Rủi ro khi đầu tư bất động sản? Nhà đầu tư nên lưu ý điều gì?

Quá trình đầu tư bất động sản luôn diễn ra phức tạp do vấn đề về pháp lý, chủ đầu tư hay địa bàn,… Vậy những rủi ro đó là gì thì hãy cùng chúng tôi xem ở bài viết dưới đây nhé. 

Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng 

Đây là yếu tố quan trọng và là mối bận tâm của đa số các công ty bất động sản bởi phải có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng suôn sẻ. Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều. Giá đất ngày càng tăng hoặc các loại thuế, các khoản dự phòng,…. và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.

Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án

Hãy tính đến những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu dịch vụ công cộng,… những trường hợp này có thể làm giảm giá trị tiện ích của dự án. Ngược lại,  những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và lựa chọn. Tuy nhiên, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách năm. Có trường hợp dự án hoàn thành xong nhưng chờ vẫn chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại. 

Rủi ro về chính sách 

Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, luật đầu tư, luật nhà ở, luật BĐS mới sửa đổi… điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh bất động sản. Những chính sách có thể trở thành tác động kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng phải những vấn đề nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã trở thành nỗi ám ảnh của giới đầu tư địa ốc hiện nay. Có những dự án nằm im suốt nhiều năm chỉ vì chủ đầu tư bị lỗ nặng trong việc nộp thuế sử dụng đất. Nhà đầu tư cần theo dõi, phân tích tác động cụ thể của chính sách đối với các dự án liên quan.

Rủi ro về lãi suất 

Các dự án lớn chủ yếu phụ thuộc vào hỗ trợ tài chính từ ngân hàng. Các nhà đầu tư thường phải vay vốn, và chi phí sử dụng vốn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân hay những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất ở Việt Nam còn quá cao so với các nước và việc điều chỉnh lãi suất biến động, có thể tăng bất cứ lúc nào là rủi ro khá lớn trong đầu tư và giao dịch bất động sản.

Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành 

Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực thế giới sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc xác định thời điểm dựa trên chu kỳ bùng nổ và suy thoái của nền kinh tế nói chung và ngành công nghiệp nói riêng có thể quyết định thắng hay bại. Thông thường, chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án vào đúng thời điểm nền kinh tế phục hồi. Nếu không đúng thời điểm, hậu quả khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ bùng nổ của ngành bất động sản Việt Nam vẫn gây hoài nghi cho các nhà đầu tư. 

Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu.

Khi tiến hành đầu tư, điều quan trọng không chỉ là khảo sát các đối thủ cạnh tranh hiện tại trong khu vực mà còn phải xem xét khả năng có các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn như sản phẩm thay thế hoặc các dự án sắp tới khác. Quá nhiều đối thủ cạnh tranh dễ dẫn đến cung vượt cầu, dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí vỡ nợ.

 Rủi ro về kiến trúc phong thủy

Là một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt được sự cân bằng giữa không khí, gió và nước trong công trình là yếu tố được nhiều người đặc biệt quan tâm khi đầu tư vào các công ty bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam đã từng trường hợp dự án thiếu nghiên cứu khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán dự án không ai mua.  

 Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư 

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho các dự án hay suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Nếu có vấn đề về nguồn cung ứng vốn, dự án phải hoãn lại, điều này gây thiệt hại lớn cho cả công ty và nhà đầu tư. Do đó, nếu kế hoạch tài chính chưa rõ ràng và đủ mạnh, bạn không nên vội vàng đầu tư vào bất động sản.

Rủi ro về sản phẩm, định vị phân khúc thị trường không phù hợp 

Các công ty bất động sản Việt Nam thường không nghiên cứu thị trường hoặc thuê một đại lý sản phẩm chuyên nghiệp để tư vấn về ý tưởng và mô hình kinh doanh ngay từ đầu. Điều này có nghĩa là các công ty không có nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc khách hàng hóa. 

Rủi ro về năng lực quản lý dự án 

Một trường hợp khá phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam là chủ đầu tư thường tự mình quản lý toàn bộ dự án mà không thuê đơn vị chuyên nghiệp nào khác. Họ chi phối hầu hết các quyết định như lựa chọn nhà thầu, lựa chọn nhà cung cấp dựa trên cảm tính. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và chi phí của dự án nếu đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.  

Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hãi

 Phần lớn chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc chưa có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng vẫn làm chủ được hoạt động. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc trái pháp luật, chưa phát huy hết tiềm năng BĐS, cũng như hiệu quả kinh tế từ BĐS mang lại cũng không cao. Chính vì vậy, các tranh chấp, kiện tụng về vận hành chung cư, nhà cao tầng của các chủ đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư phát sinh. Đây là chế độ hậu mãi trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nếu chất lượng dịch vụ kém, nguy cơ mất uy tín thương hiệu là rất lớn.

Trên đây là một số rủi ro khi bạn thực hiện đầu tư bất động sản, nhà đầu tư nên lưu tâm đến vấn đề này để quá trình đầu tư của mình diễn ra thuận lợi. 

Bài viết được thực hiện bởi trang Daututietkiem.vn, nếu bạn đọc có câu hỏi nào liên quan đến bất động sản hay đầu tư tài chính, hãy để lại thông tin dưới phần bình luận này nhé.