Đất sào là gì?
Thông thường, khi tính diện tích chúng ta có một đơn vị tiêu chuẩn là m2. Tại Việt Nam, tùy thuộc vào vùng miền sẽ có những đơn vị hoặc tổ chức khác nhau để thể hiện cho diện tích như sào đất, mẫu đất, công đất, thước đất…
- Đất sào là chính đất nông nghiệp. Việc mua bán đất sào cũng chính là mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
- Sào đất được người dân quy ước là tổ chức diện tích mà người nông dân dùng để đo diện tích đất canh tác như lúa, hoa màu, các loại cây lương thực.
Khái niệm đất sào
1 sào đất khi đổi ra mét vuông theo vùng miền khác nhau sẽ có những quy đổi khác nhau. Cụ thể như sau:
*Bắc Bộ:
- 1 sào = 360m2
- 1 mẫu = 10 sào = 3600m2
*Trung Bộ:
- 1 sào = 500m2
- 1 mẫu = 10 sào = 5000m2
*Nam Bộ:
- 1 sào = 1000m2
- 1 mẫu = 10 sào = 10000m2
Ưu – nhược điểm khi đầu tư đất sào
Ưu điểm
Thời gian gần đây, đất sào hay đất canh tác được giới đầu tư bất động sản chú ý rất nhiều bởi khi đầu tư loại đất này sẽ có những tiềm năng sau:
- Dễ mua: Đất sào hay đất ruộng dễ dàng tìm mua khi quỹ đất này vẫn còn khá phong phú. Nhà đầu tư có thể nhanh chóng tìm được những sào đất ưng ý mà không cần phải mất quá nhiều thời gian.
- Giá rẻ: Giá rẻ thì không hẳn nhưng so với đất thổ cư thì đất sào có giá tiền khá thấp. Điều này đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư không cần phải bỏ ra quá nhiều chi phí để sở hữu cho mình một sào đất ưng ý. Do đó, đất sào hay còn gọi là đất ruộng sẽ khá phù hợp với những nhà đầu tư với tài chính còn khiêm tốn.
- Tính thanh khoản cao: Đất sào hiện nay cũng được xem xét là một trong những loại hình bất động sản có tính thanh khoản cao. Đặc biệt là đối với các mảnh đất đang hoặc đã được xem xét cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Tiềm năng sinh lời: Như đã đề cập ở trên, nếu bạn tìm mua được sào đất được cấp phép chuyển đổi lên thổ cư thì ngay lập tức giá trị mảnh đất có thể tăng gấp vài lần giá mua ban đầu.Tuy vậy, không phải bất kỳ mảnh đất nào cũng được cấp phép nên khi bạn tìm mua đất cũng nên tìm hiểu kĩ thêm về điều này.
Nhược điểm
Bất kỳ một thương vụ đầu tư nào thì tiềm năng cũng sẽ đi kèm với rủi ro. Đặc biệt, đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư đất sào nói riêng đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định mà nhà đầu tư cần phải lưu ý. Đầu tư đất sào bạn cần lưu ý một số trường hợp sau:
- Giá trị đầu tư lớn: Đất sào thường có diện tích lớn hơn nhiều so với đất thổ cư nên giá trị các thương vụ giao dịch khá lớn. Nhóm đối tượng đáp ứng được số vốn ban đầu lớn như vậy thường chỉ có các nhà đầu tư lớn hoặc tổ chức, doanh nghiệp. Các cá nhân đầu tư mạo hiểm bằng tiền tiết kiệm hoặc vay vốn ngân hàng cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư vào loại đất này. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể phải đối mặt với các rủi ro như đất không đủ điều kiện lên thổ cư, thị trường bất động sản bị trung hòa.
- Đất theo diện giải tỏa: Trường hợp xấu, các mảnh đất nông nghiệp bị đưa vào diện giải tỏa theo quy hoạch thì chủ sở hữu đất sẽ chỉ được đền bù theo diện đất nông nghiệp với tỷ giá rất thấp. Do vậy, đầu tư đất sào cũng tiềm ẩn những rủi ro không nhỏ.
Kinh nghiệm đầu tư đất sào
Chú ý vị trí đất muốn mua có thuộc diện quy hoạch hay không
Các địa phương hiện nay đang đồng loạt tiến hành khá nhiều dự án phát triển đô thị, trong đó các vùng đất ruộng thuộc diện quy hoạch tương đối nhiều. Do vậy, nếu nhà đầu tư mua phải đất thuộc dự án thì thủ tục chuyển lên thổ cư sẽ không được duyệt và có thể chịu giá đền bù khá thấp. Chủ đầu tư chắc chắn phải chịu lỗ nếu mua phải dạng đất này. Trong thời gian đợi địa phương quy hoạch bạn không được xây nhà ở hoặc các công trình phục vụ mục đích sinh sống. Ngoài ra, đất thuộc dự án cũng khó giao dịch và mua bán.
Người đầu tư đất ruộng nên chủ động lên phòng địa chính khu vực, UBND huyện hoặc các cơ quan có thẩm quyền tương đương để xác nhận lại kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm. Đây chính là cách tốt nhất để chúng ta tránh được rủi ro đất quy hoạch trước khi tiến hành giao dịch chính thức.
Khi tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bạn hãy xác minh xem mảnh đất có thuộc diện cho phép quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới hay không?
- Nếu mảnh đất đang thuộc diện Uỷ ban cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn xin chuyển lên thổ cư thì lãi suất sau đầu tư của bạn sẽ được đảm bảo.
- Trong trường hợp địa phương chưa có kế hoạch hay phương hướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì chủ đầu tư nên cân nhắc.
Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng
Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì mọi hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất đai hiện nay đều cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, để tránh tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư nên cẩn thận trong các bước làm hợp đồng để tránh mất thời gian và công sức sau này. Khi bỏ vốn vào các thương vụ cần chủ động đề nghị bên bán phối hợp thực hiện hợp đồng công chứng. Về thủ tục công chứng hoặc chứng thực này, có thể nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng.
Thương lượng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Các mảnh đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư đều cần trả một khoản phí nhất định khi làm thủ tục. Diện tích mảnh đất càng lớn thì chi phí càng cao. Nếu bạn muốn đầu tư mảnh đất để sang nhượng, giao dịch kiếm lời thì cần cân nhắc đến khoản chi phí này ngay từ đầu.
Tuỳ vào từng trường hợp mà khoản chi phí này có thể do người mua hoặc người bán sẽ chịu. Một người có kinh nghiệm mua đất ruộng sẽ trao đổi thêm với bên bán ngay khi thương lượng mức giá chính thức. Bạn sẽ giảm được một phần chi phí nếu nhận được sự hỗ trợ từ bên bán bằng cách giảm một vài % giá trị hợp đồng.
Cập nhật các quy định mới nhất có liên quan
Dù bạn đã có kinh nghiệm nhưng đừng chủ quan mà hãy luôn cập nhật thêm các hướng dẫn, quy định mới của nhà nước trong lĩnh vực này. Nhằm khắc phục các bất cập trong cơ chế xử lý, giải quyết thủ tục đất đai cho người dân, Chính phủ và Uỷ ban Nhân dân các địa phương thường xuyên ban hành các văn bản hướng dẫn cũng như điều chỉnh, sửa đổi quy định. Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng bạn sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.
Kết luận
Trên đây là những thông tin về khái niệm và những kinh nghiệm để đầu tư đất sào thành công. Hy vọng những thông tin này hữu ích cho bạn. Chúc bạn một ngày tốt lành!
