Đất công xen kẹt là nút thắt khiến nhiều dự án gặp khó khăn trong việc hoàn thành. Dù Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP, trong đó có quy định “giải cứu” dự án có đất công xen cài. Song vẫn chưa thể giải quyết triệt để. Nếu bạn cũng đang thắc mắc về những vấn đề quanh đất công xen kẹt thì đừng bỏ qua bài viết này nhé!
Đất công xen kẹt là gì?
Đất công xen kẹt là những mảnh đất nằm xen lẫn với đất ở trong khu dân cư và thuộc quyền sở hữu, quản lý của Nhà nước.
Đất công xen kẹt là gì?
Thông thường tổng diện tích của các thửa đất xen kẹt này thường chỉ chiếm dưới 10% của dự án. Bên cạnh đó, chúng nằm rải rác trong các thửa đất của dự án chứ không phải nằm tập trung gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc thi công các công trình xây dựng. Có những dự án nhà ở thương mại buộc phải dừng lại chỉ vì bị vướng 1 phần diện tích rất nhỏ của đất công.
Các quy định mới nhất về đất công xen kẹt
Ngày 18/12/2020, Chính Phủ đã chính thức ban hành Nghị định 148/2020/NÐ-CP quy định về việc giao đất, cho thuê đất với đất công xen kẹt như sau:
Tiêu chí giao đất, cho thuê đất công xen kẹt
Căn cứ Khoản 11, Điều 1, Nghị định 148/2020/NÐ-CP quy định các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau:
- Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định sau:
- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
- Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.
- Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất công xen kẹt
Nguyên tắc giao đất cho thuê đất công xen kẹt như sau:
- Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu không thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
- Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp. Nếu chỉ có 1 người có nhu cầu sử dụng thì không cần đấu giá.
- Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.
- Việc giao đất, cho thuê đất căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.
- Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.
- Bảo đảm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự; không phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
Thời hạn sử dụng đất công xen kẹt khi được giao, cho thuê đất
Thời hạn sử dụng của đất công xen kẹt khi được giao, cho thuê đất là:
- Được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.
- Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài hoặc đất sử dụng có thời hạn.
Thực trạng đất công xen kẹt trong dự án hiện nay
Sau khi Nghị định Nghị định 148/2020/NÐ-CP chính thức có hiệu lực đã khai thông bế tắc cho các dự án nhà ở của chủ đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) chia sẻ: “Nghị định 148 hướng dẫn thi hành luật đất đai đã tháo gỡ rất nhiều cho vấn đề phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, tạo mặt bằng sạch, thúc đẩy thu hút doanh nghiệp. Nghị định này cũng tạo nền tảng kinh tế số, phát triển hạ tầng đồng bộ số”.
Thực trạng đất công xen kẹt
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn Thành phố hiện có ít nhất 126 dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để rà soát, kiểm tra về pháp lý. Chẳng hạn, Dự án Khu biệt thự Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) của Công ty Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài, bao gồm đất rạch, bờ đất… nằm rải rác, nên dù đã có văn bản chấp thuận của UBND Thành phố về chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư từ năm 2018, nhưng đến nay, Công ty vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng chia sẻ ngoài 126 dự án nhà ở thương mại đang ách tắc tại TP.HCM được Hiệp hội Thống kê, có thể còn có nhiều dự án khác trong cảnh tương tự, bởi từ tháng 9/2018 đến hết năm 2020, các nhà đầu tư không có quyền sử dụng 100% đất ở đã không thể nộp hồ sơ.
Ông Châu tính toán, chỉ tính riêng 126 dự án nhà ở bị ách tắc nêu trên, nếu bình quân mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng. Hệ quả là Nhà nước bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% chi phí đầu tư), thất thu tiền thuế giá trị gia tăng 12.600 tỷ đồng (thuế suất 10%). Nếu doanh nghiệp đạt lợi nhuận 20%, tương đương 25.000 tỷ đồng, thì Nhà nước thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế suất 20%) khoảng 5.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay 70% tổng mức đầu tư, tương đương 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 9%/năm, thì trong 5 năm qua, các doanh nghiệp phải trả lãi vay lên đến 40.000 tỷ đồng, bị “chôn vốn”, bị mất cơ hội kinh doanh, bị tổn hại uy tín thương hiệu, lâm vào cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng Nghị định 148 vẫn chưa thể làm các nhà quản lý ở các địa phương yên tâm. Vì chưa nêu rõ khái niệm về đất công nên có thể dẫn đến việc bối rối trong quá trình xử lý. Giáo sư Đặng Hùng Võ chia sẻ: “Về nguyên tắc, đất thu hồi của dân rồi cũng sẽ là đất công. Đất xen kẹt cũng là đất công đang sử dụng vào mục đích công ích. Vậy thì hoặc là đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chính vì luật pháp chưa nêu rõ thế nào là đất công nên dẫn đến lúng túng trong xử lý”.
Thực tế mặc dù Nghị định 148/2020/NÐ-CP đã tháo gỡ những vướng mắc pháp lý về đất công xen kẹt trong các dự án nhưng chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện gây khó khăn cho các nhà quản lý ở địa phương. Thậm chí chưa giải quyết được triệt để vấn đề khiến nhiều dự án vẫn dậm chân tại chỗ.
Kết luận
Trên đây là những quy định cũng như thực trạng của đất công xen kẹt trong dự án. Hy vọng những thông tin này kịp thời giải đáp được những thắc mắc của bạn đọc. Chúc bạn một ngày tốt lành!
