để chờ đợi cơ hội lựa chọn cho mình BĐS có tiềm năng phát triển, dư địa tăng giá tốt trong tương lai.
Ông David Jackson – Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cũng đồng quan điểm và chỉ ra: phát triển hạ tầng và KCN mới đã và đang mở ra rất nhiều cơ hội cho kinh tế – xã hội địa phương, từ đó kéo theo sự phát triển ăn theo của thị trường BĐS khu vực đó. Nhiều NĐT nhạy bén thường đón đầu các khu vực định hướng phát triển KCN mới, đang ở giai đoạn đầu phát triển, thậm chí biên lợi nhuận đầu tư có thể gấp nhiều lần so với các khu vực đã bão hòa KCN. Đây cũng là xu hướng mà các NĐT tận dụng để bỏ dòng tiền an toàn trong bối cảnh biến động.
“Những BĐS đất nền ăn theo các KCN trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào BĐS công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về BĐS an cư, kinh doanh gần KCN tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS ven KCN sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới”, ông David Jackson dự báo.
Kết luận
Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích và giúp bạn quyết định được có nên đầu tư bất động sản công nghiệp hay không.
Chúc bạn có những quyết định đầu tư sáng suốt và thành công trong tương lai!
