Khái niệm
Đất nền được hiểu đơn giản là khu đất còn trống, những lô đất chưa có tác động của con người hay máy móc để thực hiện các công trình xây dựng. Tuỳ vào mục đích sử dụng, đất nền sẽ được chia ra thành các loại khác nhau.
Đất nền hay chung cư
Chung cư hay Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung. Chung cư thường xuất hiện nhiều ở các đô thị. Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia đình.
Ưu nhược điểm của đầu tư chung cư
Ưu điểm
Hỗ trợ vay ngân hàng dễ dàng, tiện lợi.
Với khoản vốn tự có ít, khách hàng vẫn có thể sở hữu ngay cho mình một căn hộ chung cư cao cấp cùng những tiện ích xứng tầm. Khách hàng sẽ được các chủ đầu tư hỗ trợ trong việc vay vốn ngân hàng. Với thủ tục ngân hàng nhanh chóng, giúp cho việc thanh toán trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.
Đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt
Khách hàng có thể đóng tiền chậm bằng nhiều phương thức thanh toán kéo dài trong 24-36 tháng. Trong trường hợp thanh toán luôn trong 1 lần, khách hàng có thể được chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án.
So với các kênh đầu tư Bất động sản khác như: đất nền, nhà phố biệt thự, phương thức thanh toán “dài hơn” khi đầu tư căn hộ giúp khách hàng có thể tích lũy tài sản dần dần.
Đầu tư “lướt sóng” theo tiến độ hoàn thành của dự án
Bất động sản hiện vẫn là một trong số ít những kênh đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay với khả năng sinh lời cực nhanh. Đặc biệt, khi thị trường đang dần ấm lên như hiện đây, đây được coi là “thời điểm vàng” để nhiều nhà đầu tư nhảy vào để đầu tư “lướt sóng”.
- Chủ đầu tư chính của dự án sẽ phải mất khoảng từ 18 đến 24 tháng để thực hiện dự án.
- Trong đó bao gồm thời gian từ lúc bắt đầu công bố dự án, khởi công xây dựng, cho đến khi hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng. Căn cứ theo từng tiến độ thi công được chủ đầu tư đưa ra, các khách hàng vừa được đóng tiền theo từng đợt, lại vừa tận dụng thời cơ tăng giá của sản phẩm.
- Có thể thấy rằng một căn hộ khi xong phần móng sẽ có giá bán thấp hơn so với khi hoàn thành xong phần cất nóc.
Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn
Theo Luật nhà ở sửa đổi, các doanh nghiệp bán căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai. Điều này cũng để giúp bảo vệ quyền của người mua nhà trong một số trường hợp được quy định. Ví dụ: Trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng với thời gian đã cam kết với khách hàng, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua.
Lợi nhuận lớn từ việc cho thuê
Đối với căn hộ cho thuê, một thị phần trước nay được xem là sản phẩm đặc thù mua để ở là chính. Nhưng từ năm 2015 đến nay, tỷ lệ mua căn hộ để đầu tư cho thuê cũng tăng lên đáng kể. Nếu so với lãi suất ngân hàng thì biên lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ có phần nhỉnh hơn. Ngay khi nhận nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê nhờ vào tính an toàn, tiện nghi và các tiện ích vượt trội.
Nhược điểm
Thị trường Bất động sản cạnh tranh khốc liệt
Những năm trở lại đây, nguồn cung các căn hộ chung cư đã tăng lên con số hàng chục nghìn căn mỗi năm. Nguồn cung trên thị trường tăng lên dồn dập sẽ tạo ra không ít bất lợi, có thể làm chậm đi tính thanh khoản hoặc làm giảm giá trị căn hộ trong trường hợp cho thuê.
Bị chi phối bởi quảng cáo
Các căn hộ đều là loại nhà ở được hình thành trong tương lai. Khi mua căn hộ, khách hàng chỉ có quyền sở hữu qua giấy tờ chứ chưa thể nhận nhà ngay được. Chính vì vậy, các hình ảnh quảng cáo và các thông điệp sẽ có thể khác ít nhiều so với thực tế. Nhưng nếu khách hàng biết lựa chọn cho mình những chủ đầu tư lớn và có uy tín trên thị trường, những vấn đề như vậy rất hiếm khi xảy ra.
Khó tăng giá đột biến như đầu tư đất nền
Trừ chu kì 10 năm đầu khai thác tốt, giá căn hộ có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm và sau đó thì sẽ có dấu hiệu bão hòa giá.
Tuy nhiên hiện nay, chủ đầu tư thường lựa chọn vị trí tọa lạc các dự án của mình là ở những nơi có nhiều yếu tố phát triển như: cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thông thoáng, không gian xanh tươi mát,… Do vậy, nếu xét về lâu dài, các dự án căn hộ chung cư sẽ có giá trị không ngừng gia tăng.
Theo thời gian căn hộ sẽ bị xuống cấp
Căn hộ chung cư có xu hướng xuống cấp nhanh hơn nhà ở. Việc chung cư xuống cấp hay không phụ thuộc vào chủ đầu tư và ban quản lý nhà ở và ý thức của người ở. Giá căn hộ thường chỉ tăng thời gian đầu, sau đó bão hòa dần cho đến khi sử dụng được khoảng 15 năm và giá chào bán thấp hơn bình thường.
Chi phí cho các dịch vụ cao
Chi phí ở chung cư cao gấp nhiều lần so với nhà ở, cụ thể, phí dịch vụ trung bình từ 1 đến 3 triệu/năm đối với căn hộ thông thường và 3 đến 10 triệu đồng/năm đối với căn hộ cao cấp. Đây là các khoản phí dành cho: gửi xe, an ninh, bảo trì thang máy, hồ bơi, phòng tập gym… những khoản phí này được sử dụng để đảm bảo môi trường sống trong lành và sang trọng cho mọi cư dân.
Không thể thiết kế, sửa chữa theo ý muốn
Một điểm cần lưu ý nữa khi quyết định đầu tư vào căn hộ hay đất nền là hầu hết các căn hộ thường là nhà lắp ghép và chủ sở hữu không thể thay đổi cách bố trí hoặc phá hủy các không gian theo ý muốn.
Giá tăng hay giảm phụ thuộc vào thị trường
So với đất nền, giá bán căn hộ tăng chậm hơn và tỷ suất lợi nhuận căn hộ chung cư không cao. Không có trường hợp căn hộ 1 – 3 tỷ tăng từ 2 – 4 tỷ trong thời gian ngắn. Giá căn hộ thường sẽ tăng từ 10 đến 30% trong 3 năm đầu, những năm sau khi đưa vào sử dụng sẽ ổn định và giảm dần theo thời gian sử dụng của người dân.
Ưu nhược điểm của đầu tư đất nền
Ưu điểm
Tính kiểm soát cao
Sổ đỏ, sổ hồng cầm tay ngay, tính kiểm soát cao.
Cùng tầm tiền, tổng diện tích có thể lớn hơn chung cư
Ví dụ : 35m2 x 3 tầng = 105m2 còn chung cư được 70m2-80m2
Tự do sửa chữa theo ý muốn
Vì là sở hữu của riêng bạn và gia đình nên bạn tự do làm điều mình thích. Bạn muốn sửa sang, cơi nới hoặc tổ chức bạn bè nhậu nhẹt, karaoke suốt đêm cũng không ai có ý kiến gì.
Vì đây là tài sản đích thực của bạn, bạn muốn sửa chữa đập phá gì cũng không phải xin phép ai,bạn có thể xây theo bất cứ thiết kế nào bạn thích.
Không phải trả bất kỳ chi phí nào như ở chung cư
Ví dụ chi phí bảo trì, thang máy, vệ sinh, bảo vệ, gửi xe, ánh sáng, cây xanh… Nếu có điều kiện mua đất rộng, bạn sẽ có khu vườn nhỏ của riêng mình.
Nhà đất có tính riêng tư hơn, nếu vợ chồng bạn có to tiếng thì cũng không ai biết. Còn nếu ở chung cư, các phòng sát vách nhau, nói hơi to một chút bên kia cũng sẽ nghe thấy.
Giá cả thường có thể tăng theo thời gian
Giá cả thường có thể tăng giá theo thời gian hoặc giữ giá tốt hơn chung cư. Nhiều trường hợp tăng gấp vài lần còn chung cư thì đứng im hoặc giảm giá.
Nhược điểm
Ít hoặc xa các dịch vụ tiện ích
Các dự án đất nền thường gặp một số vấn đề như sau:
- Xung quanh không nhiều tiện ích bằng chung cư: trường học, bệnh viện, khu vui chơi…
- Đôi khi dân trí xung quanh hơi thấp khiến bạn gặp khá nhiều rắc rối. Ngõ ngách, hẻm bé hơn khiến chỗ để xe chật hơn nếu đông người đến chơi.
- Tùy khu vực mà nếu có ô tô có thể hơi bất tiện việc gửi xe xa và đi bộ về nhà.
Ví dụ uống cốc cafe, ra siêu thị cần lấy xe máy đi ra vài trăm mét đến vài km (chung cư thì đi bộ được)…
Giá đất ở khu vực khác nhau có sự chênh lệch
Trong cùng một khu vực, giá đất thường đắt gấp đôi, gấp ba so với giá nhà chung cư. Nếu cùng 1 tầm tiền như chung cư thì có thể vị trí hơi xa trung tâm. Những khu vực trung tâm được chào bán với giá rẻ thường tiềm ẩn nhiều rủi ro như tham gia quy hoạch, tranh chấp, viết tay …
Dân cư ngày càng đông đúc, đất đai sản xuất không còn nên nhu cầu mua nhà đất luôn đi kèm với giá cả tăng cao. Giá đất ở trung tâm thành phố đang lên ngưỡng khá cao, nhưng khu vực Bình Chánh, Thủ Đức, trước quận 9.
Với thành phố Hồ Chí Minh là trọng tâm, giá đất ở một số khu vực vẫn còn rẻ như: Long Thành, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Chơn Thành … Tại các khu công nghiệp, nhà máy, cảng biển… giá rẻ và có tiềm năng trong tương lai cho các nhà đầu tư.
Thông tin pháp lý
Dù mua ở hay đầu tư thì người mua cần nên tìm hiểu kỹ về quy trình lập dự án đất nền cũng như pháp lý liên quan của chủ đầu tư :
- Quyết định, phân tích, nhận định đúng trước hàng loạt dự án tại thị trường
- Nắm rõ pháp lý, sổ sách, quy hoạch, giấy phép xây dựng tránh mất tiền oan
- Tìm hiểu trên các trang web, phương tiện truyền thông để biết được tiềm năng tăng giá của khu vực muốn đầu tư.
Tăng giá ảo
Tại nhiều khu vực, giá tăng bất ngờ và nhanh chóng do hầu hết các “cò đất” trong khu vực đều nâng giá, chèo kéo. Nói cách khác, đây là một chiến thuật tích trữ của nhà đầu cơ. Tạo thông tin sai hoặc sai phương tiện về thông tin quy hoạch, phê duyệt địa điểm, dự án lớn. .. trên mạng xã hội và các trang thông tin điện tử giả mạo để đẩy giá tài sản lên cao và kích động tâm lý tân tiến nhất để trục lợi.
Gặp những dự án ma
Trên thị trường hiện nay, có rất nhiều công ty bất động sản có dấu hiệu sai phạm gây tâm lý cho khách hàng. Hầu hết các dự án này đều được rao bán không có thực tế, không có khả năng giữ chỗ, bán đất hoặc chung sổ để bán cho nhiều người mua đất nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản.
Nên đầu tư đất nền hay chung cư
Vì mỗi loại hình đều có ưu nhược điểm riêng nên sẽ có những lựa chọn khác nhau tùy theo nhu cầu, phạm vi tài chính và khả năng thanh toán hàng tháng.
Đầu tiên, bạn nên xem xét 2 nhu cầu cơ bản: tiêu dùng và đầu tư
Với một số người có điều kiện, tốc độ kiếm tiền nhanh và không đặt nặng việc mua cần có lời, sẽ nghiêng về phương án mua căn hộ chung cư để hưởng tiện ích và dịch vụ. Nếu rảnh tiền họ sẽ ưu tiên đầu tư vào việc kinh doanh khác, chỉ bỏ một ít tiền cho việc ở.
Với một số người khác, vừa mua để có chỗ ở – tiêu dùng vừa muốn tài sản mình tăng giá – kết hợp là một khoản đầu tư, có thể sẽ thiên hướng mua đất nền. Đôi khi vừa có chỗ ở, tài sản tăng giá và còn dư phòng để cho thuê có thêm tiền hàng tháng.
Căn hộ chung cư đang là xu hướng của các thành phố lớn, rất thích hợp cho những người trẻ muốn mua căn hộ đầu tiên muốn gần trung tâm với đầy đủ các dịch vụ sinh hoạt – nghỉ dưỡng – giải trí. Với số tiền thanh toán không quá cao chỉ 30%/tháng sở hữu căn hộ, có thể trả góp theo lịch, bạn sẽ không bị gánh nặng tài chính quá lớn.
Đất nền phù hợp với thuần phong mỹ tục Việt Nam khi muốn làm chủ, tích lũy tài sản, cũng như có “của để dành” cho con cháu sau này thì đất nền là lựa chọn đúng đắn.
Tùy sở thích, thói quen, quan điểm và giai đoạn
Có khá nhiều người trẻ thoải mái, quan điểm thích dịch vụ, tiện nghi sẽ thường chọn chung cư. Ngược lại nhiều người có tuổi, không thích chung cư (chung đụng) và mất tiền phí dịch vụ, nên nhất quyết chọn nhà riêng.
Vì vậy khi vợ chồng còn trẻ, con nhỏ có thể ở chung cư, nhưng khi con lớn sẽ thấy chật chội lại cần nhà riêng. Một số người ở nhà riêng thấy quá rộng (gia đình ít người) và buồn chán đôi khi lại thích về chung cư để sinh hoạt cộng đồng.
Hướng tới mục tiêu lớn hơn
Việc chọn mua chung cư hay nhà riêng có thể chỉ là điểm dừng tạm thời của bạn. Hãy phấn đấu để ở liền kề, phân lô và biệt thự vừa được hưởng tiện ích vừa rộng rãi, và vừa có giá trị nhìn chung ổn định theo thời gian.
Cuối cùng, lời khuyên của chúng tôi là các nhà đầu tư khi quyết định đầu tư căn hộ hay đất nền nên tìm hiểu kỹ dự án trước khi quyết định đầu tư về diện tích, giá cả, vị trí, tính pháp lý… Điều quan trọng nhất là đầu tư với số tiền hiện có để tránh các khoản vay và thế chấp.
Kết luận
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn đưa ra được quyết định nên chọn đầu tư đất nền hay chung cư trong năm 2022. Chúc bạn thành công!
Có thể bạn quan tâm: Tập đoàn Sông Đà Nhật Nam
