Ủy quyền bán đất có được không? Cần lưu ý điều gì?

Có được ủy quyền bán đất không?

Rất nhiều người quan tâm ủy quyền bán đất có được không? Căn cứ Điều 138, Bộ luật dân sự 2015, quy định như sau:

“Điều 138. Đại diện theo ủy quyền:

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.
3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện”.

Dựa vào điều trên, vì một lý do nào đó mà bạn không thể thực hiện việc ký hợp đồng bán đất với người mua thì có thể ủy quyền cho người khác giúp bạn thực hiện công việc đó. 

Trên thực tế, việc ủy quyền cho người khác bán đất thường xảy ra khi:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản đang ở xa 
• Hoặc vì lý do sức khỏe không thể tự mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai.

Người ủy quyền và được ủy quyền bán đất có quyền gì?

Với người ủy quyền 

Căn cứ Điều 568, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 568. Quyền của bên ủy quyền

1. Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc ủy quyền.

2. Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 565 của Bộ luật này”.

Vậy người ủy quyền bán đất sẽ có các quyền như sau:

• Yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện việc bán đất.
• Yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản (đất đai), lợi ích thu được từ việc bán đất (số tiền bán đất)
• Được bồi thường thiệt hại nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ quy định trên.

Với người được ủy quyền 

Căn cứ Điều 566, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền

Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận”.

Vậy người được ủy quyền bán đất sẽ có các quyền như sau:

• Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin về mảnh đất (vị trí, diện tích..), tài liệu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) để thực hiện việc bán đất.
• Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình bỏ ra để thực hiện việc bán đất (chi phí tìm kiếm khách hàng, chi phí thực hiện giao dịch bán đất…)
• Được hưởng thù lao (hoa hồng bán đất).

Mẫu văn bản ủy quyền bán đất

Hiện nay, văn bản ủy quyền bán đất thường được xác lập với 2 hình thức:

• Giấy ủy quyền bán đất
• Hợp đồng ủy quyền bán đất

Tuy nhiên, giấy tờ ủy quyền bán đất là hình thức tồn tại trong thực tế nhưng không được pháp luật quy định. Hơn nữa, tính pháp lý của hợp đồng ủy quyền bán đất cao hơn giấy uỷ quyền.Đó là lí do, hợp đồng ủy quyền mua bán đất thường được sử dụng phổ biến hơn.

Theo Điều 562, Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Hợp đồng ủy quyền bán đất thường bao gồm các thông tin cơ bản sau:

– Thông tin về bên ủy quyền (Họ tên, năm sinh, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, hộ khẩu thường trú…)

– Thông tin về bên được uỷ quyền

– Phạm vi ủy quyền

– Thời hạn ủy quyền

– Nghĩa vụ và quyền của bên ủy quyền

– Nghĩa vụ và quyền của bên được ủy quyền

– Các thỏa thuận khác (nếu có).

– Cam đoan của các bên.

– Chữ kỹ của bên ủy quyền và bên được ủy quyền.

– Bạn đọc có thể tải hợp đồng ủy quyền bán đất tại đây.

Lưu ý về nội dung ủy quyền bán đất

Bạn cần lưu ý về nội dung ghi trong hợp đồng ủy quyền mua bán đất phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền các công việc trái với pháp luật.

• Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền chỉ rõ đích danh người mua đất thì người được ủy quyền chỉ được phép bán đất cho người đó. 
• Trường hợp trong hợp đồng không xác định đích danh người mua thì người được ủy quyền có thể bán cho bất kỳ ai.

Thời hạn của hợp đồng ủy quyền bán đất 

Căn cứ Điều 563, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền bán đất có thời hạn bao lâu còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền hoặc do pháp luật quy định. Đương nhiên, nếu hai bên không có thỏa thuận nào được ghi trong hợp đồng và pháp luật cũng không có quy định nào thì hợp đồng ủy quyền sẽ có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền mua bán đất có cần công chứng không?

Hiện nay, chưa có một văn bản nào quy định về việc ủy quyền phải được lập thành văn bản có công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro về sau hai bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền. 

Hồ sơ cần chuẩn bị

Để công chứng hợp đồng ủy quyền bán đất thì cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Bên ủy quyền cần chuẩn bị:

• CMND/CCCD/Hộ chiếu của bên ủy quyền
• Sổ hộ khẩu của bên ủy quyền
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Hợp đồng uỷ quyền bán đất.

– Bên được ủy quyền cần chuẩn bị:

• CMND/CCCD/Hộ chiếu
• Hộ khẩu
• Phiếu yêu cầu công chứng

Quy trình thực hiện

– Bước 1: Nộp hồ sơ tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên cả nước.

– Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ và các điều kiện công chứng. Nếu hồ sơ còn thiếu sẽ yêu cầu bổ sung theo quy định.

– Bước 3: Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, bộ phận nghiệp vụ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng giao dịch. Sau đó, hợp đồng sẽ được chuyển sang bộ phận thẩm định nội dung và chuyển cho các bên đọc lại.

Lưu ý: Nếu người yêu cầu công chứng tự soạn thảo hợp đồng thì cần nộp hợp đồng đã soạn thảo cho Công chứng viên. Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra tính chính xác và hợp pháp của hợp đồng. Nếu hợp hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ phải sửa đổi, bổ sung theo quy định.

– Bước 4: Các bên đọc lại hợp đồng ủy quyền, nếu không có gì thắc mắc sẽ ký vào từng trang của hợp đồng theo hướng dẫn của Công chứng viên.

– Bước 5: Công chứng viên ký tên và chuyển sang bộ phận đóng dấu, lưu trữ và trả hồ sơ.

– Bước 6: Người yêu cầu công chứng nộp lệ phí công chứng theo quy định.

Người được ủy quyền có phải nộp thuế khi bán đất không?

Căn cứ Điểm b, Khoản 3, Điều 1, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

“3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

…

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác.

b.1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”.

Như vậy, người có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền bán đất là người ủy quyền. Còn người được ủy quyền sẽ không phải chịu khoản thuế này.

Tuy nhiên, pháp luật cũng không cấm các bên tự thỏa thuận và đưa ra quyết định người chịu trách nhiệm nộp khoản thuế này. Nếu người mua và người bán (trong trường hợp này là người được ủy quyền) thống nhất để người mua đất chịu khoản thuế này thì điều đó vẫn hoàn toàn được phép. 

Người được ủy quyền có được bán đất không?

Căn cứ Điều 141, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 141. Phạm vi đại diện:

Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình”.

Như đã nói ở trên, người được ủy quyền chỉ được bán đất nếu nội dung trong hợp đồng ủy quyền cho phép thực hiện giao dịch này. Trong phạm vi ủy quyền sẽ nêu rõ các công việc mà người được ủy quyền được phép thực hiện. Nếu người ủy quyền giao cho người được ủy quyền thay mặt mình bán đất thì họ có thể cùng người mua ký hợp đồng chuyển nhượng đất đai theo quy định.

Chẳng hạn nếu hợp đồng ủy quyền không có quy định nào cho phép người được ủy quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… thì họ sẽ không được thực hiện giao dịch này.

– Ngoài ra, căn cứ Điều 143, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện”.

Dựa theo quy định trên, nếu người được ủy quyền thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi được ủy quyền mà không được người ủy quyền đồng ý thì giao dịch của họ với bên thứ ba sẽ bị vô hiệu theo quy định.

Có được ủy quyền lại cho người khác bán đất không?

Nếu người được ủy quyền vì lý do nào đó không thể thực hiện công việc bán đất thì có thể ủy quyền lại cho người khác bán đất được không?

Căn cứ Điều 564, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau: “Điều 564. Ủy quyền lại:

1. Bên được ủy quyền được ủy quyền lại cho người khác trong trường hợp sau đây:

a) Có sự đồng ý của bên ủy quyền;

b) Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được.

2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.

3. Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu”.

Theo quy định trên, người được ủy quyền có thể ủy quyền lại cho người khác bán đất nếu:

• Được sự đồng ý của bên ủy quyền.
• Do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì giao dịch bán đất của người ủy quyền không thể thực hiện được.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền có phải bồi thường không?

Căn cứ Điều 569, Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền:

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”.

Theo quy định trên, nếu bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền phải trả thù lao cho bên được ủy quyền và bồi thường thiệt hại.
• Ủy quyền không có thù lao: Chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý và không phải bồi thường.

– Nếu bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

• Ủy quyền có thù lao: Phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có)
• Ủy quyền không có thù lao: Chỉ cần báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý.

Lưu ý khi ủy quyền bán nhà đất cho người khác 

Về hình thức

Hình thức hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có quy định việc ủy quyền lại phải có sự đồng ý của bên ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Bên được uỷ quyền chỉ được uỷ quyền lại cho người thứ ba, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định.

Về nội dung

Nội dung ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái pháp luật. Cần thỏa thuận chú ý về các yếu tố như: phạm vi ủy quyền, thù lao khi ủy quyền; trách nhiệm về thuế (nếu có): trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng; luật áp dụng và cơ quan giải quyết khi các bên có tranh chấp;…

Thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền cho người khác bán đất

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Ngoài ra, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản, cần cập nhật thêm Công văn số 1133/TCT-TNCN:

• Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN;
• Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

Vậy người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN.

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền

Thực tế, có những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Trên thực tế, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích chính là việc mua bán đất. Hình thức này có các rủi ro như sau:

• Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…
• Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị thuộc diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…
• Nếu một bên chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền,…

Kết luận 

Trên đây là thông tin về việc bạn có thể ủy quyền cho người khác bán đất. Bạn phải nhớ hợp đồng ủy quyền mua bán đất đai nên được công chứng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.