Những rủi ro khi đầu tư đất nền (cập nhật 2022)

Gặp phải những dự án ảo

Dự án ảo hay gọi là dự án ma, đất nền ảo. Đây là những dự án không có thật, hay không hề tồn tại về mặt pháp lý. Thậm chí chỉ là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất khi muốn dụ dỗ những người mua các dự án mà họ tự vẽ nên. 

Đã có rất nhiều người gặp phải các cò đất rao bán các dự án BĐS đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác.

Đây là rủi ro khá thường xảy ra mà nguyên nhân có thể do người mua không chịu kiểm tra, tìm hiểu thông tin hoặc do người bán không cung cấp, cung cấp thông tin sai lệch. Khi nhà đất bạn dự định mua thuộc diện quy hoạch, có quyết định thu hồi đất có thể khiến bạn thiệt hại nặng nề, thậm chí là mất trắng.

Để không bị dính bẫy dự án ma, bạn nên:

• Hết sức cẩn thận, tìm hiểu thật kỹ thông tin. 
• Đặc biệt không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý.

Một lô bán cho nhiều người 

Một lô đất nhưng lại bán cho nhiều người, đây không phải là một chiêu thức lừa đảo mới mẻ nhưng vẫn có nhà đầu tư “mắc bẫy”. Từ thời điểm đặt cọc cho đến lúc công chứng sang tên phải đợi ít ngày, lợi dụng thời cơ đó “cò đất” rao bán và nhận cọc của nhiều người khác. Nếu không tỉnh táo thì khả năng mất trắng là rất lớn.

Bên cạnh đó, việc mua phải sổ giả, sổ chung, 1 sổ bán cho nhiều người… xuất hiện ở nhiều nơi, từ đất dân cho đến đất dự án, chung cư. 

Dự án bên trong tốt, bên ngoài xấu

Đây là trường hợp chủ đầu tư phát triển dự án tương đối bài bản, nhưng để giảm giá đầu vào nên họ đã chọn những khu đất xa trung tâm. Việc thiết kế, xây dựng nội khu đồng bộ ở một mức độ tương đối thì chủ đầu tư có thể thực hiện được. 

Tuy nhiên, họ không thể can thiệp vào những giá trị cộng hưởng bên ngoài như: 

• Môi trường xung quanh ô nhiễm, ngập nước, dân trí thấp, thiếu tiện ích, thưa thớt người… 
• An ninh trật tự 
• Nếu ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp thì an ninh tương đối đảm bảo; những khu nhà ở thấp tầng, đặc biệt liền kề sông, xa trung tâm, thành phần cư dân xung quanh phức tạp thì cũng là vấn đề đáng ngại.
• Chủ đầu tư cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền chứ không chú trọng bán xong rồi để làm sao giá trị sản phẩm mà khách hàng đã mua tăng giá.

Tổng quan của các dự án hiện nay chủ đầu tư thiếu 1 cái nhìn hợp nhất. Không có sự liên kết hoặc liên minh tạo nên liên kết vùng để đẩy và kéo 1 khu vực thành 1 khu phức hợp. Vì thế, nhà đầu tư cũng cần phải tìm hiểu thật kỹ về tình hình quy hoạch, giao thông, cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực đó. 

Chiến lược “ăn theo” của dự án bất khả thi 

Chiến lược “ăn theo” của dự án bất khả thi là việc nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển… Nghe rất hấp dẫn , nhưng cần phân tích kỹ lưỡng sản phẩm: 

• Mua BĐS gần sân bay thì có thể kinh doanh gì nếu không phải là cây xăng, khách sạn, nếu để ở thì quá ồn. 
• Dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp, bên cạnh vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng không, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên.

Khi nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, bạn thường nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi… Nhưng nếu như có sân bay, cảng biển, bệnh viện thì đó không phải giá trị cộng hưởng hoặc liên kết vùng, bạn cũng cần nên lưu ý.

Những hứa hẹn về hạ tầng

Nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh tương lai nhà nước sẽ làm cầu, mở rộng đường qua dự án và giá trị lúc đó sẽ tăng. Nhiều nhà đầu tư bị môi giới lừa về tương lai dự án. Thậm chí có trường hợp nhà mua đã lâu mà cầu không thấy đâu. 

Để hạn chế được trường hợp này, bạn nên lưu ý một số điều sau:

• Cần quan tâm đến quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể là bản vẽ 1/2.000.
• Chú ý đến nhu cầu của thị trường bất động sản, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương và kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. 
• Nên nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.

Mua nhầm đất nông nghiệp

Mua nhầm đất nông nghiệp không phải là hiện tượng quá phổ biến, song bạn cũng cần lưu ý để tránh mắc bẫy. Bởi dù mua dự án đất nền để ở hay đầu tư thì pháp lý dự án cũng chuyển quyền sử dụng đất sang thổ cư. Vì chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản cao và tiềm năng sinh lời khả quan.

Mua nhầm đất nông nghiệp

Trong đó: 

• Đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình vừa đòi hỏi rất nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp đối với bên chuyển nhượng (tham khảo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) và bên nhận chuyển nhượng (tham khảo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013). 
• Bên cạnh đó, hai bên cần tuân theo quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đất bị cấm giao dịch

Điều 12, Luật đất đai 2013 quy định bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm:

“Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai; không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật; cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Cụ thể, hành vi “sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” sẽ bị cấm giao dịch. Vậy nên bạn cần chú ý tính pháp lý dự án để tránh tình trạng mua trúng thửa đất bị cấm giao dịch.

Đất nền không có sổ hồng riêng

Pháp lý dự án đất nền không có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) riêng có khả năng gặp phải một số rủi ro như: 

• Mất rất nhiều thời gian, công sức để có được sổ riêng;
• Rắc rối khi xây dựng hoặc chuyển nhượng. 
• Đất nền chưa có sổ hồng riêng cũng rất khó để định vị, đo đạc thửa đất ấy trên mảnh đất chung.

Đất nền không có sổ hồng riêng

Do đó, khách hàng chỉ nên đầu tư đất nền dự án đã có sổ hồng riêng để có thể thực hiện xây dựng hoặc giao dịch theo ý muốn ngay sau khi nhận đất.

Đất nền chưa giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán

Tính pháp lý dự án đất nền không cấm việc thế chấp bất động sản, bất động sản đang thế chấp cũng được rao bán với điều kiện phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Do đó, khách hàng phải tìm hiểu chính xác tình trạng pháp lý dự án trước khi quyết định xuống tiền, thậm chí nên chắc chắn trước khi đặt cọc.

Để tra cứu thông tin thế chấp nhà đất, bạn có thể sử dụng trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể theo quy định tại điều 64  – “Công bố thông tin về biện pháp bảo đảm” – của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về “Đăng ký biện pháp bảo đảm”.

Chủ đầu tư chưa nộp đủ thuế đất trước khi giao dịch

UBND TP.HCM đã yêu cầu Sở Xây dựng không giải quyết các thủ tục chuyển nhượng dự án và không cho phép chủ đầu tư bán sản phẩm bất động sản cho khách hàng đối với các trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Điều này giúp hạn chế những rủi ro đáng tiếc trong quan hệ tín dụng, giao dịch. 

Cụ thể, trong luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 43 của Chính phủ cũng có quy định dự án được bán khi đã có sổ đỏ và hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất. Nếu mua nhầm bất động sản có pháp lý dự án mập mờ về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, khách hàng có thể gặp phải rắc rối như không được cấp sổ đỏ, thế chấp ngân hàng và xây dựng…

Để biết chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước chưa, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cam kết hoặc cung cấp thông tin tài liệu để chứng minh việc hoàn thành khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để xin cung cấp thông tin. Thông tin này thường thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án của UBND cấp tỉnh.

Thông tin quy hoạch giao thông sai lệch

Thông tin quy hoạch giao thông khu vực cận kề dự án thường được các chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng một cách chi tiết nhưng không phải chủ đầu tư nào cũng trung thực, trình bày các dự án đã được quy hoạch. Có những dự án hoàn toàn thất thiệt, do chính doanh nghiệp vẽ ra để đánh lừa người mua. Đầu tư nhầm những dự án này, bất động sản của bạn sẽ không đảm bảo về giá trị thực, tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời.

Để kiểm tra thông tin quy hoạch giao thông tại khu vực có dự án đang muốn đầu tư khách hàng nên:

• Đến UBND cấp phường, xã tại đó để đối chiếu thông tin. 
• Sau khi xác nhận dự án giao thông có được quy hoạch hay không, bạn nên tìm hiểu về thời gian khởi công và thời gian hoàn thành dự án đó. 
• Tính pháp ý dự án này giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không và đầu tư thời điểm nào thì hợp lý.

Dính bẫy sốt đất ảo

Bẫy sốt đất ảo là tình trạng rất phổ biến trên thị trường đầu tư bất động sản. Không phải người mua nào cũng đủ tỉnh táo và sự tinh tường để phân biệt đâu là thời điểm giá tăng có lý do, đâu là do các đối tượng đầu cơ “thổi” giá. Nếu mua đất ngay các cơn sốt đất, bạn có thể phải trả cái giá cao hơn giá trị thực của sản phẩm và sau khi cơn sốt lắng xuống, giá đất phải mất một khoảng thời gian để quay về giá lúc mua vào.

Dính bẫy sốt đất ảo

Vì vậy, nếu chưa có kinh nghiệm đầu tư hoặc mua nhà đất để ở, bạn nên tránh những cơn sốt đất. Ngoài ra, bạn có thể nhờ sự tư vấn của các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích, hướng dẫn.

Kết luận 

Trên đây là 12 rủi ro phổ biến nhất mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đầu tư đất nền. Hy vọng những thông tin này hữu ích cho bạn. Chúc bạn một ngày tốt lành!