Nhà đầu tư thứ cấp là gì? Các quy định về nhà đầu tư thứ cấp

Trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt là đối với các giao dịch, không đơn thuần chỉ có hai cá thể là người mua và người bán tồn tại. Bởi nếu như vậy, thị trường bất động sản sẽ không thể nào sôi nổi cũng như tính thanh khoản của bất động sản sẽ rất thấp. Chính vì vậy, nhà đầu tư thứ cấp đã xuất hiện. Bài viết sau Đầu tư Tiết kiệm sẽ bật mí cho bạn nhà đầu tư thứ cấp là gì, các quy định về nhà đầu tư thứ cấp và các thông tin liên quan hữu ích khác về nhà đầu tư thứ cấp.

Nhà đầu tư thứ cấp là gì?

Căn cứ Khoản 13, Điều 2, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP quy định như sau: 

“Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.”

Nghĩa vụ của chủ đầu tư thứ cấp theo quy định pháp luật?

Căn cứ theo Điều 18 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, nghĩa vụ của chủ đầu tư thứ cấp được quy định như sau:

“1.Chủ đầu tư thứ cấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ quy định tại các Khoản từ 1 đến 8 Điều 17 của Nghị định này.

2.Chủ đầu tư thứ cấp phải chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1 trong quá trình đầu tư xây dựng, bảo đảm tuân thủ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thực hiện việc đầu tư xây dựng theo quy định của hợp đồng ký kết giữa hai bên, các quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

3.Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.”

Điều kiện để chủ đầu tư thứ cấp được chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Đối với chủ đầu tư thứ cấp, điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1.Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

a)Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

b)Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

c)Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d)Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

2.Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

3.Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.”

Các quy định về nhà đầu tư thứ cấp?

Nhà đầu tư thứ cấp chịu sự quản lý của ai?

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 18, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, trong quá trình đầu tư xây dựng chủ đầu tư thứ cấp phải chịu sự quản lý của chủ đầu tư cấp 1. Trong đó, chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị. Theo đó, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

• Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng.
• Ban quản lý đầu tư xây dựng, Ban quản lý khu vực phát triển đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao.
• Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã.
• Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo pháp luật quy định.

Lưu ý: Bên cạnh việc giám sát các chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng, chủ đầu tư cấp 1 còn có nghĩa vụ là hướng dẫn thủ tục cũng như phối hợp với chủ đầu tư thứ cấp để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật hay những sản phẩm khác của dự án theo đúng như quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ của nhà đầu tư thứ cấp

Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, nhà đầu tư thứ cấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ sau:

“- Lập quy hoạch chi tiết (nếu khu vực thực hiện dự án chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt), thiết kế đô thị và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và thực hiện theo đúng quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

– Thực hiện đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

– Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

– Đảm bảo kết nối tạm thời giữa hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.

– Thực hiện các yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc đóng góp xây dựng hạ tầng khu vực và giao phần diện tích đất đã có hạ tầng để tạo quỹ xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Tổ chức thực hiện các hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ đô thị khác thuộc phạm vi dự án trong thời gian chưa bàn giao.

– Quản lý vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao cho chính quyền địa phương.

– Giám sát việc thực hiện đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư thứ cấp (nếu có) phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

– Hướng dẫn thủ tục và phối hợp với chủ đầu tư thứ cấp (nếu có) để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng đất có hạ tầng kỹ thuật hoặc các sản phẩm khác của dự án theo đúng quy định của pháp luật.

– Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.”

Có nên lựa chọn nhà đầu tư thứ cấp không?

Vai trò của nhà đầu tư thứ cấp đối với thị trường bất động sản là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, có nhiều người vẫn đặt ra câu hỏi có nên lựa chọn đầu tư với nhà đầu tư thứ cấp hay không? Bởi lẽ trong họ còn tồn tại tư duy cũ. Họ nghĩ rằng, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ mua lại bất động sản từ các nhà đầu tư sơ cấp, sau đó bán lại với giá cao hơn, và đây chính là đặc điểm của sự đầu cơ. 

Thực chất, các thương nhân mua lại giá rẻ bởi lẽ thời điểm mua là khi có ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan hoặc họ mua với giá sỉ. Còn khi họ bán lại với giá cao hơn là giá lẻ hoặc có thể là do nhu cầu của thị trường tăng lên khiến bất động sản có giá trị hơn.

Nhìn chung, cách thức hoạt động của nhà đầu tư thứ cấp không phải là đầu cơ mà chính là biết cách tính toán và tận dụng thời điểm một cách thông minh cùng với khả năng đàm phán tốt để có thể mang lại lợi nhuận cho chính bản thân của họ. 

Do đó, việc mua để bán là kết quả hoạt động phân công lao động một cách tự nhiên. Nhà đầu tư thứ cấp sẽ thuộc vị trí ở khâu phân phối trung gian giữa sản xuất và tiêu dùng. Đây cũng là hoạt động cần thiết cho xã hội, được xã hội công nhận và trả thù lao bằng cách tận dụng chênh lệch giữa giá bán và giá mua.

Nhà đầu tư thứ cấp có thực sự mang lại lợi ích tuyệt đối?

Tất cả các sự việc trên thế giới này, điều gì cũng sẽ có hai mặt. Theo đó, sự xuất hiện của các nhà đầu tư thứ cấp mang lại một sự phát triển mang tính cách mạng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải vì thế mà tận dụng quá mức nguồn kinh doanh từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Trên thực tế, các nhà đầu tư thứ cấp thường gia tăng sự chênh lệch giữa giá bán và giá mua lên mức rất cao. Mặc dù đó được công nhận là hoạt động thương mại bình thường tuy nhiên việc tăng giá bất động sản lên quá cao so với mức trung bình sẽ khiến cho các khách hàng phải chịu giá quá lớn. Điều này không chỉ khiến cho khách hàng hứng chịu hậu quả mà còn cả thị trường sẽ hứng chịu sau đó.

Nguyên nhân trực tiếp gây nên tình trạng bất ổn về giá bất động sản đó là việc đẩy giá bất động sản lên quá cao hay nghiêm trọng hơn là hiện tượng “bong bóng bất động sản” mà vài năm trước đã từng xảy ra. Nguyên nhân gây nên hiện tượng này đó là do các nhà đầu tư thứ cấp đẩy giá lên quá cao, từ đó khiến cho khách hàng không đáp ứng được và dần không còn nhu cầu muốn mua nữa. Hậu quả là khiến cho giá bất động sản sụt giảm nghiêm trọng và mất kiểm soát, gây ra những biến động tiêu cực trên thị trường.

Chính vì vậy, các nhà đầu tư sơ cấp cần phải có những biện pháp cũng như các chính sách để giảm thiểu hóa việc đầu cơ từ các nhà đầu tư thứ cấp, tránh làm thị trường bị biến động từ đó gây ảnh hưởng xấu cho toàn bộ lĩnh vực bất động sản. 

Kết luận

Bài viết trên đã tổng hợp và cung cấp cho bạn đọc những thông tin hữu ích liên quan đến nhà đầu tư thứ cấp. Hy vọng sẽ giúp bạn đọc có cái nhìn khái quát và chi tiết hơn về mọi khía cạnh lợi hại của nhà đầu tư thứ cấp từ đó có thể đưa ra những quyết định chính xác cho bản thân mình. Chúc bạn thành công.