Có nên đầu tư dự án chung cư? Hướng dẫn đầu tư dự án chung cư hiệu quả

0
Đầu tư BĐS

Có Nên Đầu Tư Dự Án Chung Cư?

Có Nên Đầu Tư Dự Án Chung Cư?

Có Nên Đầu Tư Dự Án Chung Cư?

Đầu tư vào dự án chung cư là hình thức đầu tư bất động sản phù hợp cho người mới bắt đầu vì hình thức đầu tư này cần ít vốn và ít rủi ro hơn so với các hình thức đầu tư bất động sản khác như đất nền, đất nền, officetel. Về vốn, chi phí đầu tư xây dựng nhà ở chỉ khoảng 2 tỷ. Đây là một con số khá phải chăng so với chi phí vốn của Nhà phố (3 tỷ USD) và Shophouse (5 tỷ). Ngoài ra, ngay cả khi huy động vốn từ các ngân hàng liên kết và trả góp bằng 30% giá trị căn hộ, chủ đầu tư cũng được ưu tiên về thủ tục hành chính và rủi ro lãi suất so với các bất động sản khác như đất nền, officetel, shophouse.

  • Về giá cả, như đã nói ở trên, nhà ở nhìn chung có xu hướng tăng và ít biến động, suất đầu tư hàng năm của các dự án nhà ở thường tương đối ổn định (7 đến 13%/năm).
  • Về mặt pháp lý, căn hộ hạng A và hạng B thường ít rủi ro hơn so với các hạng khác, do chủ đầu tư của  loại căn hộ này thường là các chủ đầu tư lớn và uy tín như Vinhomes, Novaland hoặc các công ty lớn khác.

Ưu điểm khi đầu tư dự án chung cư 

Ưu điểm nổi bật của loại hình đầu tư này là luôn có phương thức thanh toán rất linh hoạt, người mua có thể thanh toán bằng nhiều hình thức và có thể trả góp thành nhiều đợt. Các dự án nhà ở hầu như luôn được bảo lãnh bởi ngân hàng. Các khoản vay có mức vay và lãi suất cao được ưu tiên. Đề cập đến việc một số chủ đầu tư cũng đang đứng ra thay mặt người mua để ràng buộc mọi thủ tục giấy tờ với ngân hàng. Một khi một căn hộ được mua, tiền thuê lại sẽ vô cùng dễ dàng. Nếu căn hộ nằm trong các dự án lớn, chủ nhà ít khi phải tự đi tìm khách thuê mà sẽ có các nhân viên môi giới sẽ tự tìm đến đặt vấn đề. Nhu cầu khách thuê căn hộ rất cao. 

Theo giới đầu tư, căn hộ cho thuê “rẻ” hơn so với nhà phố. Giả sử một căn hộ diện tích 60m2 thuộc phân khúc trên trung bình có thể cho thuê với giá 15-18 triệu/tháng. Trong khi căn nhà liền kề trong hẻm có diện tích 120m2, 1 trệt, 1 lầu đang cho thuê với giá chỉ 20 triệu/tháng. Việc bán lại căn hộ cũng khá dễ dàng, nhanh chóng với sự ủng hộ nhiệt tình của  từ đông đảo các nhân viên môi giới. Nhiều nhà đầu tư nhà đất chọn cách lướt sóng và có thể kiếm vài trăm triệu chỉ sau 2-3 tháng.

Theo chuyên gia bất động sản Ông Dương Đức Hiển – Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Miền Đông Bắc và Miền Trung Việt Nam: “Trái ngược với suy nghĩ cũ cho rằng căn hộ là tiêu sản, sản phẩm này hoàn toàn có tiềm năng trở thành một loại tài sản đầu tư dài hạn với dòng tiền từ việc cho thuê và tăng giá trị trên thị trường thứ cấp. Tuy vậy điều này đòi hỏi một số tố chất nhất định ở sản phẩm và sự nghiên cứu, lựa chọn sáng suốt của nhà đầu tư, nhưng nếu thực hiện đúng cách thì căn hộ hoàn toàn có thể là một bài toán đầu tư thông minh và đem đến lợi nhuận hấp dẫn”.

Trước hết, căn hộ chung cư rẻ hơn đáng kể so với các bất động sản khác về nguồn vốn. Trong cùng khu vực chỉ phải bỏ ra số tiền từ 20-50% so với bất động sản như biệt thự hay nhà phố, đất nền hay thậm chí là một mảnh đất nền mà giá trị sản phẩm thì đều cùng “lũy tiến” theo thời gian.

Thứ hai, đây là dòng sản phẩm rất dễ cho thuê. Đầu tư vào căn hộ chung cư đã sẵn hoàn thiện có thể hoạt động bất cứ lúc nào và tạo ra thu nhập ngay lập tức, do nhu cầu căn hộ để ở hiện nay rất cao. Đặc biệt, những dự án đã đi vào hoạt động ổn định, được quản lý tốt sẽ luôn có giá cho thuê cao hơn vì đáp ứng được thị hiếu của các gia đình hiện đại và nước ngoài. 

Hướng dẫn đầu tư dự án chung cư hiệu quả

Hướng dẫn đầu tư dự án chung cư hiệu quả

Hướng dẫn đầu tư dự án chung cư hiệu quả

Bước 1: Xác Định Giai Đoạn Và Hình Thức Đầu Tư Dự Án Chung Cư

Về giai đoạn đầu tư, bạn nên mua Căn Hộ Chung Cư từ đợt mở bán đầu tiên để hưởng nhiều ưu thế nhất:

  • Giá chào hàng thấp: Với các căn hộ hạng A và B, giá mở bán đợt đầu thường thấp hơn giá dự án hoàn thiện từ 15 – 30%. Với căn hộ hạng C và D, giá mở bán đợt đầu thường thấp hơn giá dự án hoàn thiện từ 5 – 15%.
  • Nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu: Để thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, giai đoạn đầu các dự án thường có nhiều chính sách tặng vàng, tặng gói nội thất.
  • Nhiều vị trí đẹp: Càng mua sớm bạn càng có nhiều lựa chọn về vị trí để đảm bảo lợi nhuận về sau.

Về hình thức đầu tư, bạn có thể cân nhắc 1 trong 2 hình thức là mua – bán hoặc mua – cho thuê:

  • Với hình thức mua – bán: bạn sẽ nhận được khoản lợi nhuận lớn ngay lập tức, tăng tốc độ xoay vòng vốn và không phải chịu chi phí hao mòn.
  • Với hình thức mua – cho thuê: bạn sẽ có thu nhập ổn định tuy nhiên thường bị khấu hao bởi chi phí hao mòn Căn Hộ Chung Cư.

Bước 2: Lựa Chọn Dự Án Chung Cư

Để chọn được dự án tiềm năng nhất, bạn cần đánh giá cẩn thận các Dự Án Chung Cư dựa trên 5 tiêu chí: Vị trí, Mức uy tín của chủ đầu tư, Quy mô dự án, Giá bán dự án và Tiến độ dự án.

Nên ở mặt tiền đường có khả năng mở rộng trong tương lai và ở khu có nhiều công trình hạ tầng xã hội, tiện ích được xây dựng trong vòng 3 – 5 năm tới. Mật độ dân cư đông đúc cũng là một điểm cộng để dễ bán. Về chủ đầu tư: Bạn cần chọn chủ đầu tư đã triển khai một số dự án được đánh giá tốt về tính pháp lý, chất lượng công trình và tiện ích. Ngoài ra, có thể xem xét các đối tác như nhà thầu, quản lý công trường, nhà thiết kế và ngân hàng.

Quy mô dự án: Bạn nên chọn dự án trong khoảng 500 đến 2000 căn hộ. Nếu có ít hơn 500 căn hộ, thường chỉ có một số ít thị trường thứ cấp và đại lý tham gia vào dự án, điều này gây khó khăn cho việc bán hàng sau này. Nếu quá 2000 căn hộ, các nhà đầu tư thường bán ra ồ ạt cùng một lúc khiến cho căn hộ không được giá.

Giá bán của dự án: Thông thường giá bán căn hộ khoảng 50 – 70% giá đất nền,  căn nhà phố cùng khu vực

Tiến độ thanh toán: Bạn nên chọn lịch thanh toán khoảng 10%/3 tháng, để đến khi nhận nhà thanh toán 70-80% và bạn kiếm được nhiều lợi nhuận hơn khi bán.

Bước 3: Lựa Chọn Căn Hộ Chung Cư Tiềm Năng

Để đảm bảo khả năng sinh lời cao nhất và thanh khoản tốt trong tương lai, bạn cần chú ý về Bố cục, Thiết kế và Tiện ích của Căn Hộ Chung Cư.

Bố cục: Nên đặt mình vào nhu cầu của người sử dụng để cân nhắc các nguyên tắc phong thủy, các yếu tố ảnh hưởng tới cuộc sống hàng ngày như ánh sáng, ban công, trần nhà.

Thiết kế: Căn hộ 1 phòng ngủ nên từ 45 – 50m2, căn hộ 2 phòng ngủ nên từ 65 – 70m2 và căn hộ 3 phòng ngủ nên từ 80 – 90m2. Trong đó, căn hộ 2 – 3 phòng ngủ phù hợp hơn với hình thức đầu tư để bán ra cho các khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tiện ích: Nên xem xét các nhu cầu căn bản như nơi gửi xe, siêu thị, gym, hồ bơi, khuôn viên cây xanh, thang máy.

Bước 4: Nghiên Cứu Thủ Tục Mua Bán Dự Án Chung Cư

Khi đã xác định được căn hộ mà muốn đầu tư, bạn cần nắm rõ thủ tục mua bán để việc chuyển nhượng được diễn ra nhanh chóng an toàn, thường thì quy trình mua bán căn hộ chung cư sẽ gồm 5 bước: 

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ

Bước 3: Hợp đồng công chứng

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Trong đó, ngay từ khi thỏa thuận mua bán, nhà đầu tư cần kiểm tra tình trạng pháp lý kỹ càng với đủ 3 mục dưới đây để đảm bảo việc cấp sổ đỏ và tăng tính thanh khoản cho Căn Hộ Chung Cư:

 Bước 5: Chuẩn Bị Vốn Đầu Tư Dự Án Chung Cư

Trong trường hợp bạn không có đủ điều kiện tài chính, vay tiền ngân hàng là giải pháp tốt nhất cho bạn. Thông thường, vay tiền ngân hàng liên kết với chủ đầu tư sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi và thủ tục dễ dàng hơn.

Bước 6: Xác Định Thời Điểm Bán Căn Hộ Chung Cư

Các căn hộ chung cư thường có lợi nhuận lớn khi hoàn thành và giảm giá nhanh sau khi bàn giao, vì vậy nhà đầu tư nên chọn thời điểm đủ lãi để bán, không nên kéo dài quá lâu. Cụ thể thời điểm bán tốt nhất là khoảng 2-3 năm. Thời điểm này, khách hàng có nhu cầu ở thực có thể trải nghiệm căn hộ nên rất nhiều người muốn mua. Vì vậy, căn hộ của bạn sẽ có giá tương đối phải chăng. Ngoài ra, tùy theo tình hình thị trường và nhu cầu tài chính, bạn có thể cân nhắc các thời điểm sau:

  • Trước hoặc sau thời điểm bàn giao từ 2 – 3 tháng.
  • Trong các đợt mở bán sau: Thường trong các giai đoạn sau, giá bán căn hộ sẽ tăng từ 3 – 5% so với đợt trước. Bạn có thể bán cho khách ở với giá thấp hơn giá của chủ đầu tư một chút là được.
  • Trong thời điểm nhận sổ hồng: Thường bạn sẽ nhận sổ hồng sau 1.5 – 2 năm nếu dự án không chậm tiến độ. Đây cũng là giai đoạn nhiều khách ở quan tâm nhất vì họ tránh được các dự án lừa đảo do được đảm bảo về pháp lý.

Lời khuyên từ các chuyên gia khi tham gia đầu tư dự án chung cư 

Theo chuyên gia Dương Đức Hiển: “Căn hộ sẽ là loại hình đầu tư dài hạn với 3 điều kiện chính: Vị trí thuận lợi trong trung tâm; Tòa nhà đã đi vào hoạt động ổn định ít nhất 2 năm với chất lượng quản lý tốt và chuyên nghiệp; và cuối cùng là sản phẩm phải nằm trong khu vực có nhu cầu nhà ở lớn sẽ phát sinh nhu cầu thuê nhà”.

Vị trí luôn là yếu tố quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển giá trị của bất động sản. Ở góc độ này, vị trí “đắt giá” là vị trí ở trung tâm hoặc nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển, dân cư đông đúc và các khu văn phòng, trung tâm mua sắm, trường học, bệnh viện…. Tại Hà Nội, hai địa điểm đắt giá chính là quận trung tâm Hoàn Kiếm và Ba Đình. Nơi đây có mật độ dân cư đông đúc, tập trung nhiều cơ quan, công ty lớn. Đồng thời, khu vực này có nhu cầu nhà ở cao cho các gia đình, chuyên gia và nước ngoài. Giá thuê cao, có thể lên đến 30 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ đảm bảo về chất lượng vận hành quản lý, chất lượng sống, sự thuận tiện giao thông…

Một yếu tố quan trọng khác, nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án nhà ở cao cấp với đầy đủ dịch vụ và hệ thống cảnh quan đồng bộ, vì chất lượng dịch vụ đã được kiểm chứng sẽ làm tăng tiềm năng cho thuê của dự án. Ngoài ra, yếu tố quản lý vận hành dự án đóng vai trò rất quan trọng trong việc tăng giá. Với đơn vị quản lý và vận hành chuyên nghiệp, sản phẩm và dự án sẽ duy trì được chất lượng, giá trị và giảm thiểu tác động khấu hao từ sự xuống cấp.

Xem thêm: Đầu tư bất động sản như thế nào? 

Như vậy trên đây là những chia sẻ đối với việc đầu tư dự án bất động sản chung cư. Hy vọng những thông tin trên phần nào giúp bạn đọc đưa ra được quyết định cho mình khi đang băn khoăn có nên đầu tư dự án chung cư hay không? 

Bài viết được soạn bởi trang Daututiekiem.vn, nếu có bất kỳ thắc mắc hay câu hỏi nào liên quan đến đầu tư dự án bất động sản vui lòng để lại bình luận bên dưới. 

Đánh giá bài viết

Tôi là Phương Anh - Một biên tập viên chuyên về lĩnh vực tài chính, với nhiều năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư, tôi hy vọng những kiến thức mà tôi tích góp được có thể hỗ trợ bạn phần nào trong công việc đầu tư của mình.

    Để lại bình luận hoặc câu hỏi để được giải đáp nhanh chóng.



    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC