Dự án đầu tư BT là gì?
Dự án đầu tư BT là gì?
Bt là viết tắt của cụm từ Build – Transfer, đây được hiểu là Xây dựng – Chuyển giao. BT là từ gọi tắt của hợp đồng xây dựng, chuyển giao công trình. Hình thức đầu tư này được ký giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong nhà đầu tư sẽ chuyển giao công trình đó cho nhà nước, chính phủ để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện những dự án khác để thu hồi vốn đầu tư, lợi nhuận theo thỏa thuận trong hợp đồng BT.
Nội dung liên quan đến hợp đồng dự án BT
Nếu bạn đang quan tâm về dự án đầu tư BT thì hãy nên cân nhắc kỹ lưỡng về những yếu tố có liên quan để tối ưu nhất quỹ thời gian cũng như chi phí.
Nguyên tắc ký kết hợp đồng BT là gì?
Những điều nêu trong hợp đồng phải được các bên thỏa thuận rõ ràng và có thể công chứng, chứng thực theo yêu cầu. Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng dự án BT, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
– Hợp đồng phải được 2 bên ký kết tự nguyện, bình đẳng và tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
– Có đủ vốn, nguồn tài chính để tiến thành thanh toán theo những quy định mà trong hợp đồng nêu
– Kết thúc việc chọn nhà đầu thầu và đàm phán
– Nếu nhà thầu trong trường hợp là đối tác liên doanh thì lúc này sẽ cần soạn thảo thỏa thuận liên doanh. Những thành viên liên doanh đó cần phải tiến hành ký kết, đóng dấu vào hợp đồng theo quy định.
Một số nội dung mà hợp đồng BT quy định
– Tên, địa chỉ, đại diện ủy quyền của các bên tham gia hợp đồng dự án
– Mục tiêu và phạm vi hoạt động của dự án; phương pháp và tiến độ thanh toán vốn đầu tư cho công trình xây dựng
– Nguồn vốn, tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện
– Năng lực, công nghệ và thiết bị, yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình, tiêu chuẩn chất lượng
– Quy chế giám sát và kiểm soát chất lượng thi công
– Quy định về bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường
– Điều kiện sử dụng đất, công trình hạ tầng, công trình phụ trợ cần thiết cho xây dựng và vận hành
– Tiến độ thi công công trình, tuổi thọ hoạt động của công ty dự án và thời gian chuyển nhượng dự án
– Quyền và nghĩa vụ của các bên và các cam kết bảo lãnh và chia sẻ rủi ro
– Quy định về giá cả, phí cũng như các khoản phải thu (bao gồm các phương pháp định giá, phí và điều kiện để thiết lập giá và phí.
– Quy định về tư vấn, xác minh thiết kế, thi công thiết bị, nghiệm thu, vận hành và bảo trì công trình
– Điều kiện kỹ thuật, tình trạng hoạt động, chất lượng công việc trong quá trình chuyển giao, nguyên tắc đánh giá công việc và trình tự chuyển giao dự án
– Trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc chuyển giao công nghệ, đào tạo kỹ năng quản lý và kỹ thuật để thực hiện dự án sau khi chuyển giao.
– Điều kiện và thủ tục điều chỉnh hợp đồng dự án
– Các trường hợp chấm dứt hợp đồng dự án trước
– Phương thức giải quyết tranh chấp giữa các bên ký kết hợp đồng
– Xử lý vi phạm hợp đồng
– Nguyên tắc xử lý cũng như bất khả kháng
– Quy định về sự hỗ trợ và cam kết của các cơ quan nhà nước
– Hiệu lực của hợp đồng dự án.
Hợp đồng BT hiện tại có hiệu lực từ lúc nào?
Hợp đồng BT có hiệu lực kể từ ngày đăng ký hoặc tại 1 thời điểm khác được các bên thỏa thuận chỉ đáp ứng khi đủ các điều kiện sau:
– Người đầu tư ký hợp đồng phải có năng lực thực hiện các hành vi dân sự, đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành
– Đảm bảo đầy đủ các nguyên tắc ký hợp đồng xây dựng nêu trên
– Nhà thầu phải đáp ứng tất cả điều kiện về năng lực vận hành và năng lực hành nghề trong xây dựng
– Trong quá trình tiến hành dự án, nếu nhà đầu tư không đủ khả năng điều kiện để hoàn thành thì cần thanh lý hợp đồng và giải thể để chấm dứt hiệu lực của hợp đồng BT đã ký trước đó.
Trình tự triển khai hợp đồng vốn đầu tư BT
Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định chủ trương đầu tư
Nghị định số 63/2018/NĐCP, dự án BT phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đối với dự án quan trọng quốc gia như dự án nhóm A, dự án nhóm B, còn đối với dự án nhóm C không phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, quyết định chủ trương đầu tư. Sau khi quyết định chủ trương đầu tư, phần vốn của nhà nước trong dự án sẽ được ghi vào kế hoạch đầu tư công trung hạn của các bộ ngành, địa phương là cơ sở để khai trong những năm tiếp theo.
Thời hạn
Trong thời hạn 7 ngày kể từ khi có quyết định chủ trương đầu tư của các cấp có thẩm quyền như Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh công bố dự án thuộc hệ thống đấu thầu của quốc gia theo Luật đấu thầu quy định.
Riêng đối với dự án thuộc nhóm C thì dựa trên quyết định phê duyệt từ Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh lập và tổng hợp vốn đầu tư trung hạn và hàng năm của các cơ quan, đồng thời phải công bố dự án sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi dựa theo quyết định
Với dự án do nhà đầu tư đề xuất thông qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thẩm định, phê duyệt dựa theo quy định. Đối với trường hợp dự án do nhà nước đầu tư đề xuất được phê duyệt chủ trương đầu tư Bộ; ngành; UBND cấp tỉnh công bố dự án và thông tin về nhà đầu tư đề xuất dự án.
Lập thẩm định, phê duyệt dự án
Những cơ quan có chuyên môn thuộc các Bộ; ngành; UBND cấp tỉnh; cấp huyện tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Với những dự án do nhà đầu tư đề xuất và được phê duyệt hì Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh giao nhà đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi.
Theo đó việc lựa chọn nhà đầu thầu để thực hiện lập báo cáo nguyên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ dựa trên quy định về điều kiện, năng lực hoạt động của tổ chức, cá nhân lập báo cáo nghiên cứu khả thi của pháp luật về xây dựng.
Các nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ theo quy định theo điều 54 Luật Xây dựng và quy định tại điều 20 Nghị định 63/2018/NĐ-CP.
Đối với công tác thẩm định, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp sẽ thẩm định thiết kế cơ sở báo cáo nguyên cứu khả thi, những nội dung khác của báo cáo nghiên cứu khả thu sẽ do cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư thẩm định.
Cùng với đó có ý kiến thẩm định dự án đầu tư từ các cơ quan quản lý nhà nước về môi trường, phòng chống cháy nổ phù hợp với quy định của pháp luật.
Lựa chọn nhà đầu tư, ký kết hợp đồng dự án
Việc tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện sau khi báo cáo nghiên cứu được phê duyệt. Trong trường hợp cần thiết, dựa trên yêu cầu thực tế của dự án PPP, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc tổ chức đấu giá trên cơ sở yêu cầu thực tế của dự án. Nhà thầu sẽ lựa chọn đầu tư sau khi thiết kế dự toán được phê duyệt thế nhưng vẫn phải đảm bảo tính cạnh tranh rộng rãi trong đấu thầu. Theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác đầu tư, thì nhà thầu thực hiện dự án BT sẽ được chọn một trong 2 hình thức đó là đấu thầu rộng rãi và chỉ định thầu.
Thẩm quyền
Đối với dự án BT, quy trình lựa chọn nhà đầu tư gồm thiết lập, thẩm định, phê duyệt hồ sơ mời sơ tuyển, tổ chức sơ tuyển, thẩm định và phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, lập, đánh giá và phê duyệt hồ sơ mời thầu cho các nhà đầu tư trong danh sách ngắn, đánh giá hồ sơ dự thầu đàm phán đánh giá hồ sơ dự thầu, đàm phán hợp đồng sơ bộ thẩm định và phê duyệt kết quản lựa chọn nhà đầu tư. Sau khi ban hành quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án. Hồ sơ và thủ tục thành lập công ty dự án thực hiện theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư và kết quả đàm phán, hoàn thiện hợp đồng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kết hợp đồng dự án theo một trong các cách thức sau như triển khai các dự án, các công việc phải thực hiện sau khi ký kết hợp đồng dự án là lựa chọn nhà đầu thầu để thực hiện gói thầu, lập bản vẽ kỹ thuật, thiết kế phương án thi công, lập công trình xây dựng giám sát thi công xây dựng, nghiệm thu, nghiệm thu để đưa công trình vào khai thác, sử dụng.
Quá trình đầu tư xây dựng
Trong quá trình xây dựng cần tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, với giai đoạn thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công việc lập kế hoạch xây dựng sẽ tuân thủ theo báo cáo nghiên cứu khả thi được duyệt, hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu, hợp đồng dự án, nhiệm vụ thiết kế, quy chuẩn quốc gia tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng cho dự án nội dung thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc quản lý công trình xây dựng sẽ thực hiện theo nghị định 46/2015/NĐ-CP, quản lý chi phí đầu tư xây dựng thực hiện theo nghị định, Nghị định 37/2015/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng thực hiện theo và các thông tư hướng dẫn các Nghị định này.
Quyết toán dự án
Theo quy định hiện hành, nhà thầu thực hiện việc quyết toán đầu tư công trình trong đó các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nhà đầu tư phải thỏa thuận lựa chọn đơn vị kiểm toán độc lập để thực hiện kiểm toán dự án
Quy định chi tiết theo hướng dẫn của Bộ tài chính về dự án đầu tư BT
Về quản lý, kinh doanh, bảo trì bảo dưỡng công trình dự án
Quy định về quản lý dự án, kinh doanh bảo trì công trình dự án được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật hiện hành. Những nội dung được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật hiện hành, những nội dung cụ thể được nêu trong hồ sơ thầu, hồ sơ dự thầu và hợp đồng dự án được ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đầu tư. Việc bảo trì công trình dự án ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư. Việc bảo trì công trình phải được thực hiện ký kết theo nghị định Nghị định 46/2015/NĐ-CP
Về chuyển giao công trình dự án
Theo quy định hiện hành, trước ngày chuyển giao hoặc thỏa thuận dự án đầu tư, các doanh nghiệp phải đăng báo cáo công khai về việc chuyển giao này trong thời hạn trước một năm.
Thời gian thanh lý hợp đồng và thanh toán các khoản nợ phải đảm bảo tài sản chuyển giao được nguyên vẹn.
Bên cạnh đó các doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm chuyển giao công nghệ đào tạo và thực hiện việc bảo dưỡng định kỳ, vận hành công trình bình thường phù hợp với yêu cầu của dự án.
Với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan phải có trách nhiệm tổ chức thẩm định chất lượng, giá trị tình trạng công trình theo thỏa thuận tại hợp đồng dự án, thiết lập danh mục tài sản chuyển giao, xác định tài sản nếu có hư hại,…
Tổ chức quản lý, vận hành công trình
Sau khi tiếp nhận công trình dự án, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức quản lý vận hành công trình, khi tổng hợp công trình dự án phân tích nếu như hệ thống pháp luật hiện hành về cơ bản cho thấy hồ sơ thẩm định đầy đủ để tiến hành thực hiện dự án thì phải có đầy đủ từ khâu lập, công bố danh mục dự án, lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi; lựa chọn nhà đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thành lập doanh nghiệp dự án, đầu tư xây dựng công trình dự án, ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng thanh toán, kết thúc hợp đồng dự án, quyết toán công trình dự án.
Những mặt hạn chế của dự án BT
Nhiều nhà đầu tư cho rằng, các dự án BT đầu tư dễ bị bóp méo bởi lợi nhuận quá cao. Các dự án này không phải là dự án đầu tư công mà nhà nước bỏ kinh phí thực hiện.
Với hợp đồng BT, cơ quan nhà nước sẽ sử dụng quỹ sử dụng đất để thanh toán cho nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên các khu đất được dùng để trao đổi thường được chỉ định tại địa điểm và có vị trí đắc địa hoặc các khu đất này được giao cho các nhà đầu tư trước khi công trình được hoàn thiện.
Các dự án BT ít bị phản ứng dữ dội từ người dân và dư luận bởi người dân không phải là người trực tiếp bỏ ra. Thay vì thanh toán bằng tiền mặt các dự án đầu tư của BT được thanh toán bằng việc sử dụng đất.
Điều quan trọng là giá trị đất đem đi thanh toán phải thấp hơn so với giá trị thực, các nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận từ sự chênh lệch này.
