Mật độ xây dựng là gì? Phân loại và cách tính mật độ xây dựng

0
Đầu tư BĐS

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Trong đó không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…).

Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng có tên gọi tiếng Anh là Building Density. Quy định về mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư dễ dàng tính toán khi xây dựng. Nếu thực hiện đúng trình tự sẽ giúp quá trình xây dựng công trình được hoàn tất nhanh chóng.

Bạn Đang Xem: Mật độ xây dựng là gì? Phân loại và cách tính mật độ xây dựng

VD: Diện tích đất của nhà bạn 100m2, phần diện tích bạn xây nhà 85m2, phần sân trước chừa 3m: 5mx2m=10m2, phần sân trước chừa 5m2. Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).

Ý nghĩa của mật độ xây dựng

Bạn đã thực sự biết ý nghĩa của mật độ xây dựng là gì chưa? Có thể nói, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất chính là hai chỉ số quan trọng nhất trong ngành xây dựng. Khi chúng ta dự kiến xây dựng bất cứ công trình nào, thì đây là hai yếu tố cần phải quan tâm đầu tiên. 

Cụ thể một số ý nghĩa phải kể đến như:

  • Mật độ xây dựng là chỉ số trực quan nhất giúp chính ta có thể so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Khi tuân thủ mật độ xây dựng, cộng đồng sẽ có không gian sinh sống khoa học, rộng rãi, đúng với nhu cầu chung. 
  • Mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng đánh giá sự văn minh, giá trị của các công trình xây dựng, các dự án khu đô thị, khu dân cư.
  • Căn cứ vào mật độ xây dựng, chúng ta có thể biết được đất ở đó có mật độ thấp hay cao. Hay nói cách khác, khi chọn mua đất chúng ta nên chọn các khu vực có đất ở mật độ thấp. Tức là các khu vực có lượng dân vừa phải hoặc ít, các công trình phục vụ dân sinh được bố trí khoa học, nhiều tiện ích như hồ điều hòa, khu vui chơi giải trí, quảng trường, công viên thay cho việc quá nhiều nhà ở. 
  • Hiện nay, mật độ xây dựng đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Đây là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái phép, trái quy định, xây dựng ồ ạt, thiếu quy hoạch. 

Phân loại mật độ xây dựng

Căn cứ Thông tư số 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được phân thành 2 loại sau:

  • Mật độ xây dựng thuần
  • Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất. Mật độ xây dựng thuần không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như:

  • Tiểu cảnh trang trí
  • Bể bơi
  • Bãi (sân) đỗ xe
  • Sân thể thao
  • Nhà bảo vệ
  • Lối lên xuống
  • Bộ phận thông gió tầng hầm có mái che
  • Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất. Diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: 

  • Sân
  • Đường
  • Các khu cây xanh
  • Không gian mở
  • Các khu vực không xây dựng công trình.

Lưu ý

Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu: 

  • Không kết hợp các công năng sử dụng khác.
  • Đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện.

Cách tính mật độ xây dựng

Cách tính mật độ xây dựng được quy định trong Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008. 

Theo đó, công thức tính mật độ xây dựng được thể hiện như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100.

Xem Thêm : Đất chưa sử dụng là gì? Quy định pháp luật về đất chưa sử dụng

Trong đó:

  • Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2): Được tính dựa vào hình chiếu bằng của công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở…
  • Diện tích chiếm đất của công trình sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao xây dựng cố định…)
Cách tính mật độ xây dựng

Cách tính mật độ xây dựng

Ví dụ:

  • Diện tích mảnh đất là 200m2
  • Diện tích xây nhà là 100m2
  • Phần diện sân trước là 30m2 

Suy ra, mật độ xây dựng = 100/200 x 100 = 50%.

Quy định mật độ xây dựng tối đa

Ngoài khái niệm và phân loại phía trên, bạn cũng cần nắm được một số quy định về mật độ xây dựng tối đa. Cụ thể như sau:

Mật độ xây dựng thuần

Căn cứ Thông tư số 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép được quy định như sau:

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤ 90 100 200 300 500 ≥ 1000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 70 60 50 40

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3 000m2 10 000m2 18 000m2 ≥ 35 000m2
≤ 16 75 65 63  60
19 75 60 58  55 
22 75 57 55  52 
25 75 53  51  48 
28 75 50 48  45 
31 75 48 46  43 
34 75 46  44  41 
37 75 44  42  39 
40 75 43  41  38 
43 75 42  40 37 
46 75 41  39  36 
>46 75 40  38  35 

Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3 000m2 10 000m2 18 000m2 ≥ 35 000m2
≤ 16 80 70 68  65 
19 80 65  63  60 
22 80 62  60   57 
25 80 58  56  53 
28 80 55  53  50 
31 80 53  51  48
34 80 51  49  46 
37 80 49  47  44 
40 80 48  46  43 
43 80 47  45  42 
46 80 46  44  41 
>46 80 45  43  40 

Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

– Nếu công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.

– Với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

Xem Thêm : Các trường hợp không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

– Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp tối đa cũng được quy định trong Thông tư số 01/2021/TT-BXD như sau:

Hạng mục Mật độ xây dựng gộp tối đa
Đơn vị ở 60%
Khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) 25%
Khu công viên 5%
Khu công viên chuyên đề 25% 
Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên Được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Các khái niệm liên quan

Có rất nhiều khái niệm liên quan mật độ xây dựng mà bạn cần lưu ý. Cụ thể có hai khái niệm mà bất cứ kỹ sư, kiến trúc sư, nhà thầu nào cũng nên nắm rõ đó là: hệ số sử dụng đất và chỉ giới đường đỏ. 

Các khái niệm liên quan 

Các khái niệm liên quan

Hệ số sử dụng đất

Bên cạnh mật độ xây dựng thì hệ số sử dụng đất cũng là khía cạnh cần được quan tâm, nó được sử dụng khá phổ biến.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ phần trăm giữa tổng diện tích sàn toàn công trình trên tổng diện tích của lô đất đang xây dựng. Nhớ rằng, diện tích sàn tầng hầm, diện tích phần mái sẽ không được tính vào phần diện tích sàn khu vực tính hệ số sử dụng đất. 

Hệ số sử dụng đất là chỉ số được dùng để:

  • Khống chế số lượng tầng của công trình xây dựng trong khu vực đất đó. Số tầng được phép xây dựng sẽ tương ứng với mật độ xây dựng được thông qua. 
  • Hệ số sử dụng đất đóng một vai trò quan trọng, thể hiện quy mô công trình, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, số lượng căn hộ hay sản phẩm xây dựng trên mỗi m2 đất. Điều này tương tự như khi sử dụng mật độ xây dựng để khống chế diện tích xây dựng. 

Ví dự về cách tính hệ số sử dụng đất: 

  • Một ngôi nhà được xây dựng với diện tích 50m2, có 4 tầng, tổng diện tích lô đất là 100m2.
  • Khi đó hệ số sử dụng đất sẽ bằng: (50×4):100 = 2. 
  • Trong đó 4 là 4 tầng hay 4 lần diện tích sàn. 
  • Diện tích sàn là diện tích phảng, không tính diện tích của các bộ phận phụ như thang máy, cầu thang lên xuống, sàn mái, sàn tầng hầm.

Chỉ giới đường đỏ

Tiếp theo là bạn cần quan tâm tới chỉ giới đường đỏ sau khi biết mật độ xây dựng là gì. 

Chỉ giới đường đỏ là ranh giới xác định trên bảng quy hoạch, dùng để phân chia giữa phần diện tích của lô đất xây dựng với các phần không gian xung quanh (đường giao thông, cơ sở hạ tầng khác).

Chỉ giới xây dựng

Ngoài ra còn có một khái niệm khác mà bạn cần lưu tâm đó là chỉ giới xây dựng. 

Chỉ giới xây dựng là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Chỉ giới xây dựng giúp phân định ranh giới giữa đất lưu không và diện tích đất cho phép xây dựng công trình (phần nổi và phần ngầm).

Tùy mỗi công trình mà chỉ số giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ. Trong một số trường hợp, chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ có thể trùng nhau, cụ thể như:

  • Trường hợp công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất);
  • Trường hợp công trình được phép xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ theo yêu cầu của quy hoạch.

Kết luận

Trên đây là những giải đáp về khái niệm, phân loại và những thông tin liên quan đến mật độ xây dựng mà ai cũng nên biết. Hy vọng qua bài viết này, những khúc mắc của bạn sẽ được giải quyết. Chúc bạn một ngày tốt lành!

Nguồn: https://daututietkiem.vn
Danh mục: Đầu tư BĐS

Đánh giá bài viết

Tôi là Dung - Biên tập viên phân tích tài chính, với 5 năm tìm hiểu về thị trường chứng khoán cũng như đầu tư. Tôi rất hy vọng những kiến thức mà tôi học hỏi và tích lũy được có thể hỗ trợ bạn dù chỉ một phần nhỏ trong công việc đầu tư.

    Để lại bình luận hoặc câu hỏi để được giải đáp nhanh chóng.



    BÀI VIẾT CÙNG CHUYÊN MỤC