Đất ruộng là gì?
Khái niệm
Trong Luật Đất đai hay các văn bản quy phạm khác không đề cập cụ thể đến khái niệm đất ruộng là gì. Cụm từ này chỉ được sử dụng chủ yếu trong ngữ cảnh giao tiếp hàng ngày.
Vậy, đất ruộng có nghĩa là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất ruộng thuộc quyền quản lý của Nhà nước, tuy nhiên đất sẽ được giao cho người dân địa phương để tiến hành canh tác, trồng trọt hoặc khai thác.
Khái niệm đất ruộng
Đất ruộng được cho là đáp ứng mục đích trồng cây nông nghiệp hàng năm, chủ yếu là lúa nước – mũi nhọn của ngành nông nghiệp nước ta. Tuy nhiên, cùng với chính sách Hiện đại hoá – Công nghiệp hoá quốc gia thì diện tích đất ruộng đang dần được quy hoạch lại. nhằm phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.
Nói một cách khách quan thì giá đất ruộng hiện nay tương đối rẻ so với đất thổ cư hay một số dạng đất nền dự án. Chủ đầu tư sẽ hướng đến hoàn thiện hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển đất ruộng thành đất thổ cư để thu về khoản lợi nhuận chênh lệch. Nhìn chung, tiềm năng đến từ việc giao dịch đất ruộng là rất khả quan. Tuy nhiên để tránh rủi ro thì chủ đầu tư cần có kinh nghiệm mua đất ruộng.
4 nguyên tắc vàng đầu tư đất ruộng thành công
Xác định xem khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không?
Hiện nay các địa phương đang tiến hành khá nhiều dự án phát triển đô thị, trong đó có các khu đất ruộng thuộc diện quy hoạch. Nếu như vô tình mua phần đất ruộng thuộc dự án thì thủ tục chuyển lên thổ cư sẽ không được duyệt.
Để kiểm tra xem đất ruộng có thuộc diện quy hoạch hay không, người mua sẽ cần chủ động lên phòng địa chính khu vực hoặc UBND huyện và tương đương để xác nhận lại kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm. Đây chính là cách tốt nhất để chúng ta tránh được rủi ro đất quy hoạch trước khi tiến hành giao dịch chính thức.
Lưu ý, khi tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người mua hãy xác minh xem mảnh đất có thuộc diện cho phép quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian tới hay không?
Nếu mảnh đất đang thuộc diện Uỷ ban cho phép chủ sở hữu đất nộp đơn xin chuyển lên thổ cư thì lãi suất sau đầu tư sẽ được đảm bảo. Trong trường hợp địa phương chưa có kế hoạch hay phương hướng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nhà đầu tư không nên đầu tư “hết vốn” hoặc mua mảnh đất có diện tích quá lớn.
Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng
Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì mọi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai hiện nay đều cần công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhà đầu tư không tuân theo quy định này thì hoạt động giao dịch sẽ không được Pháp luật công nhận. Thậm chí nếu có tranh chấp, kiện tụng xảy ra thì toàn bộ quá trình mua bán sẽ bị Toà án vô hiệu.
Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán với bất kỳ mảnh đất ruộng nào, chúng ta cần chủ động đề nghị bên bán phối hợp thực hiện hợp đồng công chứng. Về thủ tục công chứng hoặc chứng thực này chúng ta có thể nhờ sự hỗ trợ của bên thứ ba là cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc văn phòng công chứng nào đó.
*Lưu ý: thủ tục công chứng có thể sẽ mất phí.
Thương lượng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Các mảnh đất ruộng hay đất nông nghiệp hiện nay khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng lên thổ cư đều cần trả một khoản phí nhất định cho Nhà nước. Nếu diện tích mảnh đất càng lớn thì mức phí càng cao.
Trong trường hợp bạn muốn đầu tư mảnh đất để sang nhượng, giao dịch kiếm lời thì cần cân nhắc đến khoản chi phí này ngay từ đầu. Tuỳ vào từng trường hợp mà khoản chi phí này có thể do người mua chịu toàn bộ hoặc người bán chịu một phần.
Luôn cập nhật các quy định mới nhất có liên quan đến đất ruộng
Dù khách hàng đã có kinh nghiệm mua đất ruộng nhưng điều quan trọng là luôn cần cập nhật thêm các hướng dẫn, quy định mới của nhà nước về mảng này. Nhằm khắc phục các bất cập trong cơ chế xử lý, giải quyết thủ tục đất đai cho người dân, Chính phủ và UBND các địa phương thường xuyên ban hành các văn bản hướng dẫn cũng như điều chỉnh, sửa đổi quy định.
Nếu không nhanh chóng cập nhật, nắm bắt thì có khả năng người mua sẽ không tận dụng được tối đa quyền lợi của bản thân khi giao dịch bất động sản.
Thủ Tục Mua Đất Ruộng Hiện Nay
Để quy trình mua bán được diễn ra một cách thuận lợi thì các bên nên đảm bảo thực hiện đúng các bước theo trình tự dưới đây:
Bước 1: Tiến hành đặt cọc
Bước đặt cọc không phải là thủ tục bắt buộc và hoạt động đặt cọc được diễn ra trên tinh thần tự nguyện thể theo nguyện vọng của cả hai bên. Nếu bạn và bên bán thống nhất không cần thực hiện việc đặt cọc thì có thể trực tiếp tiến hành bước số 2.
Hợp đồng đặt cọc hợp lệ yêu cầu phải có một số nội dung như sau:
- Thông tin chi tiết của bên bán.
- Thông tin chi tiết của bên mua.
- Thông tin chi tiết của cá nhân (hoặc tổ chức) làm chứng (nếu có).
- Các thông tin mô tả chi tiết, chính xác các đặc điểm đi kèm với mảnh đất như diện tích đất, vị trí mảnh đất được ghi trên sổ đỏ, số sổ đỏ,…
- Nội dung chi tiết thoả thuận có liên quan giữa các bên bao gồm thời gian ký kết, giá tiền chuyển nhượng đất, số tiền cọc, số đợt thanh toán kèm số tiền tương ứng và cuối cùng là hình thức thanh toán.
- Một số nội dung phụ như thỏa thuận về vấn đề nộp thuế, lệ phí công chứng,…
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng
Để thủ tục ký kết cũng như công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng được diễn ra thuận lợi thì các bên có liên quan nên chuẩn bị sẵn một số giấy tờ dưới đây.
– Đối với chuyển nhượng (bên bán):
- Bản gốc chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ Hộ khẩu thường trú bản gốc.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do xã, phường nơi cư trú cấp nếu bên bán chưa có vợ/chồng. Đối với các trường hợp bên bán đã lập gia đình thì cần một số giấy tờ có liên quan như giấy kết hôn, giấy tờ ly hôn và phán quyết phân chia tài sản do Tòa án phán quyết.
- Bản gốc giấy tờ phân chia tài sản hoặc di chúc đối với trường hợp được tặng hoặc nhận thừa kế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
– Đối với bên được chuyển nhượng (bên mua):
- Bản gốc giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu thường trú bản gốc.
- Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân hợp lệ hoặc giấy đăng ký kết hôn.
Sau khi các bên đã chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ thì có thể tới Văn phòng công chứng trên địa bàn để thực hiện nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Để mua đất ruộng, các bên cần hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo mẫu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã. Sau khi được tiếp nhận hồ sơ, bạn cần thực hiện một số nghĩa vụ tài chính (thuế) nếu có.
Trong vòng từ 10 – 20 ngày làm việc, bạn sẽ được trao Giấy chứng nhận đối với người sử dụng đất.
Một số câu hỏi liên quan khi mua đất ruộng
Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp không?
Theo Điều 190 Luật đất đai sửa đổi 2013, Nhà nước quy định các hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp trong phạm vi phường hoặc thị trấn tại nơi có ruộng. Như vậy người ở nơi khác, cụ thể là có hộ khẩu tại tỉnh khác không mua được đất nông nghiệp.
Có nên mua nhà xây trên đất ruộng?
Luật Đất đai đã quy định rõ người sử dụng đất nông nghiệp đất ruộng chỉ được dùng cho mục đích nông nghiệp chứ không được phép xây nhà ở. Một ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp là trái quy định và không nên mua.
Đất ruộng có sổ đỏ không?
Theo Luật Đất đai, các mảnh đất ruộng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Sổ đỏ nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện của Nhà nước.
Kết luận
Hy vọng những thông tin về khái niệm và 4 nguyên tắc vàng khi đầu tư đất ruộng sẽ giúp bạn có những cái nhìn khách quan và chính xác. Chúc bạn một ngày tốt lành!
