Đất ở là một thuật ngữ chưa được đề cập nhiều trong các văn bản, quy định liên quan. Điều này đã dẫn đến nhiều nhiều rắc rối, thậm chí sai phạm trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng đất ở. Bài viết dưới đây sẽ đề cập đến các thông tin giúp làm rõ đất ở là gì và có nên đầu tư trong năm nay hay không để cho các bạn tham khảo.
Đất ở là đất gì?
Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa như sau:
“Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”.
Khái niệm đất ở
Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được ký hiệu là OTC. Việc xác định loại đất ở sẽ dựa trên một trong số các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận theo quy định trên.
Như vậy, bạn có thể kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận để biết được mảnh đất đó có phải là đất ở hay không.
Phân loại đất ở
Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được chia thành 2 loại:
- Đất ở tại nông thôn (ký hiệu: ONT): là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã,
- Đất ở tại đô thị (ký hiệu: ODT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn,
Lưu ý: Các lô đất tọa lạc ở khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại thuộc xã quản lý thì vẫn được coi là đất ở tại đô thị.
Đất ở có thời hạn sử dụng không?
Hiện nay, Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng một trong hai hình thức sau:
- Sử dụng đất ổn định lâu dài
- Sử dụng đất có thời hạn.
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 125, Luật Đất đai thì đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là đất được sử dụng ổn định lâu dài. Như vậy, đất ở không có thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ được sử dụng đất không giới hạn về thời gian.
Quy định về đất ở và đất vườn liền kề trên cùng một thửa đất
Theo Điều 10, Luật Đất đai thì căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai sẽ được xếp vào một trong các nhóm đất như:
- Nhóm đất nông nghiệp,
- Phi nông nghiệp
- Nhóm đất chưa sử dụng (chưa xác định mục đích sử dụng).
Tuy nhiên, trong các điều, khoản đó không nhắc đến đất vườn, ao. Việc xác định nó là đất trồng cây (nhóm đất nông nghiệp) hay đất ở còn phụ thuộc vào quy định tại Điều 103, Luật Đất đai như sau:
“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này”.
Có nên đầu tư đất ở trong năm nay
Đất ở có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, đây chính là một lợi thế cạnh tranh lớn so với các loại đất khác. Về cơ bản đất đai không sinh sôi thêm ra, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, về lâu dài đất đai sẽ ngày càng tăng giá.
Có nên đầu tư đất ở trong năm nay
Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ở thời điểm hiện tại trước khi đầu tư vào đất các nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng. Trong mấy tháng đầu năm đã xảy ra tình trạng “sốt đất”, giá đất là giá ảo, dù bây giờ giá đất đã giảm nhưng vẫn ở mức cao so với giá trị thật. Cơ hội đầu tư bất động sản luôn còn, không chỉ riêng năm 2022 hay thời gian tới, song vấn đề quan trọng nhất với nhà đầu tư trong giai đoạn hiện tại cần lưu ý là lạm phát.
Theo CEO FINA, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng sẽ dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại thị trường bất động sản. Kinh nghiệm cũng cho thấy có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng, thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, nên tính toán thận trọng, lên kế hoạch dài hạn với lộ trình tài chính rõ ràng trước khi đầu tư vào đất ở.
Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia Tài chính Ngân hàng phân tích, nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt thì 3 tháng cuối năm 2021 và 3 tháng đầu năm 2022 là khoảng thời gian để cho thị trường khắc phục. Nếu sớm thì hết quý 1/2022 thị trường sẽ phục hồi, muộn thì phải đến quý 4/2022.
Do đó, khoảng thời gian 3 – 6 tháng tới không phù hợp với những nhà đầu tư lướt sóng ngược lại với những ai có tầm nhìn từ 2 – 3 năm thì đây là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội đầu tư. Đặc biệt, tại những khu vực đang được nâng đỡ bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn đang chuẩn bị triển khai xây dựng hoặc sắp hoàn thành.
Với những nhà đầu tư đang sẵn tiền mặt thì khoảng thời gian sau dịch cũng là cơ hội để họ săn tìm bất động sản có giá giảm từ 5 – 10%. Dù mức giảm giá không lớn nhưng đây là những bất động sản có vị trí đẹp nếu trước dịch có tiền cũng không mua được.
Lưu ý nhà đầu tư phải cẩn trọng, nếu tham gia mới thì cần tìm hiểu kiến thức về thị trường đó. Thứ hai, cần phải biết mình là ai, tham gia vào dự án nào, giai đoạn nào? Có các nhóm nhà đầu tư chính, gồm F0 tức là nhà đầu tư giai đoạn đầu dự án booking, F1 là nhóm đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 thanh toán, F4 là nhóm mua để ở. Với từng giai đoạn khác nhau, sẽ có mức độ rủi ro khác nhau nhưng tham gia đầu tư ở giai đoạn càng sớm, thanh khoản cao thì rủi ro càng thấp.
Các khái niệm liên quan đến đất ở
Đất ở lâu dài là gì?
Đất ở lâu dài là loại đất ở thông thường dùng để xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cuộc sống. Loại đất này không bị giới hạn về thời gian sử dụng đất.
Đất ở liền kề là gì?
Đất ở liền kề là những lô đất ở được bố trí gần nhau, có diện tích tương đương nhau và cùng thuộc một dự án.
Đất ở liền kề cũng được hiểu theo một nghĩa khác là những mảnh đất vườn, ao gắn liền kề với đất ở được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở sau khi được sự cho phép của UBND cấp huyện/tỉnh. Theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT:
“Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Kết luận
Trên đây là những thông tin chi tiết về khái niệm và những phân tích giúp bạn quyết định có nên đầu tư đất ở hay không. Đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài nên nó có giá trị nhất trong các loại đất và cũng được đánh giá khá cao bởi tiềm năng sinh lời trong tương lai. Hy vọng những thông tin này hữu ích với bạn đọc.
Chúc bạn thành công!
