Tổng quan về quỹ tín thác đầu tư bđs REIT

0
Đầu tư BĐS

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản là gì? 

Quỹ tín thác bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Quỹ tín thác bất động sản

Quỹ tín thác bất động sản

Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản. Được điều hành và quản lý bởi các chuyên gia đầu tư, REIT là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.

Đặc điểm và điều kiện của quỹ đầu tư tín thác 

Đặc điểm 

Những đặc điểm quỹ của quỹ tín thác bđs (REITS) là:

  • Cổ phiếu của REIT luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ khá ổn định.
  • Về bản chất, REIT là doanh nghiệp được thiết lập để chuyên về đầu tư (sở hữu) một hoặc một số BĐS.
  • Các bất động sản bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp…
  • Thu nhập của REIT đa phần từ thu nhập của danh mục BĐS mà nó đang sở hữu và khai thác.
  • REIT phân phối đa phần thu nhập của mình cho các cổ đông dưới hình thức chia cổ tức.
  • REIT có thể niêm yết, giao dịch OTC hoặc chỉ là REIT tư nhân.

Điều kiện để 1 công ty là REIT 

Để đủ điều kiện là REIT, một công ty phải đáp ứng các điều kiện như:

  • Đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào bất động sản.
  • Tạo ra ít nhất 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê bất động sản, lãi của các khoản thế chấp tài trợ bất động sản hoặc từ việc bán bất động sản. 
  • Trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức của cổ đông mỗi năm. 
  • Là một thực thể chịu thuế như một công ty, được quản lý bởi một ban giám đốc hoặc những người được ủy thác. 
  • Có tối thiểu 100 cổ đông và có không quá 50% cổ phần của nó được nắm giữ bởi năm cá nhân trở xuống.

Phân loại của quỹ đầu tư tín thác

Phân loại theo đối tượng đầu tư sẽ có 3 dạng: 

  • REIT khai thác bất động sản: Phần lớn các REIT sẽ thuộc loại này, các REIT đầu tư trực tiếp vào BĐS và nhận được lợi tức từ các hoạt động cho thuê, chuyển giao BĐS, từ đó phân phối cổ tức tới các cổ đông.
  • REIT cho vay: Các REIT cho vay huy động vốn từ việc bán cổ phần sẽ đầu tư vào các tài sản đảm BĐS và các chứng từ chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán. 
  • REIT hỗn hợp: Loại REIT này là sự kết hợp của REIT khai thác BĐS và REIT cho vay. Chúng được phân biệt bởi đặc điểm như REIT đóng và REIT mở hoặc các kỳ hạn hoạt động.

Phân loại theo tổ chức:

REIT được tổ chức dưới hình thức công ty và phát hành cổ phiếu trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mô hình này sẽ được chia làm 2 loại: 

  • REIT tự quản lý 
  • REIT được quản lý bởi công ty quản lý BĐS

Phân loại theo dựa trên cách thức mua và nắm giữ cổ phiếu

  • Thứ nhất, REIT vốn chủ sở hữu: Phần lớn REIT vốn chủ sở hữu được giao dịch công khai, sở hữu hoặc vận hành bất động sản tạo ra thu nhập.
  • Thứ hai, REIT thế chấp (mREIT): Cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập bằng cách mua hoặc có nguồn gốc các khoản thế chấp và chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp và kiếm thu nhập từ tiền lãi của các khoản đầu tư này.
  • Thứ ba, REIT công khai không niêm yết: Được đăng ký với Ủy ban Giao dịch và Chứng khoán (SEC) nhưng không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia.
  • Thứ tư, REIT tư nhân: Là các dịch vụ được miễn đăng ký với SEC và có cổ phiếu không giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán quốc gia.

Để tham gia vào REIT, một cá nhân có thể mua cổ phiếu trong REIT, được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn, giống như bất kỳ cổ phiếu đại chúng nào khác. Nhà đầu tư cũng có thể mua cổ phiếu trong quỹ tương hỗ REIT hoặc quỹ hoán đổi (ETF).

Mô hình hoạt động 

Mô hình hoạt động của REIT như sau: 

Mô hình hoạt động của REIT

Mô hình hoạt động của REIT

Quy định thành lập và quản lý quỹ đầu tư 

Những quy định thành lập và quản lý quỹ tín thác bđs: 

Nội dung Chi tiết
Loại hình quỹ  –  Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng đại chúng (niêm yết);

–  Công ty đầu tư chứng khoán đại chúng đầu tư bất động sản.

(phải có tối thiểu 100 nhà đầu tư).

Tài sản đầu tư  –  Ít nhất 65% NAV quỹ vào các bất động sản:

+  BĐS được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS;

+  Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

–  Tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, trái phiếu, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết, các loại chứng khoán và tài sản khác, đảm bảo:

+  Không quá 5% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)

+  Không đầu tư vào quá 10% tổng số chứng khoán lưu hành của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)

+  Không đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản quỹ vào chứng khoán phát hành bởi 1 nhóm công ty có quan hệ sở hữu.

Lợi nhuận của quỹ  –  Dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư.

–  Hiện quy định chưa đề cập nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ.

Quy định về cho vay  –  REITS không được vay quá 5% giá trị tài sản ròng tại mọi thời điểm.

–  Khoản vay được phép phải là vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày) với mục đích trang trải các chi phí hoạt động cần thiết của quỹ (tránh gia tăng vay nợ có liên quan đến bất động sản, mà theo báo cáo của NHNN, có thể cao tới 46% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống).

–  Không được sử dụng vốn và tài sản của quỹ để cho vay, bảo lãnh khoản vay, ký quỹ hay bán khống.

Chứng chỉ quỹ  –  Quỹ đầu tư bất động sản là dạng quỹ đóng, không được mua lại chứng chỉ quỹ theo yêu cầu của nhà đầu tư;

–  Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ mua lại cổ phiếu đã phát hành.

Hoạt động giao dịch BĐS của quỹ  –  Giá mua <= 110% giá tham chiếu.

–  Giá bán >= 90% giá tham chiếu.

–  Giá tham chiếu = giá do Tổ chức định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch.

Tổ chức định giá  –  Có chức năng định giá.

–  Không phải là người có liên quan của cty QLQ, NHGS, nhà đầu tư lớn của quỹ, không là đối tác giao dịch tài sản với quỹ.

–  Có tối thiểu 3 nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá + ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá.

–  Có uy tín, kinh nghiệm, đạo đức nghề nghiệp.

NAV của quỹ  NAV = Tổng giá trị tài sản – Tổng nợ phải trả.

–  Cty QLQ phải xây dựng sổ tay định giá với nguyên tắc định giá chi tiết, phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều kiện để Cty QLQ quản lý danh mục BĐS –  Trước khi đầu tư vào một hạng mục BĐS, phải xây dựng kế hoạch khai thác và sử dụng BĐS trong 5 năm;

–  Phải có bộ phận quản lý quỹ BĐS bao gồm các nhân viên đáp ứng điều kiện:

+  Có năng lực dân sự và pháp luật đầy đủ.

+  Không vi phạm trong lĩnh vực chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm trong 2 năm gần nhất.

+  Tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề QLQ.

+  Tối thiểu 2 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá & ít nhất 2 năm kinh nghiệm thẩm định giá tại các tổ chức kinh doanh BĐS.

Ưu – nhược điểm của quỹ REIT 

Ưu điểm 

Những ưu điểm của quỹ REIT bao gồm: 

  • Quy mô đầu tư thấp, thanh khoản cao: Cơ hội đầu tư BĐS với mức vốn thấp, tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án.
  • Ổn định thị trường: Mặt khác, sự ra đời của REIT sẽ giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng BĐS vào kênh tín dụng, từ đó giúp ổn định thị trường BĐS. 
  • Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp: REIT có hành lang pháp lý chặt chẽ và đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.
  • Ưu đãi về thuế: Đa dạng hóa đầu tư. Trên thế giới, thuế thu nhập hầu như được miễn hoàn toàn cho các quỹ này. 
  • Lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư: REIT có thể chia đến 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư và chỉ giữ 10% để duy trì quỹ.
  • Tính minh bạch: Tính minh bạch của quỹ BĐS cũng cao hơn rất nhiều do có bộ máy gọn nhẹ và được giám sát.

Nhược điểm 

Tại Việt Nam, số lượng quỹ đầu tư bất động sản đến nay chưa nhiều, với đa phần là của nước ngoài, hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường nước ngoài rồi đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam, sau đó lại niêm yết ở nước ngoài. Các quỹ đầu tư REIT trong nước phát triển tương đối chậm, chủ yếu gặp các hạn chế, rào cản phát triển. 

Những nhược điểm của quỹ REIT là: 

  • Tăng trưởng thấp
  • Cổ tức được đánh thuế như thu nhập thường xuyên
  • Chịu rủi ro thị trường
  •  Phí quản lý và giao dịch cao

Ngoài ra, còn có các yếu tố như: 

  • Thứ nhất, thời gian được phép chuyển nhượng tương đối dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này. Theo đó, nhà đầu tư rót vốn 13 – 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng.
  • Thứ hai, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ (giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%).
  • Thứ ba, nhà đầu tư chịu mức chiết khấu khá cao (vì các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài).

Đầu tư bđs REIT – Đầu tư bđs Nhật Nam 

Đầu tư bất động sản Nhật Nam chính là một dạng của quỹ tín thác đầu tư bđs REIT. Nhật Nam Group là một mô hình công ty hoạt động đa ngành: bất động sản, tài chính, dịch vụ… Đến thời điểm hiện tại, Nhật Nam đã nhận được sự tin tưởng, ủng hộ của hơn 8000 nhà đầu tư, trong đó có các cổ đông chiến lược với số vốn góp lên đến hàng chục tỷ đồng. 

Đây là kênh đầu tư được đánh giá khá an toàn dành cho những nhà đầu tư muốn bắt đầu với số vốn ít. Đầu tư vào bất động sản Nhật Nam, nhà đầu tư có thể hoàn toàn yên tâm bởi có: 

  • Hợp đồng pháp lý rõ ràng 
  • Thanh khoản dễ dàng vì có thể rút vốn bất cứ lúc nào
  • Nhà đầu tư sẽ luôn nhận được khoản lãi đều đặn mỗi tháng qua ngân hàng
  • Đặc biệt là khi bạn chỉ có một số vốn nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư bất động sản

Đây chắc chắn là một kênh đầu tư tiềm năng dành cho bạn nếu: 

  • Bạn có tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư dài hạn nhưng lại bận rộn và không có thời gian theo sát diễn biến thị trường.
  • Mong muốn có quản lý đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo kỷ luật đầu tư. 
  • Mong muốn hình thức đầu tư thuận tiện, dễ dàng cho việc giao dịch.

Chuyên gia đánh giá về quỹ REIT 

Lê Xuân Sang đề xuất, đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đánh giá hữu hiệu, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

Luật sư Nguyễn Xuân Vinh, Đoàn Luật sư Hà Nội nhìn nhận, hiện nay tại Việt Nam, khái niệm về quỹ tín thác đầu tư bất động sản vẫn chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau.

“Khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ. Các quy định mang tính bao quát chung của hoạt động quản lý quỹ chưa áp dụng riêng cho REIT. Theo đó, trong quá trình đầu tư có thể dẫn đến những rủi ro cho nhà đầu tư, quyền lợi của nhà đầu tư chưa được đảm bảo. Đồng thời khi tranh chấp xảy ra, cơ quan quản lý Nhà nước cũng sẽ rất lúng túng”, Luật sư Vinh nói.

Theo đó, LS. Vinh cho rằng, để các quỹ đầu tư hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, cần nhìn nhận về REIT để đưa ra quy định đảm bảo đây là kênh mới cho thị trường bất động sản nhưng vẫn hoạt động theo đúng khuôn khổ pháp luật. Nói chung, cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể để các nhà đầu tư an tâm phát triển mạnh các mô hình quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Đối với nhà đầu tư, cần xem xét, đánh giá thật kỹ khả năng sinh lời, lợi nhuận đạt được, các rủi ro và quan trọng là yếu tố pháp lý của quỹ có chặt chẽ không để bảo vệ chính mình. Ngoài ra, cần xem xét các công ty quản lý quỹ về mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động để có thể dự trù được các trường hợp xấu có thể xảy ra.

Gần đây, một số đơn vị trên thị trường Việt Nam đã quảng bá sản phẩm đầu tư bất động sản với số vốn nhỏ. Tuy nhiên, bạn nên tỉnh táo khi tìm hiểu năng lực nền tảng các công ty này trước khi quyết định. Rất có thể, vốn của bạn bị đọng, không có lãi hoặc giảm đi tại thời điểm rút, chi phí quản lý lớn mà cổ tức chưa thể bù đắp. Hoặc thậm chí, công ty sở hữu đầu tư vào các dự án không có thực.

Kết luận 

Trên đây là toàn bộ những thông tin cơ bản nhất về quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hy vọng những thông tin này hữu ích với bạn. Nếu có bất kỳ câu hỏi gì liên quan đến vấn đề này, hãy để lại bình luận bên dưới để chúng tôi có thể kịp thời giải đáp giúp bạn nhé!

 

Đánh giá bài viết

Tôi là Dung - Biên tập viên phân tích tài chính, với 5 năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư. Tôi rất hy vọng những kiến thức mà tôi học hỏi và tích lũy được có thể hỗ trợ bạn dù chỉ một phần nhỏ trong công việc đầu tư.

dang-ky-dau-tu-nhat-nam

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN MIỄN PHÍ NGAY

    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC