Điều kiện mua bán đất xen kẹt
Nhà đầu tư đừng bao giờ bỏ qua điều kiện trước khi tiến hành mua bán đất xen kẹt. Bởi những điều kiện này sẽ giúp cuộc giao dịch diễn ra suôn sẻ và hạn chế những điều không hay xảy ra như tranh chấp. Vậy những điều kiện đó là gì?
Điều kiện mua bán đất xen kẹt
Điều kiện của bên bán
Căn cứ Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai quy định điều kiện như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của bên mua
Căn cứ Điều 191, Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với trường hợp mà pháp luật không cho phép.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Lưu ý
- Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định.
- Nếu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền chuyển nhượng.
Thủ tục mua bán đất xen kẹt
Đây có lẽ là phần bạn đọc quan tâm nhất. Cùng đi tìm hiểu ngay xem thủ tục mua bán đất xen kẹt gồm những gì?
Thủ tục mua bán đất xen kẹt
Hồ sơ cần chuẩn bị
Bên chuyển nhượng (bên bán) cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ hộ khẩu.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Sổ hộ khẩu.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực.
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
Quy trình thực hiện
Quy trình thực hiện thủ tục mua bán đất xen kẹt gồm 5 bước như sau:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất về giá cả.
Bước 2: Bên nhận chuyển nhượng đặt cọc mua đất với số tiền khoảng 2 – 3% giá bán. Thời gian đặt cọc khoảng 7 – 10 ngày.
Bước 3: Bên mua sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán và thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nơi công chứng là phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
Bước 4: Nộp hồ sơ chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền cấp quận/huyện.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thường thường, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo về các khoản thuế phí mà bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải nộp.
- Phí thẩm định hồ sơ: Mỗi tỉnh, thành phố có quy định riêng
- Lệ phí trước bạ.
- Thuế thu nhập cá nhân: Bên bán có nghĩa vụ nộp khoản thuế này vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, bên bán và bên mua có thể thỏa thuận về người phải thực hiện trách nhiệm này
Bước 6: Sau khi nộp đủ thuế, phí, người mua đất sẽ được sang tên sổ đỏ và hoàn tất giao dịch mua, bán.
Lưu ý khi mua đất xen kẹt
Một số lưu ý khi mua đất xen kẹt như sau:
- Nhà đầu tư cần ghi nhớ không mua đất xen kẹt không đầy đủ giấy tờ pháp lý tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thực tế cho thấy các mảnh đất xen kẹt thường không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giao dịch chuyển nhượng thường được thực hiện qua hình thức viết tay.
- Hợp đồng chuyển nhượng phải có đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ, trên giấy chứng nhận ghi “Hộ gia đình…” thì phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu.
- Nên có thêm chữ ký của người làm chứng với các hợp đồng mua bán thông qua hình thức viết tay.
- Khi chuyển tiền mua đất thì nên chuyển qua tài khoản ngân hàng. Nếu đưa tiền mặt thì phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
- Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất và lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của bên mua, bên bán và người làm chứng.
Kết luận
Trên đây là quy trình mua bán đất xen kẹt gồm 6 bước vô cùng dễ thực hiện. Tuy nhiên bạn cần lưu ý một số điều như đã nói trên để hạn chế rủi ro khi giao dịch. Chúc bạn một ngày tốt lành!
